Kiedy masz gwarancję na mieszkanie

Jak wcześnie trzeba wykryć usterkę w lokalu, aby móc skorzystać z rękojmi?

Marcin Płoszka:  Niezależnie, czy wchodzimy w posiadanie mieszkania od dewelopera, czy też kupujemy je na rynku wtórnym, trzeba wiedzieć, jak odebrać lokal i jak zgłosić jego wady. Pominięcie niektórych usterek może się okazać kosztowne, a koszty te ostatecznie obciążą kupującego.

Pamiętajmy, że wczesne wykrycie wad jest niezbędne z uwagi na ewentualne roszczenia z tytułu rękojmi. Okres rękojmi to trzy lata od dnia, w którym dokonaliśmy odbioru lokalu. Pomijając tę kwestię, należy mieć na uwadze, że wady i usterki powinny być zgłoszone jak najszybciej, nawet jeszcze przed wprowadzeniem do lokalu. Na tym etapie bowiem można w miarę bezboleśnie dokonać ich naprawy, bez dezorganizacji naszego życia.

A gdy wykryjemy usterkę po wykończeniu mieszkania?

Dokonując odbioru lokalu, przenosimy na siebie ryzyko związane z jego eksploatacją. Od tego momentu, nie dość że obciążać nas będą koszty jego utrzymania, to jeszcze będziemy musieli włożyć o wiele więcej wysiłku w wykazanie, że powstałe usterki nie są wynikiem naszego działania, ale ponieważ były ukryte na etapie odbioru, zostały wykryte dopiero później. Stąd też odbiór lokalu powinien być dokonywany przez nabywcę ze szczególną uwagą i rozwagą.

Moim zdaniem należy wspomóc się specjalistą, najlepiej osobą, która ma wiedzę w zakresie budownictwa. Na rynku są profesjonalne firmy, które świadczą tego rodzaju usługi, a ich koszt jest niewielki w porównaniu z kosztami naprawy niewykrytych usterek. Osoby te pomogą nam zwrócić uwagę na niedoskonałości naszego M i wyłapać wszelkie elementy wpływające negatywnie na jego użytkowanie lub funkcjonalność.

A jeśli zdecydujemy się na samodzielny odbiór?

Jeśli będziemy odbierać lokal samodzielnie, należy pamiętać, aby dokonać przeglądu wszystkich elementów mieszkania. Samej czynności odbioru najlepiej dokonywać w ciągu dnia, tak aby można było dokładnie obejrzeć wszystkie szczegóły.

Należy zaopatrzyć się w poziomnicę, przyrząd do mierzenia kątów oraz próbnik do sprawdzenia działania instalacji elektrycznej. Warto również poprosić sprzedającego o projekt budowlany, tak aby móc mieć materiał porównawczy.

Na co należy zwracać szczególną uwagę?

Część usterek i wad jesteśmy w stanie wychwycić już na wstępie. W szczególności inny układ ścian, okien i drzwi, rozmieszczenie przyłączy wodno-kanalizacyjnych, punktów elektrycznych i włączników. Inne usterki trzeba wyszukiwać z większą dokładnością.

Należy sprawdzić, czy ściany i posadzki są równe, a kąty dobrze wyprofilowane oraz czy na ścianach nie ma grzybów, zacieków, znacznych nierówności, krzywizn itp. Konieczne jest sprawdzenie prawidłowości obsadzenia okien i drzwi wejściowych czy balkonowych. Na balkonie warto zweryfikować, czy jest prawidłowy spadek gwarantujący odpływ wody i czy płytki są prawidłowo przytwierdzone do podłoża.

A jak odebrać instalacje w mieszkaniu?

Powinniśmy sprawdzić takie elementy jak instalacja elektryczna, okablowanie telefoniczne czy też domofon. Instalacje te powinny być sprawne, dobrze podłączone. To samo dotyczy grzejników. Jeśli jest akurat sezon grzewczy, trzeba sprawdzić, czy grzeją we właściwy sposób. Bardzo ważna jest też wentylacja. Źle wykonana może być przyczyną powstawania grzybów na ścianach.

Wczesne wykrycie wad w  mieszkaniu jest niezbędne z uwagi na ewentualne roszczenia z?tytułu rękojmi

Warto również sprawdzić powierzchnię mieszkania – czy nie odbiega ona od ustalonej w umowie. Pamiętajmy, że proces technologiczny budowy zawsze sprawia, że wybudowane mieszkanie będzie, chociażby nieznacznie, różnić się wielkością od założonego. Konieczne jest, aby w takiej sytuacji mieć pewność, że wielkości te nie różnią się na tyle znacznie, że otrzymujemy mieszkanie zupełnie inne aniżeli w zakładanym projekcie.

Czy uwagi lub usterki zawsze trzeba zgłaszać na piśmie?

Tak, odbiór techniczny lokalu powinien zostać udokumentowany. Z samej czynności odbioru należy sporządzić protokół, w którym zostaną spisane wszystkie wady i usterki lokalu.

Warto w protokole uzyskać również zobowiązanie sprzedającego, w jakim terminie usterki zostaną usunięte. Pamiętajmy, że od daty określonej w protokole biegnie okres rękojmi, dlatego też data powinna być rzeczywista i wpisana poprawnie.

Czy deweloper może odebrać mieszkanie sam, gdy kupujący nie stawi się na wyznaczone spotkanie?

Wielu deweloperów próbuje ograniczać prawo nabywców związane z odbiorem lokali. Do najpoważniejszych uchybień, traktowanych jako postanowienia naruszające prawa kupującego (tzw. postanowienia abuzywne), uważane są m. in. postanowienia umów mające na celu ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za nieprawidłowe wykonanie zobowiązania lub w ogóle ograniczające prawo klienta do udziału w odbiorze lokalu.

Wielu deweloperów próbowało w stosowanych wzorcach umów przedwstępnych czy deweloperskich umieścić zapisy, które wskazywały, że w przypadku nieobecności klienta podczas odbioru lokalu deweloper mógł dokonywać jednostronnego odbioru, a więc stwierdzić za klienta, że lokal został wykonany przez niego prawidłowo. Takie zapisy są traktowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jako niezgodne z prawem.