Jaka opłata dla zarządcy

Właściciel nowego mieszkania w nowoczesnym budynku może płacić miesięcznie ok. 7–8 zł od mkw. lokalu. W tej kwocie mieszczą się tzw. opłaty eksploatacyjne i zaliczki na media.  Czy może być taniej? – pytają czytelnicy. Czy łatwo zmienić zarządcę narzuconego przez dewelopera?

– Nasza firma nie zarządza swoimi oddanymi osiedlami. Od razu po zakończeniu budowy poszczególnych etapów osiedla Alpha w warszawskich Skoroszach wybieramy w drodze negocjacji zewnętrzną firmę administrującą i oddajemy w jej zarządzanie gotowe budynki – mówi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w Red Real Estate Development.

Ewelina Juroszek, dyrektor ds. sprzedaży w spółce Atal dodaje, że czas zarządzania nowymi budynkami przez dewelopera zależy od konkretnej inwestycji.  Na wysokość opłat za zarządzanie wpływa zaś lokalizacja i rodzaj nieruchomości.

– Opłaty są wyższe, jeśli na osiedlu jest ochrona, monitoring, dużo zieleni. Na koszty składają się m.in. wydatki na konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnych, a także opłaty za antenę zbiorczą, windę, utrzymanie czystości, ubezpieczenia, podatki, wynagrodzenie zarządcy – wylicza Ewelina Juroszek.

100 tys. zł może kosztować rocznie całodobowa ochrona nowego bloku w Warszawie

Szacuje, że w warszawskiej inwestycji Atal Marina, jaką jej firma realizuje przy ul. Krzyżówki na Białołęce, zarządzanie może kosztować ok. 5 zł od mkw. mieszkania.

Dla porównania – właściciele mieszkań w nowym, całodobowo chronionym  wysokościowcu w rejonie ul. Kamiennej na Pradze-Północ płacą za utrzymanie części wspólnej nieruchomości ok. 4 zł z groszami od mkw. lokalu. Z zaliczkami na media opłata przekracza 7 zł.  Sama ochrona budynku pochłania ok. 95 tys. zł rocznie, czyli prawie 8 tys. zł miesięcznie. Budynkiem zarządza wybrana przez wspólnotę firma.

Zdaniem Sławomira Horbaczewskiego, wiceprezesa Marvipolu, aby dobrze zarządzać nieruchomością i utrzymywać w niej nienaganną czystość, stawka nie może być niższa niż 1 zł z mkw. – Niższych kwot nie powinno się akceptować, bo profesjonalne zarządzanie za takie pieniądze nie jest możliwe – uważa Horbaczewski.

Marvipol z reguły zarządza swoimi budynkami przez pierwsze lata po ich oddaniu do użytku. – Nie jest to nasza działalność podstawowa. Niemniej są budynki, którymi zarządzamy do dzisiaj, mimo że zostały oddane już ponad pięć lat temu – mówi wiceprezes Marvipolu.

Andrzej Słomka, dyrektor zarządzający spółki Marvipol, dodaje, że firma zarządza m.in. swoją najstarszą inwestycją w Śródmieściu – Stawki Residence. – Jeśli wspólnota chce z nami współpracować, to rozpatrujemy taką możliwość – mówi Andrzej Słomka. – W ramach opłat rzędu 1 zł za mkw. oferujemy obsługę księgową, administracyjną i prawną. Poza tym w imieniu wspólnoty negocjujemy umowy z zewnętrznymi dostawcami mediów i firmami sprzątającymi – wylicza. Do 1 zł trzeba więc jeszcze doliczyć koszty utrzymania czystości.

J.W. Construction, jak mówi Małgorzata Ostrowska, dyrektor marketingu i sprzedaży w J.W. Construction, oferuje administrację nieruchomościami nawet do siedmiu lat po ich oddaniu do użytku. – Średnia zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej wynosi od 3,1 do 4,7 zł za mkw. – podaje Małgorzata Ostrowska.

Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w firmie Atrium 21 radzi, by kupując mieszkanie od dewelopera, zwracać uwagę na proponowane przez niego zapisy w akcie notarialnym dotyczące zarządzania . Teoretycznie bowiem interesy właścicieli lokali i dewelopera są sprzeczne. – Zarządzając wspólnotą mieszkaniową, deweloper może zachować bierność w przypadku usuwania usterek zgłaszanych przez mieszkańców. Wspólnota nie może wtedy liczyć na pomoc profesjonalnego zarządcy nieruchomości, który reprezentowałby interesy właścicieli w sporze z deweloperem – tłumaczy dyrektor z Atrium 21.  – Podobnie mogłoby być w przypadku ewentualnych protestów dotyczących budowanych w sąsiedztwie kolejnych etapów inwestycji – dodaje.

Jak podkreśla Rafał Waligóra, przy wyborze zarządcy pod uwagę trzeba wziąć m.in. jego doświadczenie, wysokość polisy ubezpieczeniowej oraz  referencje. – To branża, w której najistotniejszym kryterium przy wyborze firmy jest polecenie przez klientów. Warto do nich zadzwonić, by zweryfikować, jak w rzeczywistości wygląda to, czym się chwali zarządca. Oczywiście ważna jest także cena usług – dodaje.

Na wysokość zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej wpływa wiele elementów. –  To ochrona powoduje największe różnice stawek. Poza tym jeżeli wspólnota ma do spłacenia w ciągu 10–20 lat kredyt zaciągnięty np. na termomodernizację, to zaliczki będą odbiegać od średnich. Nie bez znaczenia jest także wielkość nieruchomości – podkreśla Waligóra.

Dodaje, że jeżeli wysokość zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej spada poniżej 2 zł za mkw., to część czynności może nie być w ogóle wykonywana, albo ich zakres będzie okrojony. – Jeśli stawka przekracza 5 zł za mkw. bez konkretnego powodu, to jest zawyżona – mówi dyrektor.

Stawki te nie zawierają zaliczek na media w mieszkaniach ani opłat na fundusz remontowy.

Opinia dla „Rz"

Szymon Rosiak prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Legionowie