Trzy lata na uchwalenie planu

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu spółki Marvipol:

- Obok problemów z prawem własności do nieruchomości, brak planów zagospodarowania przestrzennego, pomimo przyjęcia w 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest kluczową barierą dla nowych inwestycji w Warszawie i harmonijnego rozwoju stołecznego miasta.

Brak planów sprzyja większej dowolności i zmienności decyzji urzędników. Prowadzi do utrudnień w uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę, a w konsekwencji do wydłużenia czasu realizacji inwestycji, czego nieodłącznym efektem jest rosnące ryzyko prowadzące do zwiększenia kosztów procesu budowlanego.

Fragmentaryczne pokrycie planistyczne kraju to wyzwanie stojące przed władzami samorządowymi w polskich aglomeracjach. Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk ocenia, że miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego pokryte jest mniej niż 30 proc. powierzchni naszego kraju. Zwłaszcza Łódź wypada wyraźnie poniżej średniej krajowej, a sytuacja w Poznaniu, Łodzi czy Krakowie jest podobna do tej w Warszawie.

Obawiam się, że pokrywanie powierzchni Warszawy oraz obszarów innych polskich miast (z wyjątkiem np. Gdańska czy Gdyni, które już są co do zasady w pełni pokryte takimi planami) miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego będzie trwało jeszcze długo. Miasta nie mają takiego obowiązku, a poza tym ich sporządzanie i tak nie powinno przebiegać w pośpiechu.

Prace nad planami powinny być poprzedzone odpowiednimi analizami i badaniami. Nadrabianie wieloletnich zaległości w trybie nagłym będzie skutkować błędami, które mogą okazać się kosztowne, i oby nie katastrofalne w skutkach. Przy czym koszty bezpośrednio związane ze sporządzeniem planów nie są kluczowe, w przeciwieństwie do potencjalnych roszczeń będących konsekwencją takich efektów uchwalania planów, jak np. istotnych zmian wartości nieruchomości objętych planem, tudzież wynikającej z uchwalonego planu konieczności odpłatnego przejęcia określonych gruntów przez władze samorządowe pod infrastrukturę publiczną.

Ponadto, miejscowe plany muszą brać pod uwagę wydane wcześniej warunki zabudowy, w przeciwnym razie gminy narażają się na oczywiste skarżenie planów przez inwestorów oraz słuszne żądania odszkodowań przewyższających często korzyści z zainteresowania inwestorów danym obszarem miejskim w rezultacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Praktyka dnia codziennego pokazuje, że urzędników cechuje znaczna zachowawczość i unikanie podejmowania decyzji; i nie przypuszczam, abyśmy szybko doczekali pozytywnych zmian w tym zakresie, a polskie miasta, w związku z brakiem miejscowych planów, jeszcze przez wiele lata będą doświadczać chaosu architektonicznego i urbanistycznego.

Z analiz Polskiej Akademii Nauk wynika, że na sporządzenie standardowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potrzeba co najmniej trzech lat. Pod warunkiem, że dla danego terenu w ogóle zacznie się to robić.

Niezależnie od tego czy pozwolenie na budowę wydawane jest na podstawie miejscowego planu czy tzw. wuzetki, należałoby uprościć i uczynić bardziej przewidywalnymi procedury związane z uzyskaniem pozwolenia, ponieważ liczba formalności, liczne niejasności prawne (chociażby to, że przepisy prawa nie określają precyzyjnie kryteriów, jakie należy spełnić, aby otrzymać konkretną decyzję administracyjną) oraz czas procedowania, pod względem przebiegu procesu inwestycyjnego stawiają Polskę w bardzo niekorzystnym świetle.

Przegrywają na tym gminy i miasta, które tracą szansę na ściągnięcie kapitału zagranicznego i pobudzenie inwestycji na swoim obszarze. Mniej wytrwali i nie zdeterminowani inwestorzy zagraniczni zamiast przedzierać się przez gąszcz polskich przepisów, po prostu wybiorą inną lokalizację, poza Polską.

Komentarze Polityczne Analizy Polityczne Nieruchomości

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu spółki Marvipol:

Pozostało 91% artykułu