Inwestorzy preferują mieszkania na wynajem

Kilkadziesiąt tysięcy złotych można wydać na małą działkę lub wkład własny do zakupu mieszkania lub apartamentu. Zyski zależą od wzrostu cen nieruchomości lub zysków z wynajmu lokalu (rentowność 4–8 proc. rocznie). Jednak coraz więcej zakupów nieruchomości finansowanych jest z gotówki, a nie z kredytu. Powodem jest trudniejszy dostęp do kredytów oraz coraz niższe oprocentowanie lokat bankowych. Inwestorzy wyciągają pieniądze z lokat i kupują za gotówkę nieruchomości – opowiada Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group.

Również przedstawiciele Lion's House przekonują, że mało popularnym źródłem finansowania zakupu mieszkań na wynajem jest rekordowo tani dziś kredyt. Wyliczają, że ok. 44 proc. mieszkań na wynajem jest kupowanych za gotówkę, a jeśli źródłem finansowania jest dług, to przeciętne LTV nie przekracza 50 proc. – W efekcie można zaryzykować stwierdzenie, że w tym segmencie rynku popytu nie stymuluje tani kredyt, ale raczej niskie oprocentowanie lokat i chęć zabezpieczenia i pomnażania posiadanego kapitału w uznawanych przez wielu za bezpieczne nieruchomościach – mówi Bartosz Turek, analityk Lion's House.

Jest również i inna metoda. Wojciech Korzeniowski, pełnomocnik zarządu w spółce Emmerson, proponuje zakup „na raty". – Ratę spłacamy jednak nie bankowi, tylko właścicielowi nieruchomości. W efekcie wystarczy przeznaczyć kilkaset złotych miesięcznie, by rozpocząć inwestowanie w nieruchomości, np. w grunty rolne lub budowlane. Warto jednak pamiętać, że są to przedsięwzięcia długookresowe. Z drugiej strony mogą one przynieść zwrot rzędu nawet 12 proc. rocznie, jednak znam również i takie projekty, na których inwestorzy zarobią jeszcze więcej – zapewnia Wojciech Korzeniowski.

Samodzielnie lub w spółce celowej

Skromna kawalerka na wynajem w dużych polskich miastach – Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Łodzi to wydatek rzędu co najmniej 100 tys. zł. Za tyle można już szukać ofert wakacyjnych, w condohotelach. Będą to jednak raczej propozycje znajdujące się w mniej znanych miejscowościach, gdyż w kurortach obleganych przez turystów ceny lokali zaczynają się od ok. 170 tys. zł.

– Z taką kwotą można wejść do grupy inwestycyjnej i wspólnie z innymi inwestorami zbudować portfel nieruchomości. Wszyscy inwestorzy, którzy wejdą do grupy, są współwłaścicielami wszystkich posiadanych przez nią nieruchomości, a procesem inwestycyjnym w ich imieniu zajmuje się profesjonalny zarządzający. Takie inwestycje mają formę spółek celowych, których inwestorzy są współwłaścicielami proporcjonalnie do wniesionego wkładu. Plusem takiego rozwiązania jest możliwość zakupu nieruchomości, których nie bylibyśmy w stanie nabyć indywidualnie, możliwość wynegocjowania korzystnych ofert dzięki zaangażowanemu kapitałowi czy opieka fachowca obejmująca wszystkie etapy inwestycji. W obecnej sytuacji samodzielnie ciężko byłoby dokonać efektywnej inwestycji z kwotą rzędu 100 tys. złotych – tłumaczy Piotr Suchodolski, przedstawiciel spółki Wealth Solutions.

Doświadczeni „wyjadacze" polują na okazję. Czasem nawet i w drogiej Warszawie da się kupić atrakcyjne „M" za 150–250 tys. zł. – W ostatnich latach mieszkania ciągle tanieją. Dodatkowo na rynku pierwotnym deweloperzy są skorzy do negocjacji i upustów. Jest to oczywiście pokłosie spadku liczby osób kupujących mieszkania. Taka sytuacja naturalnie sprzyja inwestorom, który lokują swoje środki przynajmniej na kilka lat. Z tego też powodu należy się spodziewać wzrostu zainteresowania taką formą lokowania kapitału w najbliższym czasie – prognozuje Piotr Suchodolski.

Okazyjna inwestycja w ziemię pochłonie już co najmniej 200–300 tys. zł, a w przypadku nieruchomości komercyjnych (lokali użytkowych) zupełnym minimum dla ciekawych projektów jest 300–500 tys. zł. – Tego typu oferty wzbudzają duże zainteresowanie inwestorów i długo nie muszą czekać na nabywców, o ile oczywiście cena pozwala realizować zyski porównywalne z tymi o standardowych, często dwukrotnie wyższych cenach – opowiada Bartosz Turek.

Trudne decyzje

Jednak, zdaniem wszystkich analityków, najpopularniejszą formą inwestycji jest dziś zakup mieszkania pod wynajem. Najwięcej osób wybiera lokale z segmentu popularnego, gdyż na nie jest największy popyt. – Takie rozwiązanie może się wydawać najprostsze, choć w gruncie rzeczy tak być nie musi. Samodzielne dbanie o najemców i utrzymanie nieruchomości może być czasem uciążliwe – mówi Piotr Suchodolski.

Inwestorzy poszukują z reguły ofert w największych miastach, w cenie 200–400 tys. zł, o rentowności brutto wynoszącej ok. 6–7 proc.

– Oczywiście są tacy, którzy zaczynają bez kapitału, ale również i osoby, które są w stanie przeznaczyć 1–3 mln na jedną transakcję. „Maksymalny przedział" inwestora prywatnego w Polsce zamyka się w kwocie ok. 20 mln zł dla jednej inwestycji. Niektórzy inwestują tylko w grunty, inni tylko w mieszkania lub tylko w lokale handlowo-usługowe. Są też osoby, które dywersyfikują swój portfel nieruchomości. A ostatnio poszerzają go o condohotele czy też nieruchomości zagraniczne. Nie tylko Cypr czy Hiszpania, ale również Chorwacja czy USA –  wylicza Wojciech Korzeniowski. Zapewnia, że osoby, które startują z samą gotówką, obawiając się kredytów, z czasem i wzrostem doświadczenia zauważają zdecydowane plusy korzystania z kredytów bankowych.

– Przykładowo dysponując kwotą 100 tys. zł możemy kupić jedną działkę (za gotówkę), a posiłkując się kredytem, możemy takich działek kupić trzy lub cztery. Moim zdaniem korzystanie z kredytów bankowych wpływa pozytywniej na Inwestycje, wiele oczywiście zależy zarówno od inwestora, banku oraz samej nieruchomości – tłumaczy Korzeniowski.