Czy ceny mieszkań będą rosnąć

Zdaniem analityków firmy Reas liczba transakcji sprzedaży lokali deweloperskich była w II kw. tego roku nie tylko zadowalająca, ale w wielu firmach najlepsza od 2009 r. Przy stabilnej sprzedaży i wyhamowaniu nowych inwestycji podaż spada dość szybko, a ceny się stabilizują.

Według ekspertów Związku Banków Polskich (ZBP) stawki na rynku nieruchomości w wielu przypadkach osiągnęły już dno. – Oczekujemy nawet, że sytuacja może się odwrócić na wiosnę przyszłego roku, czyli po okresie spadków  i stabilizacji będziemy mieć do czynienia z niewielkimi wzrostami cen, choć niewykluczone, że lokalnie stawki mieszkań trudnych do sprzedania mogą jeszcze nieco spadać. Generalnie jednak obserwujemy zmianę trendu – mówi Jacek Furga, szef centrum Amron, działającego przy ZBP.

Kto kupuje mieszkania? Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w Reas podkreśla, że dzisiejszy klient dewelopera jest zupełnie inny niż ten z ostatniego kwartału ub.r. Wtedy sprzedawały się lokale najtańsze, kwalifikujące się do dopłat w ramach wygasającej „Rodziny na swoim". Dziś kupowane są nieruchomości w dużej części za gotówkę – stąd banki udzielają mniej kredytów i na mniejsze kwoty. Nabywcy „gotówkowi" stanowią nawet ponad 30 proc. wszystkich klientów.

31 tysięcy mieszkań sprzedali deweloperzy w ostatnich czterech kwartałach w Warszawie, Krakowie,Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi.

– To oni czekali w ub. roku i na początku tego na tzw. dołek cenowy, a teraz kupują – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz. –  Zniwelowali lukę, jaka powstała, gdy zabrakło nabywców wspieranych przez państwo. Zaczęli bowiem wycofywać oszczędności z lokat i dysponując np. 60–70-proc. wkładem własnym, kupują nowe mieszkania, lepsze od już posiadanych, bo w dobrze dopracowanych projektach, a nie takich jak w okresie boomu na rynku nieruchomości.

Ponieważ na rynku pojawił się nowy klient, którego bardziej interesuje jakość i lokalizacja osiedla niż rabat, zmalała wśród warszawskich firm skłonność do udzielania rabatów – o 3 pkt procentowe w II kw. roku w porównaniu do I kw. Zamiast 7–8 proc. upustu dziś przeciętnie na stołecznym rynku wynosi on 4–5 proc.

Michał Świderski, menedżer ds. sprzedaży w Skanska Residential Development Poland przyznaje, że ze statystyk wynika, ze średnia cena ofertowa oraz transakcyjna nieznacznie wzrastają. – Jednak patrząc długofalowo,  stawki będą się utrzymywać na obecnym poziomie. W najbliższym czasie nie spodziewamy się zwyżek. Dziś sprzedaż jest na zadowalającym, stabilnym poziomie – dodaje Świderski.

Deweloperzy liczą także na klientów, którym dotąd brakowało tzw. zdolności kredytowej, aby wspomóc zakup mieszkania pieniędzmi banków. Teraz, dzięki decyzjom RPP, mogliby inwestować za kredyt. Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w spółce Inpro, przyznaje, że ożywienie na rynku jest możliwe właśnie ze względu na obniżki oprocentowania, które pobudzą popyt.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z agencji Emmerson uważa, że ceny lokali w przyszłym roku mogą się odbić od dna nie tylko dlatego, że kredyty w złotych są coraz tańsze, ale ponieważ ruszy nowy rządowy  program „Mieszkanie dla młodych". – Poza tym nadal mało inwestycji jest rozpoczynanych, co pozwoli firmom na próby podnoszenia cen mieszkań już obecnych na rynku – prognozuje.

Bernard Waszczyk, analityk firmy Open Finance, podaje, że indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań dla największych polskich miast (powstający na podstawie  transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance  i Home Broker) rośnie niemal nieprzerwanie od początku tego roku. – Na początku uznaliśmy to za statystyczną korektę spowodowaną wygaśnięciem  „Rodziny na swoim". Jednak kontynuacja wzrostów wskazuje na fundamentalną zmianę, jaka zaszła na rynku mieszkaniowym – uważa.

Marcin Drogomirecki, analityk serwisu Domy.pl, mówi jednak, że patrząc na sytuację na rynku pracy, dostępność kredytów oraz dalekie od optymizmu nastroje społeczne, trudno przepowiadać termin odwrócenia się koniunktury na rynku nieruchomości. – Na zauważalne wzrosty cen przyjdzie nam poczekać dłużej niż do wiosny 2014 roku – uważa.

Co się dzieje na największym rynku w kraju

W Warszawie oferta powoli maleje

Korekta cen mieszkań trwa od ponad czterech lat.

– W tym czasie przeciętna cena ofertowa nowego „M"w stolicy spadła o ponad 20 proc. Na koniec czerwca tego roku wynosiła ok. 7,5 tys. zł za mkw. – mówi Maciej Dymkowski, szef serwisu nieruchomości tabelaofert.pl. – Uwzględniając inflację, ceny mieszkań są dziś porównywalne do tych sprzed boomu i gwałtownych wzrostów. Dlatego coraz częściej słychać o wyczerpujących się możliwościach ich dalszych spadków.

Dlaczego może być taniej? Bo kurczy się oferta i powoli, ale jednak, wyprzedaż postępuje. Ostatnio więcej mieszkań deweloperzy sprzedają kwartalnie, niż wprowadzają nowych na rynek. Przypomnijmy: podaż w Warszawie, pomimo dużych spadków cen, rosła dynamicznie od końca 2009 r. do II kw. 2012 r., kiedy to liczba oferowanych mieszkań przekraczała rekordowe 20 tys.

Nie miało to jednak odzwierciedlenia w dynamice wzrostu sprzedaży. Od kwietnia 2012 r., mimo okresowych wahań, widać spadek podaży. Na koniec czerwca 2013 r. nabywcy w Warszawie mogli wybierać spośród 18  tys. mieszkań deweloperskich – podaje redNet Consulting.

Maciej Dymkowski podkreśla, że istotną rolę odegra wzrost siły nabywczej kupujących, która jest obecnie porównywalna z tą sprzed okresu wzrostów cen nieruchomości. – Liczba mkw. mieszkania, jakie można kupić za średnie miesięczne wynagrodzenie, była w I kw. 2013 r. taka sama, jak w I kw. 2006 r. – wylicza. – Warto też pamiętać, że rynek mieszkań, mimo iż obecnie wciąż należy do kupującego, który może przebierać w ofertach i negocjować ceny, powoli stabilizuje się, co może przełożyć się na niewielkie wzrosty stawek w najbliższych kwartałach.     —gb