Przez chwilę będzie taniej?

Indeks Cen Transakcyjnych mieszkań, przygotowany na podstawie transakcji zawartych przez klientów Home Broker i Open Finance, spadł w październiku o 0,05 proc. Był to trzeci z rzędu miesiąc spadkowy. W ujęciu rocznym nadal mamy jednak dodatni wynik –  plus 7,6 proc.

Rocznie: skok

W ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej wzrosły ceny w Katowicach (17,7 proc.), Krakowie (13,6 proc.) i Białymstoku (10,4 proc.). Narzekać nie powinni także sprzedający nieruchomości w Lublinie (+10,0 proc.) i Warszawie (+9,4 proc.).

Na drugim biegunie jest Gdynia, w której ceny obniżyły się aż o 14,8 proc. Do spadków doszło także w Łodzi (4,3 proc.), Bielsku-Białej (-1,0 proc.) i Bydgoszczy (-0,3 proc.). Przy czym warto zaznaczyć, że Bielsko-Biała i Gdynia to raczej niewielkie rynki, więc nawet kilka transakcji w cenie odbiegającej od średniej są w stanie zmienić notowania indeksu dla danej lokalizacji. Ale jednocześnie wpływ takich miast na szeroki obraz tego, co dzieje się w nieruchomościach w Polsce, jest ograniczony.

W ujęciu miesięcznym dynamiczny wzrost zanotowano w Katowicach, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania zwiększyła się o 11,2 proc., do 4052 zł, a średnia cena kupowanej nieruchomości wzrosła ze 181,7 do 199,1 tys. zł.

Największy miesięczny spadek cen odnotowaliśmy w Toruniu, gdzie obniżka wyniosła 4,6 proc. – do 4139 zł. W pozostałych miastach miesięczne zmiany w jedną lub drugą stronę nie przekraczają kilku proc., przy czym najczęściej jest to mniej niż 1 proc.

Indeks Cen Transakcyjnych (ICT), który obrazuje zmiany cen w całym kraju, spadł w ujęciu miesięcznym trzeci raz z rzędu – do poziomu 799,22 pkt. Jednak w związku z dołkiem z jesieni 2012 r., rok do roku indeks notuje wzrost o 7,6 proc. Jednocześnie warto dodać, że dwa lata temu ceny nieruchomości były wyższe o ponad 6 proc. niż dziś.

Czwarty miesiąc z rzędu wzrosła liczba transakcji. Jest to związane z jesiennym ożywieniem, które da się zaobserwować praktycznie co roku.

Jesienny ruch

Warto przy tym jednak zauważyć, że o ile w porównaniu z czerwcem 2013 r. transakcji jest o 31 proc. więcej, o tyle w zestawieniu z październikiem 2012 r. wartość ta spadła o 7 proc.

Jesienny ruch na rynku widać także w danych Narodowego Banku Polskiego na temat zadłużenia gospodarstw domowych na nieruchomości, które we wrześniu zwiększyło się o ponad 2,6 mld zł, co jest najwyższym wynikiem od równo dwóch lat. Do końca roku ożywienie nie powinno osłabnąć, gdyż od 1 stycznia 2014 r. banki powinny od klientów na kredyty mieszkaniowe wymagać co najmniej 5-proc. wkładu własnego, więc część osób przyspieszy decyzję o zakupie nieruchomości, by móc skorzystać z kredytu na 100 proc. wartości inwestycji. Ale to ożywienie w liczbie transakcji oraz wynikach sprzedaży kredytów hipotecznych nie przekłada się na razie na wzrost cen w ujęciu krótkoterminowym.

Poprawa sytuacji w nieruchomościach to efekt kilku czynników. Począwszy od obniżania stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (co z jednej strony zachęca do zaciągania kredytów, a z drugiej zniechęca do przedłużania słabo oprocentowanych lokat), poprzez zbliżającą się rocznicę wygaszenia programu „Rodzina na Swoim", aż do wchodzącej wkrótce w życie rekomendacji S. Nakręca ona popyt, gdyż osoby, które nie mają oszczędności, przyspieszają decyzję o zakupie mieszkania.

Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa do końca roku. Od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz pojawienia się programu rządowych dopłat „Mieszkanie dla młodych", warto pamiętać o wchodzącej w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Wprowadzi ona wspomniany już obowiązkowy 5-proc. wkład własny do każdego kredytu.

To może spowodować zastój na rynku i spadek cen mieszkań, zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Home Broker radzi

Marcin Płuciennik, doradca Home Broker

Jeśli jeden bank nie chce pożyczyć na mieszkanie ze względu na zbyt małe zarobki, można spytać o ofertę w innym. Jeżeli jednak bank odmawia, ze względu na niejasny stan prawny lub za wysoką cenę lokalu, warto wziąć te zastrzeżenia pod uwagę.

? Każdy bank, w którym będziemy ubiegali się o kredyt hipoteczny, zbada nasze możliwości finansowe (tzw. zdolność kredytową), sprawdzi nieruchomość pod kątem prawnym i technicznym.

? Próba uzyskania kredytu powinna zostać poprzedzona szczegółowym badaniem naszej zdolności kredytowej. Zdolność ta może być różna w zależności od banku, do którego się udamy (w przypadku kredytów hipotecznych różnice mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych).

? Czasami jednak dzieje się tak, że pomimo pozytywnego wyniku badania zdolności kredytowej bank odmawia nam udzielenia kredytu.

? Przy badaniu zdolności kredytowej należy kierować się kilkoma prostymi zasadami. Po pierwsze, robimy to zawsze w placówce banku lub u doradcy finansowego, który z bankami współpracuje. Korzystanie z internetowych kalkulatorów lub publikowanych ocen zdolności dla modelowych gospodarstw domowych jest narażone na dużą niedokładność w uzyskanym wyniku.

? Kolejna zasada przy badaniu zdolności to podawanie dochodów w wartościach netto oraz informowanie o potrąceniach z naszego wynagrodzenia opłaty za karty medyczne, sportowe, programy lojalnościowe i emerytalne. Informujemy również o wszystkich źródłach, z których uzyskujemy dochody. Informacja musi być pełna i rzetelna.

? Wszystkie raty, limity kart kredytowych i debety w rachunkach ROR (nawet te niewykorzystywane) również muszą zostać przedstawione.

? Podczas każdej analizy banki badają, jakimi byliśmy kredytobiorcami w przeszłości. Dzięki temu szacują poziom ryzyka w przyznaniu nam kredytu. Warto więc budować pozytywny wizerunek w instytucjach finansowych poprzez regularne i terminowe spłacanie kredytów, pożyczek, kart kredytowych i debetów. Dane na temat historii naszych spłat są przechowywane w takich instytucjach jak Biuro Informacji Kredytowej (BIK) lub Biuro Informacji Gospodarczej (BIG).

? Dane, które banki uzyskają od biur informacji, są jedynie danymi pomocniczymi, które nie przesądzają o przyznaniu środków na interesujący nas cel.

? Bank może odrzucić nasz wniosek ze względu na przeznaczenie pożyczanych środków. Powodów może być wiele, jednak wszystkie mogą skutecznie zablokować nam dostęp do pieniędzy.

? Pierwszym problemem może być nieuregulowany stan prawny nieruchomości. Pojęcie to jest bardzo szerokie i nie sposób opisać wszystkich przypadków, jakie się pod nim kryją.

? Do najczęstszych należą: brak możliwości założenia księgi wieczystej i ustanowienia zabezpieczenia kredytu, brak możliwości jednoznacznego wskazania właściciela nieruchomości i przedstawienia formy wejścia w jej posiadanie (tzw. podstawa nabycia), wyszczególnione w księdze wieczystej roszczenia osób trzecich, w tym wierzycieli (poprzedni właściciele, komornik, bank), tzw. służebność osobista, czyli przyznanie komuś dożywotniego prawa do korzystania z nieruchomości.

? Może się zdarzyć, że cena nieruchomości jest za wysoka w stosunku do rynkowych. W takim wypadku bank odmówi kredytu z powodu nieadekwatnej wartości zabezpieczenia w stosunku do pożyczanych pieniędzy.