W dobie niskich stóp procentowych i niskich rentowności obligacji oraz trudnego do przewidzenia poziomu koniunktury gospodarczej warto zwrócić uwagę na możliwość długoterminowej inwestycji w niezabudowane grunty. Z danych GUS wynika, że ceny ziemi rolnej rosną szybciej niż inflacja. Biorąc pod uwagę ograniczoną podaż takich działek i planowane zniesienie wszystkich ograniczeń w ich nabywaniu od 2016 r., sytuacja nie powinna się zmienić. Można zainwestować w nieruchomości rolne, leśne lub budowlane – albo w celu dalszej odsprzedaży po dłuższym czasie, albo dla zabezpieczenia majątku. Największą rentowność inwestycji można uzyskać, kupując po atrakcyjnej cenie stosunkowo dużą nieruchomość rolną z możliwością przekształcenia jej w działkę budowlaną. Po jego dokonaniu i po podziale na mniejsze działki nieruchomość można odsprzedać.
W zależności m.in. od lokalizacji, kształtu, powierzchni czy uzbrojenia cena 1 mkw. działki budowlanej może kilkakrotnie przewyższać cenę 1 mkw. działki rolnej. Inwestycja jest jednak obarczona stosunkowo dużym ryzykiem. Najpierw trzeba więc przeprowadzić bardzo dokładną analizę stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.
Nieruchomość gruntową można uznać za budowlaną, gdy jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego zabudowę lub jeżeli w stosunku do nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aby przystąpić do inwestycji, należy przede wszystkim przeanalizować postanowienia miejscowego planu, a jeżeli nie został uchwalony – postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium jest podstawą do uchwalenia planu. W zależności od jego postanowień można przewidzieć przyszły status planistyczny nieruchomości. W przypadku, gdy studium przewiduje możliwość jej zabudowy, to pomimo że składa się ona np. z użytków rolnych (oznaczonych m.in. literami R, S, Ł, Ps w rejestrze gruntów), istnieje możliwość przekształcenia jej w działkę budowlaną. Należy się jednak upewnić, czy gmina nie prowadzi prac nad nowelizacją studium lub nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan nie został uchwalony, trzeba sprawdzić możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli tak zwanej „wuzetki" (WZ). Nawet jeżeli studium nie przewiduje możliwości zabudowy nieruchomości, to spełnienie warunków wydania decyzji WZ (określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) przy braku planu miejscowego (i nieprowadzeniu prac nad jego uchwaleniem) również może umożliwić przekształcenie nieruchomości w działkę budowlaną.
Zyski mogą być wysokie, ale operacja odrolnienia wiąże się z ryzykiem niepowodzenia. Wtedy odsprzedanie działki z zyskiem będzie dużo trudniejsze, a potencjalna stopa zwrotu niższa.
Marcin Krasoń, analityk Home Broker
