Ile zarobisz na wynajmie kawalerki

Inwestor początkujący na rynku nieruchomości powinien wiedzieć, że to kawalerki i mieszkania dwupokojowe są nadal najczęściej wynajmowanymi lokalami. – Wybierają je studenci, pary, młode małżeństwa i single. W dużym mieście, gdzie są wyższe uczelnie oraz miejsca pracy, takich klientów jest wielu. A ponieważ kupno kawalerki wiąże się z najniższym nakładem finansowym, większość inwestorów zaczyna zarabianie właśnie od zakupu jednopokojowego M – mówi Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający w firmie Home Estate.

Jakie i dla kogo?

Czym kierować przy wyborze kawalerki pod wynajem, żeby była konkurencyjna na rynku? Przede wszystkim trzeba wybrać mieszkanie w odpowiedniej lokalizacji.

– Najemcy kawalerek przeważnie nie mają aut, więc dla nich będzie ważna komunikacja. Dobrze, jeżeli w pobliżu jest kilka linii tramwajowych czy autobusowych, a przystanek znajduje się w odległości kilku minut pieszo od bloku. Można też poszukać mieszkań w okolicy uczelni, gdyż studenci często chcą zaoszczędzić na dojazdach. Niekoniecznie musimy wybierać centrum miasta, gdzie cena zakupu będzie wyższa niż w innych dzielnicach – radzi Bartłomiej Annusewicz. – Ważne natomiast, żeby dojazd do centrum był wygodny, a okolica bezpieczna – dodaje.

Inwestor kawalerki powinien też pamiętać, że młodzi najemcy lubią wychodzić do klubów, kin i muzeów czy spędzać czas w miejskich parkach, a te są zazwyczaj w okolicy centrum miasta. Nie warto więc kupować małych mieszkań na obrzeżach, nawet jeśli mają atrakcyjną cenę.

– Takie lokale też oczywiście mają szansę na wynajęcie, ale jest większe ryzyko przestojów. Co więcej, przedmieścia miast bardzo szybko się rozbudowują, więc w bardzo krótkim czasie może wzrosnąć konkurencja, zarówno w wynajmie, jak i późniejszej sprzedaży. Lepiej zatem kupić kawalerkę bliżej centrum, nawet w starszym budownictwie. Tzw. niskobudżetowi najemcy nie potrzebują marmurowych klatek, ochrony czy podziemnego garażu – podkreśla ekspert Home Estate.

Z kolei Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri, podkreśla, że kupno kawalerki opłaci się, gdy będzie dopasowana do potrzeb docelowej grupy najemców.

– Od tego powinno się zacząć proces planowania zakupu. Jeśli inwestor celuje w studentów, to ważne, by kupić tanio i niedrogo doposażyć. Jeśli w turystów, to ważna będzie lokalizacja przy dworcu lub przy starym mieście. Jeżeli ktoś celuje w segment wyższy – pytanie tylko, czy dla kawalerki będzie to miało sens – to raczej kup lokal o większym metrażu i odpowiednio  wyposaż – radzi Sławek Muturi. – Najczęstszy błąd popełniany przez początkujących inwestorów, to stosowanie strategii, którą nazywam: „dziś kupię, a jutro się zobaczy". Wybierają coś za drogiego dla studentów, w zbyt słabej lokalizacji dla innych najemców, a przy wyborze kierują się emocjami zamiast czystym rachunkiem finansowym.

Zawsze z zyskiem?

Kiedy zakup kawalerki pod wynajem się opłaca? Z danych Mzuri Investments wynika, że średni zwrot z najmu mieszkania w Polsce wynosi 4 proc. rocznie.

– Dla kawalerki będzie to pewnie bliżej 4,5 proc. Jeśli jednak inwestor kupi kompaktową kawalerkę, czyli mniejszą niż 20 mkw., i to poniżej średnich cen rynkowych, to w Warszawie może uzyskać zwrot rzędu 5,5 proc. do 6,5 proc. – wylicza Sławek Muturi.

Twierdzi, że w innych miastach możliwy do osiągnięcia zwrot jest jeszcze wyższy – np. w Łodzi, Katowicach, Częstochowie czy Radomiu nawet do 8–9 proc. – W Mzuri Investments liczymy zwrot przy uwzględnieniu jedynie 11 miesięcy najmu w roku lub, inaczej mówiąc, zakładając średnio miesiąc pustostanu oraz odliczając prowizję za zarządzanie najmem w wysokości 11 proc. czynszu netto. Bez tych założeń zwrot byłby oczywiście zdecydowanie wyższy – mówi Muturi.

Opowiada, że w ciągu ostatnich dziewięciu miesięcy firma Mzuri pomogła inwestorom w zakupie ponad 100 mieszkań na wynajem, głównie z rynku wtórnego, bo na tym rynku jest łatwiej znaleźć dobrą okazję cenową. Np. dwa miesiące temu jeden z inwestorów kupił małą, 18-metrową kawalerkę położoną na parterze kamienicy przy ul. Grochowskiej na warszawskiej Pradze-Południe. Cena zakupu wynosiła 135 tys. zł. Dodatkowe 12 tys. zł kosztował remont i doposażenie tej małej kawalerki. Po około dwóch tygodniach od zakończenia remontu lokum wynajęto za 1020 zł miesięcznie (plus opłaty do administracji budynku oraz za media).

– W tym wypadku, przy naszej metodologii liczenia zysku, zwrot wynosi 6,8 proc. rocznie. Może będzie to nawet więcej, bo rzeczywiste okresy pustostanu mogą okazać się krótsze niż przyjęliśmy – mówi Sławek Muturi.

Opowiada, że inwestorzy kupili też niedawno cztery małe kawalerki w świeżo odrestaurowanej kamienicy przy głównym deptaku Chorzowa przy ulicy Wolności. Kawalerki mają 21–23 mkw. i kosztowały po 75 tys. zł każda. Remonty pochłonęły kolejne 15 tys. zł. Mieszkania wynajęły się po około 800 zł miesięcznie (plus opłaty oraz media). Szacowany zwrot – 8,7 proc., czyli inwestycja zwróci się po ok 11,5 roku.

– Przez ten czas mogą też wzrosnąć ceny podobnych mieszkań, ale to interesuje raczej spekulantów niż osoby budujące strumień pasywnej gotówki będący podstawą ich wolności finansowej – dodaje Sławek Muturi.

Z kolei Bartłomiej Annusewicz podaje przykład inwestycji w droższe mieszkanie. Mówi, że średnia cena wykończonego lokalu o powierzchni około 30 mkw. w Warszawie w tzw. dobrej dzielnicy jak np. Mokotów, Ochota, Żoliborz, to około 250 tys. zł.

– Takie mieszkanie można wynająć za średnio 1300–1500 zł miesięcznie. Zakładając, że koszty opłaty administracyjnej są po stronie właściciela, zostaje około 1000–1200 zł. Rocznie daje to 12–14 tys. zł – wylicza Bartłomiej Annusewicz. – Idealnie, jeżeli mieszkanie zarabia na siebie cały rok, trzeba jednak założyć, że będą miesiące przestoju, okresowe remonty, dodatkowe zakupy, ewentualne prowizje dla pośredników, podatki. Dlatego realnie około 70–80 proc. tej kwoty trafi rzeczywiście do właściciela. To i tak wciąż więcej niż zwrot z lokaty bankowej – podkreśla.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson mówi, że inwestor powinien przyjąć założenie, że kapitał zwróci mu się po około 15 latach. Radzi, aby zainwestować w kilka tańszych mieszkań, rozkładając ryzyko.

– Aby nie stracić, szukajmy dobrej lokalizacji i małego mieszkania, około 30-metrowego, z niskim czynszem, a do tego w budynkach w miarę nowych lub po kapitalnym remoncie – radzi ekspert Emmersona.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Marcin Jańczuk, ?ekspert firmy Metrohouse & Partnerzy

Z wyjątkiem Warszawy rentowność uzyskiwana ?przy wynajmie kawalerki oscyluje w granicach 4,6–4,9 proc. W stolicy natomiast przekracza ?5 proc. Są to lepsze ?wyniki niż przy zainwestowaniu w mieszkanie dwupokojowe. Symulacje przeprowadzone są dla mieszkania o powierzchni 30 mkw.

Rentowność byłaby jeszcze wyższa, gdyby mieszkanie było nieco mniejsze (o 2–3 mkw.). Na rynku wynajmu nie liczą się metry, ale liczba pokoi. Lepiej więc inwestować w małe mieszkania jedno- i dwupokojowe, bo nie uzyskamy większego czynszu tylko dlatego, ?że mieszkanie będzie ?miało więcej metrów. ?Najemca poszukuje przecież kawalerki, ?a nie 34 mkw.

Należy jednak pamiętać, ?że najmniejsze lokale ?mogą mieć nieco wyższe ceny od średniej na rynku. Tak jest zwykle w przypadku tzw. mikromieszkań (18–25 mkw.).