Dwa pokoje w warszawskich projektach

Według wyliczeń serwisu RynekPierwotny.com w Warszawie na klientów czeka ok.  6,7 tys. dwupokojowych lokali od deweloperów. Rok temu ich pula sięgała niemal 8,6 tys. To prawie o jedną czwartą więcej niż teraz. Jednocześnie z kwartału na kwartał poprawiają się wyniki sprzedaży firm.

– W najbliższych miesiącach możemy spodziewać się nieznacznych podwyżek cen. Popyt jest wspomagany przez rządowy program Mieszkanie dla Młodych (MdM) i niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Z kolei  podaż  lokali odpowiada na potrzeby kupujących. W najbliższym czasie rynek diametralnie się nie zmieni – prognozuje Małgorzata Ostrowska, dyrektor Sprzedaży i Marketingu w J.W. Construction Holding.

Coraz mniej ofert

W ciągu ostatniego roku podaż „dwójek" spadła prawie we wszystkich stołecznych dzielnicach. Oferta najbardziej zmalała na Białołęce. W tym roku deweloperzy proponują tam niecałe 900 lokali, o 400 mniej niż rok temu.

W ujęciu liczbowym podaż „dwójek" znacznie spadła na Woli i Mokotowie. Np. na Woli rok temu w sprzedaży znajdowało się ok.  takich 950 lokali, a obecnie do kupienia jest ich ok. 720, czyli o ponad 200 mniej. Tymczasem na Mokotowie w 2013 r. deweloperzy oferowali ok. 890 mieszkań, a dziś – niecałe 700. Z mokotowskiej puli ubyło więc ok. 190 lokali – wynika z badań serwisu RynekPierwotny.com.

Z kolei w ujęciu procentowym znacznie spadła podaż dwupokojowych lokali w Ursusie – o 33 proc. rocznie (z 279 do 188 ofert) oraz na Pradze-Północ – o 31 proc. (ze 135 do 94 mieszkań).

– Wyjątkiem jest Ursynów, gdzie oferta „dwójek" wzrosła o 170 proc., ale nominalnie  tylko o 100 mieszkań. To efekt pojawienia się dużej inwestycji Marvipolu, Central Park, gdzie już na samym początku z 839 oferowanych lokali deweloper sprzedał 729, w tym wiele „dwójek" – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk serwisu RynekPierwotny.com.

Według serwisu Tabelaofert.pl co trzecia oferowana na stołecznym rynku „dwójka" pochodzi z gotowych projektów, przy czym ok. 30 proc. tych ofert znajduje się na Białołęce. Sporo dwupokojowych M w ukończonych projektach znajduje się też na Woli, Mokotowie i Pradze-Południe.

– „Dwójki" to obecnie najbardziej popularne i najbardziej pożądane mieszkania. Dlatego większość z nich sprzedaje się jeszcze na etapie budowy inwestycji. Jeżeli po jej zakończeniu w ofercie nadal widnieją dwa pokoje, zwykle są mało atrakcyjne lub zbyt drogie – twierdzi Anna Karaś, analityk w redNet Consulting Group.

Bez obniżek

Jak podaje Tabelaofert.pl, średnia cena mieszkań dwupokojowych w stolicy spadła w ciągu roku zaledwie o niecały 1 proc. i wynosi obecnie ok. niespełna 7,5 tys. za mkw.

Najniższe ceny na nowych osiedlach są na Białołęce. – Jedne z najtańszych mieszkań  znajdziemy na osiedlu Margerytka. Dwa pokoje o powierzchni 37 mkw. kosztują 200 tys. zł. W tej dzielnicy jest też spory wybór „dwójek" liczących ok. 45 mkw. i nie droższych niż 250 tys. zł – opowiada Jarosław Jędrzyński.

Tymczasem do programu „MdM" kwalifikuje się według serwisu Tabelaofert.pl ok. 15 proc. dostępnych dziś w sprzedaży dwupokojowych lokali. Jarosław Jędrzyński wylicza, że w całej Warszawie można znaleźć ponad 600 tego typu ofert.

– W ciągu ostatniego półrocza pula wszystkich mieszkań o parametrach odpowiadających programowi dopłat wzrosła w Warszawie o 59 proc. Można więc przyjąć, że liczba stołecznych „dwójek" do wzięcia z rządowym wsparciem zwiększyła się w tym czasie w stolicy o co najmniej o połowę – mówi Jarosław Jędrzyński.

Cena i lokalizacja

Ronson Development proponuje np. 36 mkw., dwa pokoje, w inwestycji Sakura na Mokotowie. Kosztuje minimum 290 tys. zł.

– Praktycznie nie mamy gotowych i jednocześnie niesprzedanych lokali dwupokojowych. Znikają we wczesnych etapach inwestycji. Decydują się na nie osoby rozpoczynające dorosłe życie oraz  młode rodziny, a także nabywcy inwestycyjni, którzy kupują je na wynajem – opowiada Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

– Sporo klientów kupujących dwa pokoje zakłada, że po kilku latach przeniesie się do innego większego mieszkania. Dlatego też szczególnie ważna tu jest lokalizacja: im lepsza, tym łatwiej później odsprzedać M lub je wynająć – podkreśla Andrzej Gutowski,

Robyg proponuje dwa pokoje w Wilanowie na Osiedlu Królewskim. Najmniejsze, liczące ok. 41 mkw., jest do wzięcia za niecałe 250 tys. zł, największe lokum zaś o powierzchni 60 mkw. kosztuje 367 tys. zł. Z kolei na Bemowie, w trzecim i czwartym etapie Young City dwa pokoje o powierzchni 40 mkw. można kupić już za 254 tys. zł. Natomiast na Żoliborzu w City Apartments do wzięcia są „dwójki"  liczące 46 mkw. za 385 tys. zł.

– Najszybciej sprzedają się dwa pokoje do ok. 50 mkw. Klienci zwracają uwagę przede wszystkim na rozłożenie pomieszczeń w lokalu, ekspozycję okien względem stron świata i kondygnację, na której znajduje się mieszkanie – opowiada Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyga.

Tymczasem Dolcan ma w sprzedaży dwa pokoje o powierzchni co najmniej 55 mkw. za 422 tys. zł, w projekcie Ogrody Ochota. Z kolei na jego osiedlu Moderna we Włochach do wzięcia są dwa pokoje liczące minimum 46 mkw. za 273 tys. zł. Z kolei na osiedlu Kamyk Zielony na Białołęce w ofercie dewelopera są duże „dwójki" – od 64 mkw. za co najmniej 344 tys. zł. Na Targówku na osiedlu Czerwona Jarzębina, można kupić 44 mkw. za ok. 306 tys. zł.

– Nie spodziewamy się większych wahań cen, chociaż część deweloperów może podwyższyć nieco ceny w nowych inwestycjach, szczególnie w przypadku mieszkań do ok. 45 mkw. – mówi Anna Sitnik, dyrektor działu sprzedaży w Dolcanie.

Z kolei w inwestycji Na Romera realizowanej przez spółkę Matexi najtańsze „dwójki" liczące 34 mkw. kosztują 280 tys. zł.

– Zdecydowanie najchętniej kupowane są mieszkania z samodzielnymi widnymi kuchniami. Istnieje jednak także spora grupa nabywców lubiących dobrze zaprojektowane aneksy w dużych pokojach –  uważa Mirosław Bednarek, prezes Matexi.

Natomiast spółka J.W. Construction Holding proponuje dwa pokoje o powierzchni 35 mkw. w projekcie Bliska Wola na Kasprzaka. Trzeba na nie wydać co najmniej 276,5 tys. zł.