Popyt na obiekty komercyjne

Według Cushman & Wakefield od początku października do dziś inwestorzy wydali ponad 370 mln euro na obiekty komercyjne w Polsce.

– Ich apetyt jest jeszcze większy. Do końca roku mogą zostać podpisane transakcje o łącznej wartości ok. 350–750 mln euro. Wszystko zależy od tego, czy negocjacje uda się zamknąć przed 31 grudnia 2014 r. – mówi Łukasz Lorencki, starszy konsultant w grupie rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.

Z kolei doradcy CBRE prognozują, że zainwestowany kapitał będzie jeszcze większy.

– Do końca roku spodziewamy się dodatkowych 700–800 milionów euro – prognozuje Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Znaczne umowy

W rezultacie, choć na koniec III kwartału br. wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w Polsce  sięgała 2 mld euro (44 transakcje), cały rok może się zamknąć kwotą nawet 3,5 mld euro, czyli na podobnym poziomie co 2013 r.

Analitycy z CBRE podkreślają, że bieżący kwartał to dla nich wyjątkowo gorący okres.

– Na bardzo zaawansowanym etapie toczy się kilka znaczących pod względem wartości transakcji, w których CBRE bierze udział, a które powinny zostać sfinalizowane w najbliższych miesiącach. W zależności od tego, jak potoczą się ostateczne negocjacje, a także dopełnienie wszystkich niezbędnych formalności oraz uzyskanie finansowania, mogą one zamknąć się do końca grudnia bądź w I kwartale 2015 r. – wyjaśnia Felicki.

Jak zauważa Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w JLL, intensywną końcówkę roku zapowiada m.in. sprzedaż przez Aberdeen za ok. 190 mln euro biurowca Metropolitan w Warszawie Deutsche Asset & Wealth Management czy finalizacja transakcji Focus Mall w Bydgoszczy, które od Aviva Investors kupiła spółka Atrium European Real Estate (za 122 mln euro).

Łukasz Lorencki wylicza kolejne, również istotne transakcje zawarte w ostatnim kwartale br., jak m.in. zakup biurowca Cirrus na warszawskim Mokotowie przez Adgar czy przejęcie budynku B w krakowskim kompleksie Kapelanka przez nowy polski fundusz Reino Partners.

Niewykluczone, że w najbliższym czasie dojdzie do podpisania sporych umów. Przedstawiciele CBRE spodziewają się w tym roku transakcji o jeszcze większej wartości niż przejęcie Metropolitana, w którą są zaangażowani.

Drogo w stolicy

Jak dotąd w tym roku najbardziej aktywni byli inwestorzy w segmencie biurowym. Wydali oni według szacunków JLL ok. 1 mld euro. Innymi słowy, prawie 60 proc. wartości wszystkich dotychczasowych transakcji przypadło na ten segment.

Jak wyliczają przedstawiciele Cushman & Wakefield, aż 85 proc. zawartych umów dotyczyło biurowców w Warszawie. – Mimo dużego zainteresowania regionalnymi rynkami biurowymi podaż dobrych ofert w tych lokalizacjach jest zbyt mała, aby istotnie wpłynąć na ogólną wartość transakcji w tym sektorze – zapewnia Łukasz Lorencki.

3,5 mld euro wydadzą inwestorzy w 2014 r. na nieruchomości komercyjne, jeśli uda się w grudniu zamknąć wszystkie transakcje będące w toku

Z drugiej strony, choć stolica dominuje w segmencie biurowym, udział rynków regionalnych będzie w tym roku większy niż w 2013 r.

Tymczasem przejęte w tym roku galerie handlowe kosztowały nabywców o ponad połowę mniej, czyli 415 mln euro.

Jak wyjaśnia Łukasz Lorencki, o ile transakcje na rynku biurowym zdecydowanie koncentrują się na Warszawie, o tyle w segmentach handlowym i magazynowym aktywność inwestycyjna rozkłada się dość równomiernie pomiędzy najważniejszymi rynkami regionalnymi. Widać tu jednak pewne preferencje, np. większą popularnością w sektorze handlowym cieszą się Kraków, Wrocław, a także Trójmiasto, a w dalszej kolejności inwestorzy rozglądają się za ofertami w Łodzi, Katowicach oraz Poznaniu.

Z kolei na hale magazynowe inwestorzy wyłożyli w pierwszych trzech kwartałach 486 mln euro. I wszystko wskazuje na to, że ostatni kwartał może znacznie podbić tę sumę.

– Ten rok jest znakomity dla segmentu magazynowego, który odnotował najwyższy wynik w całej historii. To efekt bardzo dobrej koniunktury na rynku najmu, co jest wynikiem poprawy ogólnej sytuacji ekonomicznej oraz szybkiej rozbudowy sieci dróg ekspresowych i autostrad – twierdzi  Łukasz Lorencki.

W mniejszych miastach

Tomasz Trzósło wyjaśnia, że ceny obiektów komercyjnych w Warszawie są wyższe niż w innych dużych polskich miastach, a dodatkowo po zawarciu wielu transakcji dostępność atrakcyjnych produktów inwestycyjnych jest mocno ograniczona. Ten czynnik również kieruje zainteresowanie inwestorów na rynki regionalne.

– Trend ten obserwowaliśmy już w zeszłym roku, kiedy to właścicieli zmieniły takie obiekty jak Green Towers czy Aquarius Business House we Wrocławiu lub Arkońska Business Park w Gdańsku. Przykładem jego kontynuacji w tym roku są transakcje, takie jak sprzedaż Katowice Business Point z portfela Ghelamco czy nieruchomości z portfela Arki, czyli Quattro Forum we Wrocławiu, Winogrady Business Center w Poznaniu, Red Tower w Łodzi oraz Alfa Plaza w Gdyni – wylicza Tomasz Trzósło.

Generalnie jednak kryteria wyboru komercyjnych nieruchomości pozostają te same. Poza lokalizacją nadal dla inwestorów kluczowa jest stabilność przychodów i długość umów najmu.

– Im dłuższe kontrakty z dobrymi najemcami, tym obiekt jest bardziej pożądany i ma większą szansę na lepszą cenę. Stawki za obiekty obłożone długimi umowami idą w górę. Rośnie też popyt na nie, a ich dostępność jest znacznie ograniczona – opowiada Przemysław Felicki.