Kto wynajmuje najwięcej biur

– Największą aktywność na rynku biurowym wykazują ostatnio najemcy z sektora nowych technologii. Ważnym elementem sukcesu biznesowego dla tych firm jest bowiem pozyskanie najbardziej wartościowych pracowników, dla których wygodne oraz dobrze zlokalizowane biuro może stanowić istotną kwestię przy wyborze pracodawcy – mówi Piotr Capiga, ekspert działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield (C&W).

Zwraca uwagę, że dobrym klientem na rynku najmu powierzchni biurowej jest sektor publiczny. Zwykle urzędy szukają jednak budynków biurowych w centralnej lokalizacji. – Są w stanie zaakceptować powierzchnię o standardzie B+, ale coraz chętniej decydują się na zawarcie umów w budynkach o najwyższym standardzie powierzchni. Przewidujemy, że udział umów najmu biur z udziałem podmiotów z sektora publicznego będzie w najbliższym czasie wzrastał – prognozuje ekspert C&W.

Kto szuka siedziby

Jakub Sylwestrowicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w JLL, dodaje, że w Warszawie wśród najemców widać dominację szeroko pojętego sektora usługowego, czyli firm konsultingowych, prawniczych, medialnych, HR, a także instytucji finansowych i banków.

– Istotnym najemcą są również firmy z branży IT i telekomunikacji. Poza Warszawą niezmiennie dominuje jednak sektor usług dla biznesu. Na firmy z branży BPO/SSC przypadło ponad 60 proc. popytu rejestrowanego w 2014 r. na głównych rynkach biurowych z wyłączeniem stolicy – podaje ekspert JLL.

Jego zdaniem ten trend utrzyma się również w tym roku, czego potwierdzeniem są takie transakcje jak umowa Capgemini na 5600 mkw. w Silesia Business Park w Katowicach czy Wipro w Alchemii w Gdańsku.

Natomiast Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych CBRE, ocenia, że sektor nowoczesnych usług biznesowych stanowi 20 proc. najemców podpisujących nowe umowy.

– Rozwój tej branży obserwujemy w Polsce od kilku lat, a prognozy nie pozostawiają wątpliwości, że lata największego progresu branża BPO/SSC ma jeszcze przed sobą. Firmy z sektora usług finansowych wynajmują 16 proc. powierzchni biurowej i stanowią drugą najbardziej aktywną grupę najemców. W przypadku tych najemców zauważalne są trendy konsolidacji, a także relokacji do tańszych miast, ze względu na koszty utrzymania biura oraz kadry – opowiada ekspert CBRE.

Z analiz JLL wynika, że w Warszawie średnia transakcja najmu obejmuje 800–1300 mkw. – Oczywiście jest możliwość wynajęcia mniejszych powierzchni, np. w odremontowanych kamienicach w centrum, przeznaczonych dla firm szukających dobrej lokalizacji i prestiżowego adresu. Są również typowe budynki biurowe, gdzie możliwe jest wydzielenie mniejszych modułów, np. Warsaw Financial Center czy Saski Crescent – mówi Jakub Sylwestrowicz.

Dodaje, że właściciele obiektów preferują większe umowy najmu niż szereg małych kontraktów dzielących powierzchnię w biurowcu. Na rynku rządzą jednak najemcy.

Zdaniem Łukasza Kałędkiewicza, wielkość biura, jakiego potrzebuje najemca, zależy od kilku czynników: branży, wielkość organizacji, a także planów rozwoju w zakresie zwiększenia lub zmniejszenia liczby pracowników. – Według naszych badań średnia powierzchnia biurowa w Warszawie, którą wynajmują firmy, to około 900 mkw. W miastach regionalnych będzie większa ze względu na potrzeby branży BPO – mówi ekspert CBRE.

Czego chce klient

Z doświadczeń JLL wynika, że to, czego oczekują najemcy, to przede wszystkim dobra lokalizacja (pod kątem transportu publicznego), odpowiednia specyfikacja techniczna, efektywne powierzchnie biurowe oraz atrakcyjne warunki komercyjne.

– Z naszych obserwacji wynika, że w Warszawie w ostatnich dwóch latach największy sukces w procesie komercjalizacji uzyskały duże projekty zlokalizowane na obrzeżach centralnego obszaru biznesu. Kompleksy biurowe takie jak np. Eurocentrum Office Complex, Gdański Business Center czy Warsaw Spire ze względu na swoją skalę są w stanie zaproponować najemcom pełną ofertę dodatkowych udogodnień, które ułatwiają funkcjonowanie w biurowcu – opowiada Piotr Capiga. – Nie bez znaczenia, w szczególności w przypadku większych najemców, jest duża powierzchnia piętra, która pozytywnie wpływa na efektywność biur. Kluczowym elementem sukcesu wspomnianych projektów jest jednak atrakcyjna stawka najmu. Wynika ona z dużej skali inwestycji: część ponoszonych kosztów jest niezależna od wielkości projektu i rozkłada się na większy wolumen dostarczonej powierzchni – tłumaczy ekspert C&W.

Łukasz Kałędkiewicz uważa, że najtrudniej wynajmują się starsze budynki, których standard techniczny i architektura są przestarzałe. – Barierą dla najemców są również kwestie lokalizacyjne. Jeżeli obiekt nie gwarantuje dobrego dostępu do komunikacji miejskiej oraz punktów gastronomiczno-usługowych, firmy wybierają inne oferty, nawet kosztem wyższej ceny. Jest to związane z aktywnym stylem życia oraz przesuwaniem się rynku pracy w kierunku pracownika – podkreśla ekspert CBRE.

Opowiada, że pracodawcy nie tylko starają się wybrać atrakcyjne miejsce na lokalizacje biura, ale również przykładają dużą wagę do możliwości jego aranżacji. W wielu firmach decyzje o siedzibie i jej wyposażeniu konsultowane są z pracownikami, a nie tylko z kadrą zarządzającą.

– W związku z tym największym zainteresowaniem najemców cieszą się budynki, które oferują wysoki standard powierzchni w dobrych miejscach w mieście. O wartości lokalizacji świadczy zaplecze restauracyjne, usługowe, ale też bliskość obiektu oferującego usługi sportowe czy klinika medyczna w zasięgu pracowników – dodaje Kałękiewicz.

Piotr Capiga mówi, że pierwszy kwartał 2015 r. sprzyjał warszawskim deweloperom. Największa umowa najmu została podpisana przez firmę Samsung w kompleksie Warsaw Spire. Obejmowała ok. 21 tys. mkw. – Warto zauważyć, że ten rekordowy kontrakt dotyczył większej powierzchni niż wolumen powierzchni biurowej wynajętej w całym kwartale w którymkolwiek z miast regionalnych – podkreśla ekspert C&W. – Drugą w kolejności największych transakcji w Warszawie jest wynajęcie przez PZU powierzchni ok. 17 tys. mkw. w warszawskim biurowcu Konstruktorska Business Center. Trzecią największą umową najmu było wynajęcie ok. 10 tys. mkw. przez Hawlett-Packard w University Business Center II w Warszawie.

Opinia

Arkadiusz Rudzki, dyrektor do spraw wynajmu i zarządzania wartością budynków w Skanska Property Poland