W krajach zachodnich, jak zauważa Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats, popularny jest wynajem mieszkań pustych, do własnej aranżacji. A Filip Dykas, współzałożyciel simpl.rent, dodaje, że wynajmowanie nieumeblowanych mieszkań jest popularne na takich rynkach, jak Niemcy czy Hiszpania.
– W pięciu największych niemieckich miastach tylko co trzecie mieszkanie oferowane na wynajem było umeblowane. W Niemczech takie lokale są droższe od nieumeblowanych przeciętnie o 45 proc. – podaje Filip Dykas.
Czytaj więcej
Ten rok może nieco poprawić sytuację inwestorów na rynku mieszkań. Biznes staje się jednak trudny. Wygrają najlepsi.
Mało pustych mieszkań na wynajem
W Polsce najczęściej oferowane są lokale w pełni wyposażone. Pustych jest bardzo mało. – Ich ofertę na rynku warszawskim szacuję na ok. 3 proc. wszystkich mieszkań wystawionych na portalach rezerwacyjnych, przy założeniu, że są to lokale bez mebli, ale z gotową kuchnią, łazienką i meblami w zabudowie – zaznacza Ewa Wielgórska.
Większość pustych mieszkań to lokale duże, trzypokojowe lub większe. – W sektorze małych mieszkań brak wyposażenia to niepopularna opcja – zauważa Ewa Wielgórska.
Paulina Benda, ekspertka stowarzyszenia Mieszkanicznik, prezeska spółki SuperApart, potwierdza: mieszkania bez mebli to margines prywatnego rynku najmu w Polsce. – Wpisując na otodom hasło „bez mebli”, „nieumeblowane”, „do własnej aranżacji”, znajdujemy mniej niż 1 tys. ofert na ponad 22 tys. ofert mieszkań na wynajem – wskazuje.
Jak dodaje, wyposażenie ma większość mieszkań z segmentu niższego i średniego.
– Takie są też oczekiwania najemców. Niewyposażone lokale wynajmują się zdecydowanie trudniej, uzyskując niższe stawki – mówi Paulina Benda. – Najemcy mieszkań z segmentu popularnego dość często rotują. Nie są zainteresowani wyposażaniem lokalu. Oczekują, że będą w nim podstawowe meble, sprzęty AGD i RTV. Większość najemców to ludzie młodzi, często obcokrajowcy, którzy nie mają własnych mebli. Polacy dążą do własności mieszkań. Większość najemców traktuje wynajem jako przejściowe rozwiązanie.
Inaczej jest z najmem dużych mieszkań i domów premium.
– Tutaj klienci często poszukają nieruchomości bez mebli. Mają swoje, często bardzo drogie i ekskluzywne – wyjaśnia Paulina Benda. – Są to rodziny z dziećmi, ekspaci, pracownicy ambasad czy osoby, które świadomie podjęły decyzję o wynajmie nieruchomości.
Czytaj więcej
Najem na doby nakręca ceny i stawki wynajmu mieszkań? To błędna teza, niemniej ta część rynku wymaga uregulowania.
Ewa Wielgórska, wskazuje, powołując się na rozmowy z pośrednikami, że wyremontowane mieszkania, z ładną kuchnią i łazienką, ale bez mebli, bardzo szybko znajdują najemców.
– A obecna bogata oferta w pełni umeblowanych mieszkań to nie jest zupełnie taki najem długoterminowy, jaki jest popularny na Zachodzie, gdzie wynajęte mieszkanie jest docelowym domem do czasu zmiany okoliczności życiowych – zauważa. – W Polsce wynajem wyposażonych lokali odpowiada głównie na potrzeby relokujących się tutaj obcokrajowców lub osób młodych, które traktują wynajem jako przejściowe rozwiązanie – potwierdza.
Jak dodaje, atutem wynajmu mieszkania jest możliwość szybkiej przeprowadzki w inne miejsce. W tym modelu – już ze swoimi meblami. Ekspertka zwraca uwagę także na możliwość przejęcia na własność wynajmowanego mieszkania. Czynsz jest wtedy odpowiednio większy.
- Powstają fundusze oferujące najem z dojściem do własności. Wszystko wskazuje, że takich podmiotów będzie przybywać – zaznacza. – Zdarza się też, że wieloletni lokatorzy składają właścicielowi mieszkania ofertę zakupu – mówi Wielgórska.
Właściciele mieszkań idą najemcom na rękę. Filip Dykas zauważa, że z reguły odpowiadają na prośby o dokupienie lub zabranie konkretnych mebli. – Dużo mieszkań w najmie to lokale z rynku pierwotnego. Te z rynku wtórnego są wyremontowane, więc ich wyposażenie jest nowe, w dobrym standardzie, dobrze dobrane – zauważa.
Czytaj więcej
Trzeba pamiętać o zasadzie, by kupować nieruchomości nie wtedy, gdy trwa owczy pęd, lecz gdy leje się krew – mówi Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flat...
Atrakcyjny czynsz za nieumeblowane lokale
Jak mówi Ewa Wielgórska, właściciele nieumeblowanych lokali poszukują stabilnych najemców na kilka lat. Dlatego lokale powinny mieć atrakcyjną stawkę.
– Zakładając, że nastawiamy się na wieloletni najem, czynsze za takie mieszkania, powinny być nieco niższe – o ok. 10–20 proc. – niż za lokale umeblowane. Niższa stawka jest jednak rekompensowana tym, że nie meblujemy lokalu w pełni, a zwykle zyskujemy najemcę na wiele lat. A trzeba pamiętać, że częste zmiany lokatorów zwiększają koszty obsługi najmu.
Stawki najmu zależą, oczywiście, także od adresu i standardu mieszkania.
– Puste przestarzałe mieszkanie, nie będzie atrakcyjne np. dla młodych rodzin. Konieczne mogą być większe obniżki albo doposażenie lokalu czy home home staging, aby zwiększyć atrakcyjność ogłoszenia – podkreśla Ewa Wielgórska. – A nowy, ładny, nawet nieumeblowany lokal, przyciągnie najemców nawet bez radykalnych obniżek – ocenia. W porównaniu ze średnią stawką będą one tańsze nie więcej niż 10 proc.
Paulina Benda szacuje, że stawki najmu nieumeblowanych mieszkań z segmentu popularnego są niższe o 15–20 proc. – W segmencie premium mieszkania bez mebli wybiera wielu klientów. Brak wyposażenia nie ma wpływu na cenę – zaznacza. – Takie najmy też często trwają o wiele dłużej.
Także Filip Dykas zauważa, że mieszkania bez mebli, szczególnie te mniejsze, często mają niższe stawki najmu.
– Ciężar uzupełniania mieszkania spoczywa na najemcy. Nie są to jednak duże różnice. Szczególnie że bardzo często w ogłoszeniach jest zawarta propozycja, że jeśli meble będą potrzebne, to zostaną dostarczone bez podwyżki czynszu – zwraca uwagę. – W przypadku domów trudno porównywać stawki. Ten rynek jest mały, oferta bardzo zróżnicowana. Trudniej określić, na ile brak mebli wpływa na wysokość czynszu.
