Krótkoterminowy najem jest popularny wśród osób mających nieruchomości w lokalizacjach, które ze względu na swoje atrakcyjne położenie przyciągają m.in. turystów czy osoby przebywające w podróżach biznesowych. Wiele osób preferuje bowiem wynajęcie na kilka dni pełnowartościowego mieszkania z pralką i lodówką zamiast pokoju w hotelu.

Aktualnie zasady opodatkowania przychodów/dochodów osiąganych w ramach najmu krótkoterminowego niczym nie różnią się od zasad odnoszących się do najmu na dłuższe okresy.

Bez działalności tylko ryczałt

Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, od 2023 r. przychody z najmu nieruchomości mogą opodatkować wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zasady opodatkowania tym podatkiem są w miarę proste. Przychód do opodatkowania powstaje w momencie otrzymania płatności.

Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. dla kwot do 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Ryczałt można opłacać miesięcznie bądź kwartalnie i należy wpłacić go na swój mikrorachunek podatkowy do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do 20 następnego miesiąca po upływie danego kwartału) następującego po miesiącu (kwartale), w którym uzyska-no przychód.

Co istotne podatnicy podatku zryczałtowanego nie mają prawa do rozpoznawania kosztów uzyskania przy-chodów. To znaczy, że co do zasady obliczają oni ryczałt od całości otrzymanego czynszu.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której w czynsz wliczone są opłaty, do ponoszenia których zobowiązany jest najemca (np. woda, prąd, internet). Wtedy przychód do opodatkowania można obniżyć o wysokość tych opłat. Ważne jednak aby z umowy najmu wynikało, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych kosztów.

Małżonkowie wynajmujący nieruchomość z majątku wspólnego powinni pamiętać, że co do zasady powinny rozliczać się osobno, proporcjonalnie do udziałów posiadanych w nieruchomości. Natomiast jeśli złożą oni w odpowiednim terminie stosowne oświadczenie, to przychody będą mogły być opodatkowywane tylko przez jednego z nich (w takiej sytuacji 12,5 proc. stawka ryczałtu znajdzie zastosowanie dopiero do przychodów od nadwyżki ponad 200 tys. zł).

Osoby, które chciałyby wynajmować nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie jednoosobowej działalności gospodarczej mogą opodatkowywać najem nie tylko ryczałtem, ale również skalą podatkową (12 proc. i 32 proc. od dochodu oraz 30 tys. kwoty wolnej), podatek liniowy (19 proc. od dochodu). Przedsiębiorcy rozliczający się na zasadach ogólnych powinni jednak pamiętać, że poza podatkiem powinni opłacać również składkę na ubezpieczenie zdrowotne (9 proc. lub 4,9 proc.).

Kiedy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej?

W praktyce podatnicy, którzy decydują się na krótkoterminowy wynajem nieruchomości lub wynajmują ich większą ilość często mają wątpliwości czy dokonują tego w ramach majątku prywatnego czy w ramach pro-wadzonej działalności gospodarczej.

Przykładowo, w interpretacji z 15 stycznia 2024 r. sygn. 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR, podatniczka nie była przekonana, czy jako właścicielka domu jednorodzinnego w miejscowości turystycznej, która w sezonie wiosenno-letnim wynajmuje część domu turystom poprzez platformę internetową będzie uznana za przed-siębiorcę na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że w takim przypadku nie można uznać, że podatniczka pro-wadziła działalność gospodarczą. Podobnie Dyrektor KIS wskazał w interpretacji z 25 września 2024 r. sygn. 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB w odniesieniu do podatnika, który nabył nieruchomość mieszkalną, aby przeznaczyć ją pod prowadzenie działalności związanej z najmem krótkoterminowym.

W tego typu sprawach pomocą dla podatników jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. podjęta w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt II FPS 1/21), w której wskazano, że to podatnik sam decyduje, czy powiązać wybrane składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. W konsekwencji, na gruncie obowiązującego orzecznictwa sądowego, kluczowe dla uznania czy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej czy prywatnie jest sam zamiar podatnika (np. wyrok NSA z 28 maja 2024 r. sygn. akt II FSK 1080/21).

Odrębne zasady dla opodatkowania najmu krótkoterminowego?

Obecnie nie istnieją przepisy, które pozwalałyby na odrębne traktowanie podatkowe dochodów uzyskiwanych w ramach najmu krótkoterminowego od najmu długoterminowego. Zmiana tego stanu rzeczy wymagałaby dogłębnej zmiany przepisów dot. opodatkowania najmu.

Zmiany te miałyby wpływ na bardzo dużą liczbę podatników, którzy preferują najem krótkoterminowy. Ustawodawca projektując nowe przepisy powinien pamiętać, że często decyzje o przeznaczeniu danej nieruchomości pod tego typu działalność nie są uzależnione od kwestii podatkowych, ale w głównej mierze od lokalizacji nieruchomości, czynszów dla najmu długoterminowego a także samego prawa lokalowego i obawy przed nieuczciwymi lokatorami.

Walka z najmem krótkoterminowym poprzez wprowadzenie wyłącznie niekorzystnych rozwiązań podatkowych może spowodować efekt odwrotny do zamierzonego.

Źle skonstruowane przepisy mogą skłonić wielu podatników do nieopodatkowywania swoich dochodów lub podejmowania prób obchodzenia prawa. Ustawodawca powinien mieć bowiem na uwadze praktyki rynkowe.

Przykładowo, wielu właścicieli nieruchomości nie zawiera bezpośrednio z najemcami umów najmu krótkoterminowego. Oddają oni na dłuższe okresu czasu nieruchomości w dzierżawę firmom, które oferują tego typu usługi. Czynsz dzierżawny z kolei stanowi dla właściciela nieruchomości przychód z tego samego źródła przychodów co najem i może być opodatkowany na tych samych zasadach.