Rynek nieruchomości wywołuje gorące komentarze tu i teraz. Tymczasem proces inwestycyjny ma bardzo złożony przebieg i odbywa się w kontekście, który często i niespodziewanie się zmienia. Wystarczy spojrzeć – ustawa prawo budowlane w 2023 roku była modyfikowana dziesięć razy, a w tym roku już dwa razy. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli absolutnie najważniejszy zbiór wytycznych dla projektantów, w 2024 roku zmieniło się już dwa razy. Przy czym zmiany te nie są ani kosmetyczne, ani jednoznaczne.
Architekt a prawo
Podstawowym aktem dotyczącym procesu inwestycyjnego jest prawo budowlane. Jednak projektanci muszą brać pod uwagę niezwykle szeroki zakres prawa materialnego. W zależności od inwestycji może to być prawo energetyczne, prawo geodezyjne i kartograficzne, prawo wodne, prawo geologiczne i górnicze, prawo lotnicze, ustawy o ochronie przyrody, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o drogach publicznych. Ważne są również przepisy wykonawcze do tych ustaw, których najzwyczajniej często brakuje.
Pojawiają się też nowe regulacje, które dotyczą inwestycji, a więc i pracy projektantów, jak choćby cały obszar związany ze zrównoważonym rozwojem. Żeby projekt architektoniczny był w pełni zrównoważony i uwzględniający wymogi ESG, decyzja o realizacji zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju musi zapaść już w fazie koncepcji przedsięwzięcia, czyli najwcześniejszym etapie planowania inwestycji.
Nie dziwi zatem, że jedną z kluczowych struktur biur projektowych jest dział formalno-prawnej obsługi inwestycji (FOI). Jego zadaniem jest zapobieganie ryzyku na etapie koncepcji przedsięwzięcia, a więc planowania, przygotowania strategii procesu projektowego i uzgodnieniowego dla danej inwestycji. Strategia ta determinuje to, czy projekt budowlany zostanie przygotowany w terminie i zakresie zgodnym z umową. To działania wyprzedzające. A w czasie trwania procesu FOI reaguje na decyzje, interpretacje, opinie, wezwania urzędów, a także na zmiany, które wprowadza inwestor choćby w związku ze zmianą koniunktury czy dostępnego finansowania.
Ocean zmian i interpretacja przepisów
Eksperci FOI muszą brać pod uwagę zmienne okoliczności, w tym także różnorodne podejście do interpretacji przepisów przez organy zatwierdzające czy uzgadniające. Oczywiste jest zatem codzienne monitorowanie przepisów i interpretacji prawa. Często ekspertami FOI są architekci, nierzadko z doświadczeniem pracy w administracji publicznej. Znając proces inwestycyjny w jego całym przebiegu, mogą skuteczniej działać na rzecz inwestycji.
