Analizując rynek mieszkaniowy w Polsce, najczęściej mówimy o sześciu, siedmiu największych aglomeracjach. Dane GUS o rozpoczynanych budowach i pozwoleniach świadczą o tym, że naprawdę dużo się dzieje i w miastach na prawach powiatu: Lublinie czy Rzeszowie, a także w powiatach okalających duże ośrodki – to np. wokół Warszawy to powiaty wołomiński, pruszkowski i piaseczyński. Sami rozszerzyliście tradycyjne „top 6” o Katowice. Czy na tych mniejszych rynkach tendencje są podobne – czyli sprzedaż mieszkań się kurczy, czy można mówić o przesuwaniu się popytu z droższych miast do tańszych ośrodków podmiejskich?
W największych aglomeracjach koncentruje się największy udział inwestycji deweloperskich. Niemniej pięć lat temu zaobserwowaliśmy renesans mniejszych miejscowości, miast na prawach powiatu. Prowadzimy w tej chwili monitoring już 12 ośrodków, do końca roku chcielibyśmy obserwować 16 miast wojewódzkich.
Rzeczywiście siła tych mniejszych rynków jest dość duża. Zjawisko wypychania popytu poza granice administracyjne dużych miast trwa od lat i polega nie tylko na tym, że ktoś wybiera mieszkanie w Pruszkowie, który jest świetnie skomunikowany z Warszawą. Mam na myśli miejscowości oddalone o 20–30 km od dużych miast, gdzie deweloperzy jak najbardziej są aktywni, stawiają stumetrowe domy jednorodzinne czy w zabudowie szeregowej z cenami porównywalnymi z 40-metrowymi mieszkaniami w aglomeracjach. W mniejszych miastach buduje się też stosunkowo niewielkie obiekty wielorodzinne: niewielkie, czterokondygnacyjne budynki o niezbyt gęstej zabudowie.
Z jednej strony takie miejscowości stają się coraz atrakcyjniejsze wraz z rozwojem możliwości komunikacyjnych. Z drugiej, kłopot tych rynków polega na ich płytkości. Deweloperzy działający w największych miastach mogą narzekać na przeciągający się czas uzyskiwania pozwoleń itd., ale nie na płynność rynku. Dla małego gracza każde wstrzymanie się popytu skutkuje kłopotami, by sprawnie prowadzić budowę – kiedy mieszkania wolniej się sprzedają, mniej wpływa pieniędzy, trudniej kontynuować budowę.
W mniejszych miastach od mniej więcej trzech lat widzimy dużą nadwyżkę mieszkań w pozwoleniach na budowę nad liczbą lokali w rozpoczynanych projektach. Jest więc możliwość szybkiej odbudowy podaży, gdyby pojawiło się rzeczywiście wsparcie popytu tej grupy klientów. Mniejsze rynki są jednak trochę uzależnione od tego, co dzieje się z popytem, z programami wspierającymi zakup na rynku pierwotnym czy wtórnym.
