Koniunktura na rynku mieszkaniowym się schładza, akcja kredytowa wyhamowuje, kursy akcji spółek z branży idą w dół. Tymczasem oferty deweloperskich obligacji cieszą się niezmiennym zainteresowaniem funduszy oraz inwestorów indywidualnych. To najczęściej papiery niezabezpieczone. Na jakie czynniki ryzyka powinni zwracać uwagę inwestorzy zainteresowani „korporatami” budowniczych mieszkań?

Przede wszystkim nie ma zysku bez ryzyka, nawet obligacje skarbowe nie są pozbawione ryzyka. Na obligacje korporacyjne i skarbowe najczęściej patrzymy przez pryzmat ryzyka niewypłacalności emitenta, a to błąd. Ryzyko polega też na tym, czy jeżeli będziemy chcieli wyjść wcześniej z tej inwestycji, to czy będziemy w stanie to zrobić, czy będzie płynność.

Jeśli chcemy dywersyfikować portfel, musimy dobierać obligacje deweloperów uważnie, patrząc nie tylko na samą markę, przychody, zyski, ale też na to, jak obligacje są skonstruowane, do kogo są kierowane, czy będą w obrocie, czy nie. Mamy kilka klas obligacji. Po pierwsze, papiery deweloperów notowanych na GPW, sprzedawane w ofertach publicznych, szeroko dystrybuowane wśród inwestorów detalicznych albo wśród inwestorów instytucjonalnych. Myślę, że drobni inwestorzy zainteresowani rynkiem długu i rynkiem deweloperskim powinni zacząć od tego typu obligacji: sprzedawanych przez spółki giełdowe, w ofertach prospektowych, które mają być przedmiotem obrotu na Catalyst. W ten sposób zmniejszamy ryzyko płynności – i będziemy mogli wyjść z inwestycji przed terminem wykupu, jeśli przestanie nam się podobać.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Promocje mieszkaniowe coraz agresywniejsze. Firmy muszą walczyć o klientów

Firmy muszą się bardziej starać, by zyskiwać klientów, część promocji jest agresywna. Zdaniem eks...

O tym, jak perspektywy deweloperów są postrzegane przez rynek, mogą świadczyć wyceny papierów na Catalyst. Tylko raz doszło do dużej przeceny – kiedy zarządzono lockdown. Wartość niektórych obligacji spadła do nawet 80 proc. wartości nominalnej. Dziś bardzo rzadko widzimy wyceny lekko poniżej 100 proc. Czy widać jakieś czerwone flagi?

Jeśli chodzi o tych deweloperów, którzy mają konsekwentną i ostrożną politykę finansowania, zaciągają zobowiązania u profesjonalnych inwestorów – tutaj czerwonych flag nie widzę. Na pewno trzeba uczulić inwestorów detalicznych, że w sytuacji uspokojenia, normalizacji rynku nie jest tak, że bycie deweloperem jest prostą drogą do sukcesu. To nie jest i nigdy nie był łatwy rynek: „dowożenie” projektów w terminach, po założonych cenach, nie jest rzeczą daną każdemu przedsiębiorcy.

Zatem inwestując, bądźmy selektywni, sprawdzajmy historię deweloperów. Może się okazać, że ci, którzy weszli na rynek dość niedawno, w warunkach hossy, mogą nie być przygotowani zarówno kompetencyjnie, jak i w zakresie możliwości pozyskiwania nowego długu do obecnej sytuacji: uspokojenia popytu i trudniejszego do zdobycia pieniądza.

Podchodziłbym też ostrożnie do firm, które mają nieuporządkowaną, agresywną politykę pozyskiwania długu. Koncentrujmy się na tych, którzy podchodzą do tego konsekwentnie od lat, którzy jasno komunikują swoje cele.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Wiceminister Tomczak: „Na start” to program społeczny, a nie nakręcający popyt

Do Sejmu trafi wkrótce kilka projektów ustaw składających się na kompleksowy program mieszkaniowy...

Jak pan ocenia perspektywy rynku mieszkaniowego w II półroczu? W I półroczu widzieliśmy spadki sprzedaży mieszkań – „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przestał mieć wpływ na rynek, a „Na start” się oddala...

Cieszę się, że w tym roku nie ma żadnego zewnętrznego wydarzenia, typu program wsparcia, inflacja, wojna, migracja, pandemia – pierwszy raz od 2019 r. mamy spokojny rok na rynku deweloperskim. Ostatnie cztery lata upłynęły pod kątem zdarzeń bardzo silnych, oddziałujących pozytywnie albo negatywnie.