Odrolnienie działki rolnej na cele budowlane. Piętnaście najważniejszych pytań

Odrolnienie działki to skomplikowany proces. Aby wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej zostało przeprowadzone prawidłowo, warto odpowiedzieć sobie na szereg istotnych pytań. Jak, gdzie, kiedy i kto może odrolnić grunt?

Publikacja: 05.06.2024 09:55

Stroną postępowania o odrolnienie gruntu jest wójt, a nie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruc

Stroną postępowania o odrolnienie gruntu jest wójt, a nie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości.

Foto: www.sxc.hu

Planując budowę domu lub innych obiektów powinieneś sprawdzić czy grunt wymaga przeprowadzenia procedury tzw. odrolnienia. Brak wyłączenia gruntu z produkcji rolnej może wiązać się z karami finansowymi.

Czym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej?

Ochrona gruntów rolnych polega między innymi na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Służą temu określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych procedury dotyczące zarówno przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolne, jak i dotyczące wyłączania gruntów rolnych z produkcji rolnej. Właściciel gruntu występuje z wnioskiem do organu o zmianę przeznaczenia gruntu. Tak będzie w sytuacji zamiaru budowy domu na gruncie o przeznaczeniu pod produkcję rolną. Potocznie określa się to zmianę działki rolnej na działkę budowlaną.

W tym celu, aby uznać nieruchomość, czy jej część za wyłączoną z produkcji rolnej to musi wprost wynikać, że nie jest prowadzona na niej działalność rolnicza lecz coś odrębnego od takiej działalności. Ocena kryteriów ustawowych jest rygorystyczna pod względem formalnym. Jeśli jakiś obiekt natomiast jest wykorzystywany do działalności rolniczej, a także posiłkowo do działalności gospodarczej to nie zachodzi wyłączenie z produkcji rolnej. Zatem wystarczy tylko częściowe wykorzystywanie do produkcji rolnej, aby uznać, że nie zachodzą podstawy do wyłączenia

Czytaj więcej

Obrót ziemią rolną: trzeba wiedzieć, jaki charakter mają tereny, które chce się nabyć

Kiedy odrolnienie działki jest konieczne?

Uzasadnieniem do zmiany charakteru gruntu nie musi był wyłącznie budowa domu. Wyłączeniem gruntów rolnych lub leśnych z produkcji jest nie tylko realizacja obiektu budowlanego, trwale związanego z gruntem, ale faktyczne wykonanie czynności pozbawiających grunt jego leśnego charakteru, a więc również lokalizacja na tym gruncie budynków, budowli instalacji lub innych obiektów, nawet nietrwale związanych z gruntem, jak również czasowe składowanie przedmiotów (wyrobów, materiałów, itp.), niezwiązanych z gruntem, jeżeli działania te nie mieszczą się w definicji lasu oraz gospodarki leśnej określonych w ustawie o lasach. Do obszaru wyłączonego z produkcji należy także zaliczyć każdorazowo teren niezbędny do funkcjonowania obiektu budowlanego m in. teren znajdujący się w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu, funkcjonalnie z nimi związany, np. droga dojazdowa.

Kto może złożyć wniosek o odrolnienie działki?

• właściciel gruntu,

• dzierżawca,

• osoba prawna.

Odrolnienie. Jakie są klasy gruntów? Czy wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji?

Grunty są podzielone według klas wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Klasy gleb możesz sprawdzić w księdze wieczystej dla danej nieruchomości. Najlepszej jakości są grunty w klasach I-III. Do I klasy gruntu należą gleby orne-najlepsze, zaś do klasy II grunty orne bardzo dobre. Gleby gorszej jakości zaliczone do klas IV-VI nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej.

O wyłączenie gruntu z produkcji rolnej musisz się ubiegać w następujących miejscach:

  • pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa 
  • pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu 
  • pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych 
  • rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych 
  • pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi 
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa 
  • torfowisk i oczek wodnych
  • pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jakie dokumenty są potrzebne do odrolnienia?

Osoba zainteresowana powinna złożyć kompletny wniosek, który powinien zawierać:

1) uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów;

2) wykaz powierzchni gruntów z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych;

3) ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia, uwzględniające w szczególności: sumę należności i opłat rocznych za grunty projektowane do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo i leśnictwo w wyniku ujemnego oddziaływania inwestycji lokalizowanych na gruntach projektowanych do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.

Do wniosku powinna być dołączona mapa gminy lub miasta, z oznaczeniem gruntów zabudowanych (w większości przypadków), klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych oraz granic gruntów, wykonana w skali takiej jak część graficzna miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w odniesieniu do gruntów leśnych mapa stanowiąca załącznik do wniosku zawiera treść mapy gospodarczej lasów.

Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z konkretnym starostwem, aby ustalić wykaz niezbędnych załączników.

Czytaj więcej

Sprzedając udziały lub akcje, trzeba uważać na działki rolne

Odrolnienie, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istnieją dwie ścieżki postępowania:

• złożenie do urzędu gminy wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażesz cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (twoja działka),

• złożenie do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne.

Odrolnienie: czy wyłączenie gruntu z produkcji wiąże się z opłatami?

Sam wniosek i sama decyzja organu nie wiążą się z opłatami. Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazową opłatę – tak zwaną należność oraz opłaty roczne. Datą początkową będzie dzień faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie każde wyłączenie gruntu będzie wiązało się z kwestią opłat. Zainteresowany nie będzie ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego

• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli przekroczy się tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy należność i opłaty roczne.

Jak długo trwa procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej?

Organ zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego powinien załatwić sprawę w ciągu 30 dni. Jeżeli nie zmieści się w tym terminie, to przesyła informację o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy.

Gdzie złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej?

Kompletny wniosek złóż w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca, gdzie położona jest twoja działka.

Odrolnienie działki na terenie miasta. Czy wyłączenie gruntu z produkcji jest konieczne?

W tym przypadku mamy do czynienia z wyjątkiem. Jeżeli twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czy tylko rolnik może wybudować dom na działce rolnej?

Tak, ale pod warunkiem bycia rolnikiem indywidulanym, o ile zobowiąże się do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Powierzchnia jego gospodarstwa nie może przekraczać 300 ha. Rolnik w świetle ustawy musi mieć wykształcenie w kierunku rolniczym albo przynajmniej pięcioletni okres prowadzenia gospodarstwa rolnego lub pracy na roli i co najmniej od pięciu lat mieszkać na terenie danej gminy.

Czy budynki znajdujące się na terenie gospodarstw są położone na gruntach rolnych?

Grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych, tj. budynki mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu traktowane są także jako grunty rolne.

Warunki odrolnienia. Czy istnieją dodatkowe reguły?

Pamiętaj, aby złożyć wniosek przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę. Najpierw musisz zmienić przeznaczenie gruntu na cele nierolne, aby móc uzyskać zgodę na rozpoczęcie praw budowlanych.

Karolina Wierzbicka

Karolina Wierzbicka

Kancelaria Adwokacka Adwokat Karolina Wierzbicka

Grunt rolny tanim gruntem mieszkalnym? Komentarz autorki

Zakup gruntu rolnego może być jednym ze sposobów na tańszy zakup działki pod zabudowę domu. Należy pamiętać, że w większości przypadków będzie się to wiązało z procedurą przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Sam proces jest dostępny i przystępny cenowo w przypadku gruntów niższej klasy. Natomiast minusem jest różna długość trwania postępowania przed organem w zależności od właściwości miejscowej starostwa dla położenia danej nieruchomości. Najbardziej wymagającą kwestią będzie zgromadzenie dokumentacji, np. wypis aktualnej mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz zasadniczą mapę nieruchomości. Procedura odrolnienia musi się zakończyć przed wystąpieniem o uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Autorka jest adwokatką w Kancelarii Adwokackiej Adwokat Karolina Wierzbicka.

Czytaj więcej

Sprzedaż gruntów rolnych przez firmy na nowych zasadach

Planując budowę domu lub innych obiektów powinieneś sprawdzić czy grunt wymaga przeprowadzenia procedury tzw. odrolnienia. Brak wyłączenia gruntu z produkcji rolnej może wiązać się z karami finansowymi.

Czym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej?

Pozostało 98% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Płace
Ostatnia taka podwyżka pensji. W przyszłym roku czeka nas rewolucja
Sądy i trybunały
Bezsilność Trybunału rośnie. Uchwała naprawcza Sejmu ponad wyrokiem TK
Konsumenci
Rzecznik generalny TSUE o restrukturyzacji Getin Banku: ocenić musi polski sąd
Podatki
Uparty obdarowany zapłaci podatek, bo nie chciał pokazać wydruku z konta
Materiał Promocyjny
Mapa drogowa do neutralności klimatycznej
Sądy i trybunały
Sędzia, który kradł pendrive'y nadal w zawodzie. Zarabia 10 tys. zł miesięcznie
Podatki
Skarbówka będzie łapać już tylko prawdziwych oszustów