Ofertowe ceny mieszkań w 17 miastach analizują Rentier.io i Expander. Największą różnicę w cenach – aż 46 proc. – małych (do 35 mkw.) i dużych lokali (ponad 60 mkw.) odnotowano w Rzeszowie. Najmniejsze lokale w tym mieście w I kw. br. wyceniano średnio na niemal 12,2 tys. zł/mkw. (27-proc. wzrost, rok do roku), a największe – na ok. 8,3 tys. zł/mkw. (16-proc. wzrost). Przeciętne ceny mieszkań średniej wielkości (35–60 mkw.) w Rzeszowie to 9,4 tys. zł (15-proc.).
Czytaj więcej
Większa podaż mieszkań przy malejącym popycie doprowadziła do wydłużenia czasu potrzebnego na transakcję. Ale ceny lokali wcale nie spadają – wynik...
We Wrocławiu różnica w cenach małych i dużych mieszkań wyniosła w I kw. 37 proc. Rentier.io i Expander podają, że średnie ceny mkw. niedużych lokali to niemal 16,1 tys. zł/mkw. (21-proc. wzrost), a dużych – niemal 11,8 tys. zł (19-proc.). Mieszkania średniej wielkości są wyceniane średnio na 13 tys. zł (25-proc.).
Ofertowe ceny mieszkań w zł za mkw. w I kw. 2024 r., zmiany od I kw. 2023 r. w proc.
Małe mieszkania dla inwestora
Do grona miast, w których różnica w cenie małych i dużych mieszkań przekracza 30 proc., dołączył Sosnowiec (33 proc.). Lokale do 35 mkw. zdrożały w ciągu roku o 23 proc., do ponad 7,8 tys. zł, a te ponad 60-metrowe o 3 proc., do niespełna 5,9 tys.
Astronomicznie drogie są kawalerki w Warszawie. Rentier.io i Expander podają, że w I kw. średnia cena małych lokali w stolicy sięgnęła 19,5 tys. zł/ mkw. – Niewiele brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł – mówią autorzy raportu. Mieszkania od 35 do 60 mkw. w stolicy są oferowane po średniej cenie ok. 16,5 tys. zł/mkw., a ponad 60-metrowe – po 16,1 tys. zł.
Tomasz Rożek, pośrednik z Akces Polska, przyznaje, że średnia cena mkw. mieszkań do 35 mkw. (na takiej powierzchni mogą być już dwa pokoje) w Warszawie może wynosić 19–19,5 tys. zł. – Ostatnio zgłoszono nam do sprzedaży 34-metrowy lokal w Ursusie, w budownictwie z lat 2000. Cena to 17 tys. zł/mkw. – podaje Tomasz Rożek. – Na lokale takiej wielkości w Warszawie trzeba mieć już nawet ponad 600 tys. zł.
Pośrednik ocenia, że ewentualne pogłębianie się różnic w cenach małych i dużych mieszkań będą zależeć od podaży i popytu. – Wybór małych mieszkań jest mocno ograniczony, stąd ich wysoka cena – wyjaśnia Tomasz Rożek. – Z moich obserwacji wynika, że popyt na drogie kawalerki się zmniejszył. Klienci wolą dopłacić i mieć dodatkowy pokój – zaznacza. Mniejsze nieruchomości, jak dodaje pośrednik z Akcesu, są cały czas na celowniku inwestorów.
Czytaj więcej
Kupujący boją się powtórki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który mocno podbił ceny mieszkań. Lokali szukają i rezerwują je nie tylko chętni na dopł...
Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), komentuje, że sytuacja na rynku mieszkań „nigdy nie jest jednoznacznie czarno-biała”. – Ceny transakcyjne – a takie powinny być w szczególności brane pod uwagę – nie są już tak „kontrastowe” – mówi, zaznaczając, że rozbieżności w cenach metra małych i dużych mieszkań są zawsze, niezależnie od koniunktury czy programów wsparcia. – Dla przykładu: w Warszawie można znaleźć jedno- i dwupokojowe mieszkania w cenach od 16 do 33 tys. zł/mkw. – wskazuje. – Ceny transakcyjne będą odpowiednio niższe – od 14 do 25 tys. zł. Ceny ofertowe lokali trzypokojowych i większych zawierają się w widełkach 12–26 tys. zł/mkw., a transakcyjne to 11–16 do 24 tys. zł mkw. Oczywiście, są wyjątki – mamy pojedyncze transakcje sporo odbiegające od tych wartości.
W Krakowie lokale do 35 mkw. podrożały w ciągu roku o 26 proc., średnio do ponad 16,9 tys. zł/mkw. Lokale średniej wielkości zdrożały aż o 38 proc., średnio do niemal 15,6 tys. zł, a ponad 60-metrowe mieszkania – o 25 proc., do 13,8 tys. zł/ mkw.
W Gdańsku mieszkania o powierzchni do 35 mkw. w I kw. były wyceniane średnio na 15,9 tys. zł/mkw. To o 21 proc. więcej niż w I kw. 2023 r. Zarówno lokale średniej wielkości, jak i duże są wyceniane przeciętnie na 12,5 tys. zł/mkw. (wzrost o 17 i 15 proc.). W Poznaniu kawalerki są oferowane po średniej cenie ponad 12,6 tys. zł za mkw. (16-proc. wzrost), lokale od 35 do 60 mkw. – na niespełna 11,4 tys. zł (19-proc.), a lokale większe niż 60 mkw. – na 10,3 tys. zł/mkw. (20-proc.).
W Łodzi najmniejsze mieszkania zdrożały o 23 proc. r./r., średnio do niemal 10,2 tys. zł/mkw., lokale 35–60-metrowe są droższe niż przed rokiem o 23 proc., średnia cena to ponad 8,9 tys. zł/mkw., a ponad 60-metrowe – o 14 proc., to ok. 8,5 tys. zł/mkw. W Katowicach małe lokale są wyceniane na 11 tys. zł/mkw. (27-proc. wzrost), średnie: na ponad 9,2 tys. zł (28-proc.), a duże: na ponad 9,1 tys. zł (22-proc.).
Dariusz Skłodowski z katowickiego oddziału Power Invest zwraca uwagę, że ceny kawalerek w aglomeracji śląskiej mogą się diametralnie różnić.
– W Katowicach wahają się od 7,5 do nawet 11,5 tys. zł/mkw. Za mieszkanie w największym mieście aglomeracji trzeba więc zapłacić nawet ponad 400 tys. zł – wskazuje. – W Gliwicach ceny nie są o wiele niższe, za to bardziej stabilne, osiągają maksymalny pułap 10 tys. zł/mkw. Pojawiają się oferty kawalerek za 480 tys. zł, ale można też znaleźć bardzo ładne lokale w cenie 300 tys. zł. Mówię o rynku wtórnym. Mieszkania od dewelopera bardzo często są droższe nawet o 2–3 tys. zł za mkw., a do tego dochodzi koszt wykończenia, nawet 100 tys. zł.
Ruch na rynku mieszkań nie zamarł
Pośrednik Power Invest potwierdza, że klienci zamiast kawalerek często wybierają mieszkanie dwu-, trzypokojowe, płacąc za nie niewiele więcej. – Ale na prestiżowe małe mieszkania zawsze będzie popyt – zastrzega. – Często kupują je inwestorzy chcący ulokować kapitał.
Rząd pracuje nad programem kredytów #NaStart. Uprzywilejowane mają być wielodzietne rodziny. Dla singli warunki kredytowania mają być gorsze. Jak mówi Joanna Lebiedź, po zapowiedzi programu rynek nieruchomości nieco wstrzymał oddech. – Nie można jednak powiedzieć, że ruchu nie ma. Zawsze są gracze, którzy z różnych powodów muszą dokonać transakcji, niezależnie od koniunktury, czasem też ze stratą, byle „na już” – mówi ekspertka. – Oczywiście, mamy sytuację zaburzenia, ingerencji. Rynek nieruchomości czeka na kolejny już program naprawczy (po TBS-ach, „Rodzinie na swoim”, „Mieszkaniu dla młodych”, „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”). Nowy program ma wspierać większe rodziny, co będzie mieć wpływ na sprzedaż większych nieruchomości. Poprzedni program („Bezpieczny kredyt 2 proc.”) rozhulał rynek nieruchomości mniejszych i tańszych – przypomina.
Czytaj więcej
Wielu sprzedających wystawia oferty zbyt drogo, co psuje rynek. Ma to zmienić portal z cenami transakcyjnymi.
Zdaniem Joanny Lebiedź nie jest to ani naturalne, ani korzystne dla normalnych cykli w nieruchomościach. – Dotychczasowe programy faworyzowały konkretny segment lub konkretnych „producentów” substancji mieszkaniowej – mówi. – Tak było w przypadku jednego z poprzednich programów mocno wspierających deweloperów – przypomina pośredniczka.
I dodaje, że zapowiedzi tego typu programów powodują niepotrzebny stan wyczekiwania. – Podaż czeka na wzrost cen segmentu wspieranego przez konkretny program „naprawczy”. Popyt wstrzymuje się z decyzjami zakupowymi do czasu być może bardziej preferencyjnych warunków kredytowania, korzystniejszego oprocentowania – mówi Joanny Lebiedź. – Jak będzie po wprowadzeniu nowego programu, trudno powiedzieć. Można sobie życzyć, aby ten czy kolejne programy sprawiedliwie traktowały wszystkich graczy na rynku nieruchomości, zwłaszcza młodych, wchodzących w dorosłe życie.
Dariusz Skłodowski podsumowuje, że kawalerki i mieszkania dwupokojowe nadal sprzedają się szybko.
– Moim zdaniem program #NaStart pobudzi nieco popyt na większe mieszkania, ale na pewno nie ostudzi popytu na te mniejsze – mówi pośrednik Power Invest. – W II połowie 2023 r. rynek nieruchomości był mocno rozgrzany dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Ceny rosły z miesiąca na miesiąc. Przewidujemy, że program #NaStart będzie miał podobne konsekwencje – dodaje.
