Dwanaście firm deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 32,5 proc., to o 3,3 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rentowność netto tej grupy wyniosła średnio 14,6 proc., o 3,5 pkt proc. więcej rok do roku.
To pokazuje, że firmy z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie zadłużenia i kosztów obsługi odsetek.
Owoce hossy
Podczas analizy sprawozdań finansowych uwagę zwraca to, że niemal wszystkie spółki notują pierwszą marżę na poziomie 30 proc. i więcej. Jeszcze dwa, trzy lata temu trójka z przodu przysługiwała tylko wąskiej elicie.
Najwyższą marżę, ponad 37 proc., wypracowała spółka Lokum Deweloper specjalizująca się w podwyższonym standardzie. Ale i ogólnopolskie Atal i Develia zaksięgowały rentowność przekraczającą 35 proc.
Należy pamiętać, że deweloperzy księgują w przychodach mieszkania wydane klientom, a w polskich realiach sprzedaż rozpoczyna się od wbicia łopaty. Oznacza to, że wykazywane obecnie przychody pochodzą w dużym stopniu z projektów uruchomionych w połowie 2021 r. To apogeum popytu na lokale – I i II kwartał 2021 r. to rekordowe pod względem sprzedaży kwartały, napędzane odroczonym po pandemicznym roku popytem i rekordowo niskimi stopami przekierowującymi gotówkę na rynek nieruchomości. Rozgrzany rynek akceptował każdą podwyżkę cen mieszkań.
Na pierwsze marże wpływ ma również wartość gruntów, szczególnie dużych działek umożliwiających wieloetapowe projekty.
Dopiero w II połowie 2021 r. zaczęły się schody. Na rynku budowlanym z opóźnieniem zaczęły być odczuwalne skutki pandemii: pozrywane łańcuchy dostaw, wzrost cen surowców, rozpędzająca się inflacja. Jesień 2021 r. to także start cyklu podwyżek stóp procentowych.
Druga fala skokowych podwyżek cen materiałów i wykonawstwa przyjdzie w 2022 r. jako konsekwencja szoku po rosyjskim ataku na Ukrainę. Sprzedaż mieszkań poleci na łeb na szyję po serii podwyżek stóp i paraliżu rynku kredytów. Generalni wykonawcy będą domagać się dopłat do kontraktów. Jak w tych warunkach deweloperzy sobie poradzili, pokażą dopiero sprawozdania finansowe w 2024 i 2025 r.
„Historyczny” zysk brutto ze sprzedaży, uwzględniający w uproszczeniu koszty związane stricte z zakupem ziemi i postawieniem budynku, to tylko pierwszy poziom w rachunku zysków i strat. Dalej jest cała litania kosztów: od sprzedaży i marketingu przez funkcjonowanie spółki, prawników, a także koszty odsetek oraz CIT, o ile nie ma straty, bo i tak się zdarza, szczególnie w początkowych kwartałach. Choć technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w II półroczu.
Czytaj więcej
Mimo wysokiego popytu deweloperzy są bardzo ostrożni z uruchamianiem nowych projektów. Najtańsze mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka. W efekc...
I połowa 2023 r. to wciąż otoczenie drogiego pieniądza. Dopiero w lipcu stawki WIBOR zaczęły spadać, a RPP we wrześniu mocno obniżyła stopy. To z pewnością ulga dla deweloperów, którzy borykali się m.in. z obsługą obligacji z oprocentowaniem rzędu kilkunastu procent w skali roku. Stąd nacisk na zmniejszanie zadłużenia – w miarę możliwości. Tylko kilka spółek wypracowało rentowność na czysto przekraczającą 20 proc.
Przestrzeń do podwyżek
Na konferencjach wynikowych menedżerowie spółek zawsze pytani są o perspektywy utrzymania marż w obecnym otoczeniu.
W tej chwili ceny wykonawstwa ustabilizowały się na wysokim poziomie, ale program „Bezpieczny kredyt” okazał się dla branży prawdziwym prezentem. Nierównowaga popytu i podaży napędza wzrost cen, na czym korzystają najwięksi gracze – z dużymi bankami ziemi i zdolni do płynnego uzupełniania oferty.
Czwórka z przodu
Na koniec warto podkreślić, że pod względem wypracowanej rentowności brutto ze sprzedaży bank rozbił wrocławski Archicom, u którego marża wyniosła aż 44,9 proc. m.in. dzięki przekazywaniu kolejnych etapów prestiżowego projektu Browary Wrocławskie. Archicom to spółka z grupy Echo Investment i współtworząca jej wyniki, dlatego nie ma jej w naszym zestawieniu, żeby nie dublować rezultatów. Deweloper wypracował też wysoką marze netto – 22,6 proc.
W sierpniu Echo zakończyło reorganizację grupy – cały biznes mieszkaniowy został wniesiony do Archicomu, który obecnie jest deweloperem ogólnopolskim.
Czytaj więcej
W III kwartale zeszłego roku rynek mieszkaniowy był na dnie, a w tegoroczne wakacje na przeciwległym biegunie.
