Mieszkania i parki handlowe. Trei nie zwalnia tempa

Mieszkaniówka wróci do łask. Rynek ten jest zawsze głodny, aglomeracje rosną, a ten głód jest ciągle bardzo duży. Nadal będą się rozwijać parki handlowe – mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Publikacja: 22.06.2023 21:02

Mieszkania i parki handlowe. Trei nie zwalnia tempa

Foto: mat. pras.

W grudniu 2021 r. mówił pan na łamach „Rzeczpospolitej”, że Trei, firma znana z budowy Vendo Parków, będzie wzmacniać drugą nogę, czyli mieszkaniówkę. Rok 2022 r. dla tego rynku okazał się jednak mało łaskawy. Wybuch wojny w Ukrainie, inflacja, rosnące stopy procentowe, malejąca zdolność kredytowa klientów. Jak radziła sobie państwa firma?

Okazuje się, że wiedza to nie wszystko, czego potrzebujemy. Trzeba jeszcze mieć trochę szczęścia, a my tego szczęścia mieliśmy bardzo dużo. Mieszkania na osiedlach, które budowaliśmy w tym trudnym czasie – Bacciarellego 54 we Wrocławiu i Kraft w Łodzi – sprzedawaliśmy w okresie bardzo dobrej koniunktury. Kiedy pojawiły się problemy z tanim kredytem hipotecznym, do sprzedania pozostało nam jedynie 15 mieszkań we Wrocławiu i osiem w Łodzi.

Na początku kryzysu sprzedaż na łódzkim osiedlu zwolniła, ale te ostatnie lokale udało się nam sprzedać podmiotom kupującym takie aktywa na korzystniejszych warunkach. Mieszkania we Wrocławiu są zaś adresowane do bardziej zamożnego klienta, doceniającego komfort lokalizacji. Większość lokali na osiedlu Bacciarellego była kupowana za gotówkę.

Nie byliście „zakładnikami” klientów kredytowych.

Tak, transakcji na kredyt na wrocławskim osiedlu nie było dużo. Tymczasem zasoby gotówki topniały wraz ze wzrostem inflacji.

Statystyki dowodzą, że na nieruchomościach w długim okresie nigdy się nie traci. Ludzie słusznie uznali, że lepiej kupić mieszkanie niż trzymać pieniądze w banku. Na osiedlu we Wrocławiu zostały nam ostatnie trzy mieszkania. Lada moment sprzedaż będzie więc zamknięta. Osiedle powinno być gotowe przed końcem tego roku. Budujemy za własne środki, bez kredytów.

Kryzys więc mocno firmy nie dotknął. Trei ma w planach kolejne osiedla?

W tym najgorszym czasie nie byliśmy pod presją sprzedaży. A ponieważ tak dobrze nam poszło z tymi dwoma inwestycjami, postanowiliśmy kupić tereny pod kolejne mieszkania. Kupiliśmy grunty przy al. Krakowskiej we Wrocławiu, chcąc utrzymać renomę z Bacciarellego 54. Mamy też działkę przy ul. Smugowej w Łodzi. Staramy się o pozwolenia na budowy. Jak je otrzymamy, zaczniemy przedsprzedaż mieszkań. Może się zdarzyć, że kiedy nowe osiedla trafią na rynek, inflacja nie będzie już tak wysoka jak teraz, choć pewnie szybko nie osiągniemy celu inflacyjnego, czyli ok. 2–2,5 proc. Ruch na rynku kredytów już się powoli zwiększa.

Ożywienie wywołała zapowiedź tanich kredytów hipotecznych na 2 proc. Firma ostrzy sobie zęby na ten kredyt?

Nasza firma nie, choć tani kredyt wymusi pewnie jakieś proporcje w strukturze oferty na rynku. Nie jestem jednak przekonany, czy to jest dobra droga. Program wprowadza kryterium ceny nieruchomości, które będzie można sfinansować preferencyjnym kredytem. Potencjalni beneficjenci programu mają więc ograniczony wybór. Może to oznaczać, że nie kupią mieszkań, na jakich im najbardziej zależy. Tani kredyt może wprowadzić ludzi do małych, ciasnych lokali, w których nie będzie się im dobrze żyło. Poczekajmy jednak, jak się potoczą losy programu. Przed nami wybory.

Ale chyba małe mieszkania zawsze się świetnie sprzedają?

To jedna strona medalu. Widzimy rosnące zapotrzebowanie na coraz większe mieszkania. Już nie planuje się inwestycji, w których większość lokali ma do 50 mkw.

Trei planuje też budowę mieszkań w podwarszawskim Milanówku. Do jakiego odbiorcy adresujecie tę inwestycję?

Może to być ciekawy wybór dla kogoś, kto większość czasu pracuje zdalnie. Zamiast mieszkania w centrum Warszawy można mieć większy lokal w Milanówku, w zielonej enklawie aglomeracji warszawskiej. Zaletą może być także mniej anonimowa społeczność małego miasta. Dla wielu ludzi może to być bardzo komfortowe.

W pierwszym etapie inwestycji w Milanówku powstanie ponad 100 mieszkań. Nie chcemy zaburzać charakteru miasta. Planujemy zespół małych budynków ze schowanymi pod ziemią parkingami. Dodatkowo mieszkania parterowe będą wyniesione wyżej ponad teren, dzięki czemu będą bardziej atrakcyjne. Patrząc na nasze inwestycje we Wrocławiu i Łodzi, widzimy, że po odciążeniu osiedli z miejskiego ruchu, parter staje się drugim wyborem, zaraz po mieszkaniu na ostatnim piętrze. Parter wybierają m.in. osoby starsze lub posiadające zwierzęta.

Jak duży bank ziemi ma firma?

Mamy tereny w Warszawie, w Łodzi, we Wrocławiu i w Milanówku. Bank ziemi pozwoli nam na wybudowanie ok. 1,5 tys. mieszkań. Zakładając sprzedaż na poziomie ok. 400 mieszkań rocznie, gruntów wystarczy nam na mniej więcej cztery lata. To dużo.

Zapowiadał pan wejście Trei na rynek najmu instytucjonalnego, czyli PRS. Podtrzymuje pan tę deklarację?

Tak, chcemy wejść w tę niszę. PRS to przyszłość rynku. Pod takie obiekty mamy zbudowany kolejny bank ziemi – w Poznaniu i w Warszawie.

Zaczynacie od poznańskiego Piątkowa?

Inwestycja trwa. Mamy za sobą pierwszy etap, czyli „przeprowadzkę” Biedronki, która stała na środku dużej działki, uniemożliwiając budowę bloku PRS. Biedronkę wybudowaliśmy w innym miejscu. Atrakcyjny architektonicznie sklep dobrze się przyjął pod nowym adresem.

Pozwolenie na budowę mieszkań już mamy, choć być może będziemy się starać o pozwolenie zamienne, bo wprowadzamy pewne optymalizacyjne zmiany w projekcie. Budowę chcemy rozpocząć jak najszybciej. Nie zwalniamy tempa.

Część firm przymierzających się do działalności na rynku najmu mieszkań wyhamowała, obawiając się m.in. niekorzystnych zmian w prawie.

Rynek, o którym myślimy, nie jest jeszcze rozwinięty. Jak rozumiem, hurtowe ograniczenie wykupu mieszkań na podnajem ma dotyczyć zwykłych bloków mieszkalnych. My zaś mówimy o inwestycjach, które są od początku do końca planowane jako obiekty na wynajem instytucjonalny. To bardziej hotel niż blok mieszkalny. Obiekty mają funkcję zarządzania mieszkaniami. Te bloki z lokalami na długoterminowy wynajem są więc inaczej planowane, inaczej wynajmowane.

Tak wygląda rynek nieruchomości m.in. w krajach Europy Zachodniej. W tym kierunku będzie się rozwijał także rynek w Polsce, ponieważ są ludzie, którzy chcą mieć nieruchomość na własność, ale są i tacy, którzy uważają, że to niepotrzebna kotwica, która wiąże ich z jednym miejscem, zabiera im finanse, które chcieliby przeznaczyć na inne cele, np. na edukację, podróże, swobodną zmianę lokalu wraz ze zmianą miejsca pracy.

Polski rynek najmu instytucjonalnego jest daleko w tyle za Europą.

Mieszkania na wynajem tego typu stanowią pewnie ok. 1 proc. całego naszego rynku, podczas gdy na świecie jest to od 20 do 50 proc. Nie wierzę, że będziemy funkcjonować inaczej niż cały świat, który widzi w lokalach na wynajem wiele zalet. Dlatego ten rynek i u nas będzie się rozwijał, choć może nie tak szybko, jakbyśmy tego chcieli.

Co hamuje jego rozwój?

Takie obiekty trzeba kredytować w złotych, ponieważ przychody są w złotych. W tej walucie ludzie płacą czynsze za wynajem. A kredyty w złotych są dziś bardzo drogie. Planując inwestycję PRS, rozważamy zaangażowanie większych środków własnych do czasu powrotu kosztów kredytu do normalności. Wówczas ewentualnie zrefinansujemy inwestycję.

Inaczej jest na rynku parków handlowych, gdzie czynsze są płacone w euro, co pozwala na finansowanie inwestycji w euro. Tymczasem PRS to bardzo oczekiwany produkt, podczas gdy podaż jest słaba.

Lokali na wynajem miał dostarczyć państwowy program „Mieszkanie”+”. Rząd po siedmiu latach postanowił go zamknąć. Teraz chce wspierać własność za pomocą tanich kredytów.

Nie wszyscy wierzą, że jest taki zawód jak deweloper. Niektórzy mówią, że to hochsztapler, który betonuje nasze piękne miasta. A to jest ciężka, obarczona dużym ryzykiem profesja. Oczywiście, jak w każdym zawodzie, znajdą się czarne owce. Większość deweloperów wykonuje jednak trudną pracę, walcząc z oporem materii, z procesem uzyskiwania pozwoleń na budowę, z protestami, z wysokimi kosztami, rosnącą inflacją, zmianą przepisów. Ktoś, kto nie jest w zawodzie na co dzień, może sobie nie zdawać sprawy, jakie to wyzwania. Wydaje się, że autorzy wygaszanego programu, boleśnie się o tym przekonali.

Ale np. samorządy muszą sobie radzić jako budowniczowie bloków komunalnych.

Miałem kiedyś bardzo ciekawe spotkanie z prezydentami miast. Powiedzieli mi coś zaskakującego. Mówili: „my musimy produkować mieszkania komunalne, choć jest to dla nas bardzo nierentowne. Utrzymujemy drogi personel, remontujemy starą infrastrukturę, która ciągle się psuje albo jest nawet dewastowana. Wolelibyśmy się dogadać z deweloperem na budowę jakiejś puli tańszych mieszkań w zamian za tańszy grunt”. I dzięki temu byłyby niższe czynsze. Taki scenariusz być może pozwoliłby na rezygnację w budowy bloków komunalnych.

Wizja samorządowców ma też wymiar społeczny. Budując bloki komunalne, tworzą swego rodzaju getto osób, którym w życiu było ciężej, którym się coś nie udało. A wprowadzając lokatorów komunalnych do bloków deweloperskich, w których mieszkają różni ludzie - m.in. młode rodziny czy osoby przyjeżdżające do innego miasta do pracy – dajemy im szansę na wyjście z trudniejszej sytuacji.  Komunalne getta mogłyby zanikać.

Drugą nogą Trei są parki handlowe pod marką Vendo Park. Jak się rozwijają?

Mamy już 34 Vendo Parki. Rozwijamy się w bardzo szybkim tempie. W tym roku otworzymy sześć kolejnych obiektów. To są liczby jak w najlepszych czasach. Budujemy ze środków własnych, zasadniczo nie kredytujemy żadnego projektu w trakcie realizacji deweloperskich.

Na pewno dziś jest trudniej z procesem wykonawczym, bo koszty inwestycji poszły w górę, a czynsze za wynajem powierzchni niekoniecznie. Jednak napływ nowych najemców do parków ciągle jest duży. Do obiektów wchodzą kolejne nowe marki. Parki handlowe są coraz bliżej miejsca zamieszkania ludzi. Wchodzimy do 10-tysięcznych miejscowości.

Inflacja uderza w takie obiekty?

Czynsze podpisujemy w euro, a inflacja w euro jest inna. Oczywiście, rosną koszty prowadzenia sklepów. Personel musi być lepiej opłacany, drożeje prąd, dostawy, paliwo, więc i towary są droższe. Ale koszty w naszych parkach są ok. jednej czwartej niższe niż w centrach handlowych. Ceny u nas są więc ciągle atrakcyjne.

Poza tym parki od dłuższego czasu pełnią kilka funkcji. To oczywiście sklep, ale też swego rodzaju showroom, gdzie można popatrzeć, podotykać, poprzymierzać. Jest tam eksponowany produkt, który ktoś może kupi przez internet. Sklep staje się też magazynem, z którego dowozi się towar. Ceny w parkach są bardzo zbliżone, a nawet takie same jak te internetowe. Parki są więc zasilane także przez e-handel. Jeśli ktoś już nie tęskni np. za pokazami mody, to w parkach dostanie to samo, co w galeriach handlowych. Klienci Vendo Parków są różnorodną grupą – i zawodową, i społeczną. Park handlowy to teraz synonim komfortowych zakupów produktów dobrej jakości.

Jesteśmy świadkami zmierzchu galerii handlowych?

Na rynku jest miejsce i dla galerii, i dla parków, ale motywacji do budowania nowych centrów handlowych już dziś nie widać.  A parki handlowe będą się jeszcze rozwijać przez kilka lat. Przyszłością są inwestycje mix –used, czyli wielofunkcyjne obiekty z mieszkaniami, biurami, handlem, pokojami hotelowymi. Z punktu widzenia trendów miastotwórczych takie inwestycje są lepsze.

Pokusi się pan o prognozy na drugą część roku? Który sektor nieruchomości będzie liderem?

Do łask wróci mieszkaniówka, może już pod koniec tego roku. Mieszkania będą potrzebne. Rynek ten jest zawsze głodny, aglomeracje rosną, a ten głód jest ciągle bardzo duży. Nieruchomości będą wciąż kupować inwestorzy. Historia pokazuje, że w długiej perspektywie nieruchomości trzymają wartość.

Nadal będą się rozwijać parki handlowe. W trudnych czasach mocni stają się jeszcze mocniejsi, słabi przegrywają. Koncentracja rynku będzie kontynuowana. Dużo zależy od tempa spadku inflacji. Dziś obrót nieruchomościami handlowymi się zatrzymał. Transakcje jednak wrócą. W przyszłym roku mogą to już być poziomy sprzed kryzysu.

CV

Jacek Wesołowski ma ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości handlowych, biurowych i mieszkaniowych. Od 2016 r. dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Odpowiada za działalność inwestycyjną i deweloperską spółki. Nadzoruje rozwój sieci parków handlowych Vendo Park. Zarządza portfelem handlowym Trei obejmującym 137 obiektów. Od 2019 r. kieruje spółką mieszkaniową Trei Residential, która oddała już osiedle Kraft. W budowie jest osiedle Bacciarellego 54 we Wrocławiu. W przygotowaniu ma inwestycję PRS w Poznaniu. Inwestycje mieszkaniowe będą realizowane także w Warszawie, Milanówku, Łodzi, we Wrocławiu. Dostarczą ok. 2 tys. mieszkań.

W grudniu 2021 r. mówił pan na łamach „Rzeczpospolitej”, że Trei, firma znana z budowy Vendo Parków, będzie wzmacniać drugą nogę, czyli mieszkaniówkę. Rok 2022 r. dla tego rynku okazał się jednak mało łaskawy. Wybuch wojny w Ukrainie, inflacja, rosnące stopy procentowe, malejąca zdolność kredytowa klientów. Jak radziła sobie państwa firma?

Okazuje się, że wiedza to nie wszystko, czego potrzebujemy. Trzeba jeszcze mieć trochę szczęścia, a my tego szczęścia mieliśmy bardzo dużo. Mieszkania na osiedlach, które budowaliśmy w tym trudnym czasie – Bacciarellego 54 we Wrocławiu i Kraft w Łodzi – sprzedawaliśmy w okresie bardzo dobrej koniunktury. Kiedy pojawiły się problemy z tanim kredytem hipotecznym, do sprzedania pozostało nam jedynie 15 mieszkań we Wrocławiu i osiem w Łodzi.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Deweloperzy i klienci lubią parki handlowe
Nieruchomości
Polskie nieruchomości na celowniku. W drugiej połowie roku spodziewane ożywienie
Nieruchomości
Parki handlowe ciągle kwitną
Nieruchomości
Czy może zabraknąć mieszkań
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Podaż mieszkań zwiększą reformy, a nie daniny