Mieszkania i parki handlowe. Trei nie zwalnia tempa

W grudniu 2021 r. mówił pan na łamach „Rzeczpospolitej”, że Trei, firma znana z budowy Vendo Parków, będzie wzmacniać drugą nogę, czyli mieszkaniówkę. Rok 2022 r. dla tego rynku okazał się jednak mało łaskawy. Wybuch wojny w Ukrainie, inflacja, rosnące stopy procentowe, malejąca zdolność kredytowa klientów. Jak radziła sobie państwa firma?

Okazuje się, że wiedza to nie wszystko, czego potrzebujemy. Trzeba jeszcze mieć trochę szczęścia, a my tego szczęścia mieliśmy bardzo dużo. Mieszkania na osiedlach, które budowaliśmy w tym trudnym czasie – Bacciarellego 54 we Wrocławiu i Kraft w Łodzi – sprzedawaliśmy w okresie bardzo dobrej koniunktury. Kiedy pojawiły się problemy z tanim kredytem hipotecznym, do sprzedania pozostało nam jedynie 15 mieszkań we Wrocławiu i osiem w Łodzi.

Na początku kryzysu sprzedaż na łódzkim osiedlu zwolniła, ale te ostatnie lokale udało się nam sprzedać podmiotom kupującym takie aktywa na korzystniejszych warunkach. Mieszkania we Wrocławiu są zaś adresowane do bardziej zamożnego klienta, doceniającego komfort lokalizacji. Większość lokali na osiedlu Bacciarellego była kupowana za gotówkę.

Nie byliście „zakładnikami” klientów kredytowych.

Tak, transakcji na kredyt na wrocławskim osiedlu nie było dużo. Tymczasem zasoby gotówki topniały wraz ze wzrostem inflacji.

Statystyki dowodzą, że na nieruchomościach w długim okresie nigdy się nie traci. Ludzie słusznie uznali, że lepiej kupić mieszkanie niż trzymać pieniądze w banku. Na osiedlu we Wrocławiu zostały nam ostatnie trzy mieszkania. Lada moment sprzedaż będzie więc zamknięta. Osiedle powinno być gotowe przed końcem tego roku. Budujemy za własne środki, bez kredytów.

Kryzys więc mocno firmy nie dotknął. Trei ma w planach kolejne osiedla?

W tym najgorszym czasie nie byliśmy pod presją sprzedaży. A ponieważ tak dobrze nam poszło z tymi dwoma inwestycjami, postanowiliśmy kupić tereny pod kolejne mieszkania. Kupiliśmy grunty przy al. Krakowskiej we Wrocławiu, chcąc utrzymać renomę z Bacciarellego 54. Mamy też działkę przy ul. Smugowej w Łodzi. Staramy się o pozwolenia na budowy. Jak je otrzymamy, zaczniemy przedsprzedaż mieszkań. Może się zdarzyć, że kiedy nowe osiedla trafią na rynek, inflacja nie będzie już tak wysoka jak teraz, choć pewnie szybko nie osiągniemy celu inflacyjnego, czyli ok. 2–2,5 proc. Ruch na rynku kredytów już się powoli zwiększa.

Ożywienie wywołała zapowiedź tanich kredytów hipotecznych na 2 proc. Firma ostrzy sobie zęby na ten kredyt?

Nasza firma nie, choć tani kredyt wymusi pewnie jakieś proporcje w strukturze oferty na rynku. Nie jestem jednak przekonany, czy to jest dobra droga. Program wprowadza kryterium ceny nieruchomości, które będzie można sfinansować preferencyjnym kredytem. Potencjalni beneficjenci programu mają więc ograniczony wybór. Może to oznaczać, że nie kupią mieszkań, na jakich im najbardziej zależy. Tani kredyt może wprowadzić ludzi do małych, ciasnych lokali, w których nie będzie się im dobrze żyło. Poczekajmy jednak, jak się potoczą losy programu. Przed nami wybory.

Ale chyba małe mieszkania zawsze się świetnie sprzedają?

To jedna strona medalu. Widzimy rosnące zapotrzebowanie na coraz większe mieszkania. Już nie planuje się inwestycji, w których większość lokali ma do 50 mkw.

Trei planuje też budowę mieszkań w podwarszawskim Milanówku. Do jakiego odbiorcy adresujecie tę inwestycję?

Może to być ciekawy wybór dla kogoś, kto większość czasu pracuje zdalnie. Zamiast mieszkania w centrum Warszawy można mieć większy lokal w Milanówku, w zielonej enklawie aglomeracji warszawskiej. Zaletą może być także mniej anonimowa społeczność małego miasta. Dla wielu ludzi może to być bardzo komfortowe.

W pierwszym etapie inwestycji w Milanówku powstanie ponad 100 mieszkań. Nie chcemy zaburzać charakteru miasta. Planujemy zespół małych budynków ze schowanymi pod ziemią parkingami. Dodatkowo mieszkania parterowe będą wyniesione wyżej ponad teren, dzięki czemu będą bardziej atrakcyjne. Patrząc na nasze inwestycje we Wrocławiu i Łodzi, widzimy, że po odciążeniu osiedli z miejskiego ruchu, parter staje się drugim wyborem, zaraz po mieszkaniu na ostatnim piętrze. Parter wybierają m.in. osoby starsze lub posiadające zwierzęta.

Jak duży bank ziemi ma firma?

Mamy tereny w Warszawie, w Łodzi, we Wrocławiu i w Milanówku. Bank ziemi pozwoli nam na wybudowanie ok. 1,5 tys. mieszkań. Zakładając sprzedaż na poziomie ok. 400 mieszkań rocznie, gruntów wystarczy nam na mniej więcej cztery lata. To dużo.

Zapowiadał pan wejście Trei na rynek najmu instytucjonalnego, czyli PRS. Podtrzymuje pan tę deklarację?

Tak, chcemy wejść w tę niszę. PRS to przyszłość rynku. Pod takie obiekty mamy zbudowany kolejny bank ziemi – w Poznaniu i w Warszawie.

Zaczynacie od poznańskiego Piątkowa?

Inwestycja trwa. Mamy za sobą pierwszy etap, czyli „przeprowadzkę” Biedronki, która stała na środku dużej działki, uniemożliwiając budowę bloku PRS. Biedronkę wybudowaliśmy w innym miejscu. Atrakcyjny architektonicznie sklep dobrze się przyjął pod nowym adresem.

Pozwolenie na budowę mieszkań już mamy, choć być może będziemy się starać o pozwolenie zamienne, bo wprowadzamy pewne optymalizacyjne zmiany w projekcie. Budowę chcemy rozpocząć jak najszybciej. Nie zwalniamy tempa.

Część firm przymierzających się do działalności na rynku najmu mieszkań wyhamowała, obawiając się m.in. niekorzystnych zmian w prawie.

Rynek, o którym myślimy, nie jest jeszcze rozwinięty. Jak rozumiem, hurtowe ograniczenie wykupu mieszkań na podnajem ma dotyczyć zwykłych bloków mieszkalnych. My zaś mówimy o inwestycjach, które są od początku do końca planowane jako obiekty na wynajem instytucjonalny. To bardziej hotel niż blok mieszkalny. Obiekty mają funkcję zarządzania mieszkaniami. Te bloki z lokalami na długoterminowy wynajem są więc inaczej planowane, inaczej wynajmowane.

Tak wygląda rynek nieruchomości m.in. w krajach Europy Zachodniej. W tym kierunku będzie się rozwijał także rynek w Polsce, ponieważ są ludzie, którzy chcą mieć nieruchomość na własność, ale są i tacy, którzy uważają, że to niepotrzebna kotwica, która wiąże ich z jednym miejscem, zabiera im finanse, które chcieliby przeznaczyć na inne cele, np. na edukację, podróże, swobodną zmianę lokalu wraz ze zmianą miejsca pracy.

Polski rynek najmu instytucjonalnego jest daleko w tyle za Europą.

Mieszkania na wynajem tego typu stanowią pewnie ok. 1 proc. całego naszego rynku, podczas gdy na świecie jest to od 20 do 50 proc. Nie wierzę, że będziemy funkcjonować inaczej niż cały świat, który widzi w lokalach na wynajem wiele zalet. Dlatego ten rynek i u nas będzie się rozwijał, choć może nie tak szybko, jakbyśmy tego chcieli.

Co hamuje jego rozwój?

Takie obiekty trzeba kredytować w złotych, ponieważ przychody są w złotych. W tej walucie ludzie płacą czynsze za wynajem. A kredyty w złotych są dziś bardzo drogie. Planując inwestycję PRS, rozważamy zaangażowanie większych środków własnych do czasu powrotu kosztów kredytu do normalności. Wówczas ewentualnie zrefinansujemy inwestycję.

Inaczej jest na rynku parków handlowych, gdzie czynsze są płacone w euro, co pozwala na finansowanie inwestycji w euro. Tymczasem PRS to bardzo oczekiwany produkt, podczas gdy podaż jest słaba.

Lokali na wynajem miał dostarczyć państwowy program „Mieszkanie”+”. Rząd po siedmiu latach postanowił go zamknąć. Teraz chce wspierać własność za pomocą tanich kredytów.

Nie wszyscy wierzą, że jest taki zawód jak deweloper. Niektórzy mówią, że to hochsztapler, który betonuje nasze piękne miasta. A to jest ciężka, obarczona dużym ryzykiem profesja. Oczywiście, jak w każdym zawodzie, znajdą się czarne owce. Większość deweloperów wykonuje jednak trudną pracę, walcząc z oporem materii, z procesem uzyskiwania pozwoleń na budowę, z protestami, z wysokimi kosztami, rosnącą inflacją, zmianą przepisów. Ktoś, kto nie jest w zawodzie na co dzień, może sobie nie zdawać sprawy, jakie to wyzwania. Wydaje się, że autorzy wygaszanego programu, boleśnie się o tym przekonali.