Czego szukają i czego się boją inwestorzy

Z najnowszych badań PwC i ULI wynika, że Warszawa w oczach inwestorów jest nadal atrakcyjną lokalizacją. Jednak w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej na rynku nieruchomości przesunęła się w tym roku o trzy pozycje w dół. Przed Warszawę wskoczyły Sztokholm, Helsinki, a nawet Budapeszt.

Z drugiej jednak strony to z Polską wiąże się wielka transakcja nieruchomościowa sprzed kilku dni. 1 marca Echo Investment i Redefine (południowoafrykański REIT, fundusz nieruchomości, który wchodzi w skład indeksu TOP40 giełdy w Johannesburgu i zarządza aktywami wartości około 4 mld euro) zawarły umowę, na mocy której Echo sprzeda 75 proc. udziałów w spółce kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment. Chodzi o obiekty biurowe i handlowe. Pozostałe 25 proc. udziałów w tej spółce zostanie w Echo Investment. Spółka z udziałem Redefine i Echo Investment początkowo ma zarządzać aktywami wartymi 1,18 mld euro. To kolejny globalny inwestor – po Oaktree i PIMCO – który zaufał właścicielowi Echa – Griffin Real Estate.

Czy szykują się kolejne wielkie transakcje? Jakie są mocne strony Warszawy i innych miast w kraju? Co przeszkadza inwestorom? Na pytania „Parkietu" odpowiadają eksperci.

Przemysław Krych, założyciel, prezes zarządu, Griffin Real Estate:

– Miasta regionalne: Kraków, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Poznań i Łódź, są dzisiaj inwestycyjnie bardziej atrakcyjne od Warszawy. Wynika to z ekspansji sektora usług wspólnych (SSC&BPO) w tych ośrodkach. Poza są one bardziej od Warszawy przyjazne inwestorom. Z kolei warszawski rynek biurowy jest najbardziej głęboki – co oznacza, że jest na nim największa liczba najemców. Długoterminowo widzimy jednak większe okazje inwestycyjne poza Warszawą. W stolicy będziemy bardziej wybredni.

Co przeszkadza inwestorom? To, co zwykle: przedłużające się procedury, arogancja władzy, niekompetentni urzędnicy. Poza tym biznes potrzebuje jednej podstawowej rzeczy: przewidywalności. A tego w obecnej sytuacji mamy zdecydowany deficyt.

W Polsce, poza otwartymi funduszami emerytalnymi z Niemiec, pojawią się inwestorzy z USA, Kanady, RPA i dalekowschodniej Azji. Tam jest dzisiaj nadwyżka kapitału. Sprzyjają im także korzystne, zachęcające do lokowania w aktywach denominowanych w euro, różnice kursowe. Nie możemy natomiast spodziewać się dużej aktywności inwestorów z Zatoki Perskiej lub Norwegii ze względu na spadające ceny ropy i mniejsze zdolności zakupowe z tym związane.

Cały czas wielkim zainteresowaniem cieszą się nieruchomości handlowe – i te położone przy głównych ulicach, i dobre centra handlowe, ale także magazyny. Inwestorzy szukają też alternatywnych, niszowych produktów – takich jak np. akademiki – to dzisiaj jedna z najmodniejszych klas aktywów w całej Europie.

Przemysław Felicki, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, CBRE:

– Od czasu globalnego kryzysu finansowego, który został zarejestrowany na rynku inwestycyjnym w 2009 r., wolumen inwestycyjny w Polsce powrócił na ścieżkę wzrostu. W latach 2010–2014 wynosił średnio 3 mld euro rocznie. Pozwoliło to Polsce na osiągnięcie pozycji lidera pośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2015 r. polski rynek inwestycyjny umocnił swoją pozycję, osiągając około 25-proc. wzrost w porównaniu z 2014 r., co przełożyło się na całkowity wolumen inwestycyjny na poziomie 4 mld euro w 68 transakcjach.

Dobre wyniki cieszą i pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość. Należy jednak pamiętać, że region Europy Środkowo-Wschodniej stanowi około 5 proc. rynku europejskiego. W związku z tym naturalną barierą dla polskiego rynku jest jego wielkość.

W ostatnim czasie pojawiły się również pytania inwestorów związane ze zmianą partii rządzącej, bo stabilność polityczna jest kluczowa dla funduszy przy podejmowaniu decyzji o lokowaniu kapitału.

Z naszych szacunków wynika, że około 89 proc. kapitału obecnego w Polsce w 2015 r. pochodziło z zagranicy. Do najbardziej aktywnych graczy należeli inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych oraz Niemiec, którzy osiągnęli odpowiednio 36- i 27-proc. udział we wszystkich transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. Na trzecim miejscu uplasowali się inwestorzy z Wielkiej Brytanii z 11-proc. udziałem. Obserwujemy również coraz częściej pojawianie się w Polsce kapitału „egzotycznego", pochodzącego z Azji czy Afryki. Przykładem tego był zakup magazynów firmy Amazon przez fundusz GLL Real Estate Partners, który dysponował azjatyckim kapitałem.

John Bańka, partner w Colliers International, ekspert Urban Land Institute:

– Warszawa oferuje firmom-najemcom wielu wykształconych pracowników, więc zawsze będzie jednym z najlepszych miejsc do inwestowania w nieruchomości. Miasto ma jednak kilka problemów urbanistycznych do rozwiązania. Z drugiej strony infrastruktura – od przystąpienia do UE – się poprawia. To sprawia, że Warszawa będzie tylko wzmacniać swoją pozycję na rynku.

Jeśli chodzi o to, co jest ważne dla inwestorów, to na całym świecie istotne są te same rzeczy: przejrzyste planowanie w mieście, dobry transport i dobre wyniki inwestorów już obecnych na rynku.

Aby umocnić swój status stolicy biznesu i stabilnego rynku inwestycyjnego, miasto musi jeszcze wiele zrobić. Musi przyciągnąć i utrzymać najlepszych pracowników. Konieczny jest lepszy dostęp do transportu publicznego, czyste powietrze, chodniki dla przechodniów, nie dla samochodów.

Dziś w Warszawie inwestują głównie globalne fundusze. Mam nadzieję, że w przyszłości będzie rosła rola polskiego kapitału. Szkoda, że większość nowoczesnych budynków, które powstały w ciągu dziesięciu lat, stało się własnością zagranicznych funduszy.

Nie tylko nieruchomości biurowe będą pożądane przez inwestorów. Także obiekty magazynowe i handlowe oraz atrakcyjne grunty.

Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO:

– Z punktu widzenia inwestorów Warszawa ze względu na liczbę i wielkość inwestycji jest najbardziej płynnym rynkiem. Fundusz, który będzie chciał zmienić portfel lub wycofać się z Polski, nie będzie miał problemu ze sprzedażą.