Z najnowszych badań PwC i ULI wynika, że Warszawa w oczach inwestorów jest nadal atrakcyjną lokalizacją. Jednak w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej na rynku nieruchomości przesunęła się w tym roku o trzy pozycje w dół. Przed Warszawę wskoczyły Sztokholm, Helsinki, a nawet Budapeszt.

Z drugiej jednak strony to z Polską wiąże się wielka transakcja nieruchomościowa sprzed kilku dni. 1 marca Echo Investment i Redefine (południowoafrykański REIT, fundusz nieruchomości, który wchodzi w skład indeksu TOP40 giełdy w Johannesburgu i zarządza aktywami wartości około 4 mld euro) zawarły umowę, na mocy której Echo sprzeda 75 proc. udziałów w spółce kontrolującej wszystkie aktywa komercyjne grupy Echo Investment. Chodzi o obiekty biurowe i handlowe. Pozostałe 25 proc. udziałów w tej spółce zostanie w Echo Investment. Spółka z udziałem Redefine i Echo Investment początkowo ma zarządzać aktywami wartymi 1,18 mld euro. To kolejny globalny inwestor – po Oaktree i PIMCO – który zaufał właścicielowi Echa – Griffin Real Estate.

Czy szykują się kolejne wielkie transakcje? Jakie są mocne strony Warszawy i innych miast w kraju? Co przeszkadza inwestorom? Na pytania „Parkietu" odpowiadają eksperci.

Przemysław Krych, założyciel, prezes zarządu, Griffin Real Estate:

– Miasta regionalne: Kraków, Wrocław, Gdańsk, Katowice, Poznań i Łódź, są dzisiaj inwestycyjnie bardziej atrakcyjne od Warszawy. Wynika to z ekspansji sektora usług wspólnych (SSC&BPO) w tych ośrodkach. Poza są one bardziej od Warszawy przyjazne inwestorom. Z kolei warszawski rynek biurowy jest najbardziej głęboki – co oznacza, że jest na nim największa liczba najemców. Długoterminowo widzimy jednak większe okazje inwestycyjne poza Warszawą. W stolicy będziemy bardziej wybredni.

Co przeszkadza inwestorom? To, co zwykle: przedłużające się procedury, arogancja władzy, niekompetentni urzędnicy. Poza tym biznes potrzebuje jednej podstawowej rzeczy: przewidywalności. A tego w obecnej sytuacji mamy zdecydowany deficyt.

W Polsce, poza otwartymi funduszami emerytalnymi z Niemiec, pojawią się inwestorzy z USA, Kanady, RPA i dalekowschodniej Azji. Tam jest dzisiaj nadwyżka kapitału. Sprzyjają im także korzystne, zachęcające do lokowania w aktywach denominowanych w euro, różnice kursowe. Nie możemy natomiast spodziewać się dużej aktywności inwestorów z Zatoki Perskiej lub Norwegii ze względu na spadające ceny ropy i mniejsze zdolności zakupowe z tym związane.

Cały czas wielkim zainteresowaniem cieszą się nieruchomości handlowe – i te położone przy głównych ulicach, i dobre centra handlowe, ale także magazyny. Inwestorzy szukają też alternatywnych, niszowych produktów – takich jak np. akademiki – to dzisiaj jedna z najmodniejszych klas aktywów w całej Europie.

Przemysław Felicki, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, CBRE:

– Od czasu globalnego kryzysu finansowego, który został zarejestrowany na rynku inwestycyjnym w 2009 r., wolumen inwestycyjny w Polsce powrócił na ścieżkę wzrostu. W latach 2010–2014 wynosił średnio 3 mld euro rocznie. Pozwoliło to Polsce na osiągnięcie pozycji lidera pośród krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2015 r. polski rynek inwestycyjny umocnił swoją pozycję, osiągając około 25-proc. wzrost w porównaniu z 2014 r., co przełożyło się na całkowity wolumen inwestycyjny na poziomie 4 mld euro w 68 transakcjach.

Dobre wyniki cieszą i pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość. Należy jednak pamiętać, że region Europy Środkowo-Wschodniej stanowi około 5 proc. rynku europejskiego. W związku z tym naturalną barierą dla polskiego rynku jest jego wielkość.

W ostatnim czasie pojawiły się również pytania inwestorów związane ze zmianą partii rządzącej, bo stabilność polityczna jest kluczowa dla funduszy przy podejmowaniu decyzji o lokowaniu kapitału.

Z naszych szacunków wynika, że około 89 proc. kapitału obecnego w Polsce w 2015 r. pochodziło z zagranicy. Do najbardziej aktywnych graczy należeli inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych oraz Niemiec, którzy osiągnęli odpowiednio 36- i 27-proc. udział we wszystkich transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. Na trzecim miejscu uplasowali się inwestorzy z Wielkiej Brytanii z 11-proc. udziałem. Obserwujemy również coraz częściej pojawianie się w Polsce kapitału „egzotycznego", pochodzącego z Azji czy Afryki. Przykładem tego był zakup magazynów firmy Amazon przez fundusz GLL Real Estate Partners, który dysponował azjatyckim kapitałem.

John Bańka, partner w Colliers International, ekspert Urban Land Institute:

– Warszawa oferuje firmom-najemcom wielu wykształconych pracowników, więc zawsze będzie jednym z najlepszych miejsc do inwestowania w nieruchomości. Miasto ma jednak kilka problemów urbanistycznych do rozwiązania. Z drugiej strony infrastruktura – od przystąpienia do UE – się poprawia. To sprawia, że Warszawa będzie tylko wzmacniać swoją pozycję na rynku.

Jeśli chodzi o to, co jest ważne dla inwestorów, to na całym świecie istotne są te same rzeczy: przejrzyste planowanie w mieście, dobry transport i dobre wyniki inwestorów już obecnych na rynku.

Aby umocnić swój status stolicy biznesu i stabilnego rynku inwestycyjnego, miasto musi jeszcze wiele zrobić. Musi przyciągnąć i utrzymać najlepszych pracowników. Konieczny jest lepszy dostęp do transportu publicznego, czyste powietrze, chodniki dla przechodniów, nie dla samochodów.

Dziś w Warszawie inwestują głównie globalne fundusze. Mam nadzieję, że w przyszłości będzie rosła rola polskiego kapitału. Szkoda, że większość nowoczesnych budynków, które powstały w ciągu dziesięciu lat, stało się własnością zagranicznych funduszy.

Nie tylko nieruchomości biurowe będą pożądane przez inwestorów. Także obiekty magazynowe i handlowe oraz atrakcyjne grunty.

Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO:

– Z punktu widzenia inwestorów Warszawa ze względu na liczbę i wielkość inwestycji jest najbardziej płynnym rynkiem. Fundusz, który będzie chciał zmienić portfel lub wycofać się z Polski, nie będzie miał problemu ze sprzedażą.

Na rynku nieruchomości komercyjnych funkcjonuje kilkadziesiąt podmiotów inwestycyjnych, ale tylko niewielka cześć inwestuje poza stolicą. Obraz ten się zmienia, czego najlepszym przykładem są wyniki na rynku transakcyjnym w 2015 r., gdzie ponad 80 proc. transakcji miało miejsce poza Warszawą.

Choć Polska pozostaje największym rynkiem w regionie, to nadal podstawowym problemem dla inwestorów jest ograniczona dostępność dużych projektów we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Główne rynki europejskie (Francja, Niemcy i Wielka Brytania) mają wiele projektów o wartości przekraczającej 100 mln euro, jednak możliwości wysokich stóp zwrotu z inwestycji są tam niewielkie. Mniejsze rynki, niebędące w głównym nurcie inwestycyjnym, właśnie takie jak Sztokholm czy Helsinki wspomniane w raporcie PwC, pozwalają osiągnąć wyższe zyski przy równie niskim ryzyku jak na rynku francuskim czy niemieckim.

W Warszawie czy miastach regionalnych w zasadzie brak dużych projektów na sprzedaż. Takie obiekty jak np. Warsaw Spire wymagają większego wysiłku od dewelopera – począwszy od zdobycia finansowania po pełną komercjalizację – i wiążą się z większym dla niego ryzykiem. Z drugiej strony w przypadku udanej komercjalizacji można osiągnąć wyższe zyski ze sprzedaży. Mniejsze, pojedyncze projekty są tańsze. Tym samym stopa zwrotu z inwestycji z reguły jest wyższa.

Podstawy ekonomiczne, dane dotyczące inwestycji, konsumpcji wewnętrznej przemawiają za inwestowaniem nad Wisłą, jednak poza twardymi danymi ekonomicznymi inwestorzy kierują się nastrojami i ogólnym klimatem społeczno-politycznym. Nowy rząd, nowe decyzje mogę powodować przeciąganie decyzji lub wstrzymanie procesów do ustabilizowania się sytuacji. Jeśli dane ekonomiczne nadal będą pozytywne, to po około sześciu miesiącach nastroje powinny się zmienić. Wtedy znowu będą się liczyć twarde dane. Taki scenariusz widać w stolicy Węgier, gdzie po dość długim okresie przestoju i bacznego przyglądania się polityce rządu inwestorzy powracają na rynek.

grazyna.blaszczak@parkiet.com