Spór o opłatę serwisową w galeriach

W ostatnich dniach głośno było o wyroku Sądu Najwyższego dotyczącego sporu na linii najemca–właściciel galerii o opłatę serwisową. To jeden z trzech składników tego, co uiszczają najemcy – obok czynszu i opłat za media. Ta opłata pokrywa koszty utrzymania części wspólnych (ogrzewanie, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona, administrowanie itp.). Między najemcami a właścicielami od dawna dochodzi do tarć, jeden z zarzutów dotyczy tego, że najemcy nie są obciążani opłatą serwisową proporcjonalnie i jedni są uprzywilejowani kosztem innych.

Bez precedensów

– Istota wyroku sprowadza się do potwierdzenia stanowiska wydanego w przedmiotowej sprawie przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, że zróżnicowane obciążenie kosztami operacyjnymi najemców lokali w centrum handlowym może stanowić czyn nieuczciwej konkurencji naruszający zasadę równego traktowania kontrahentów – skomentował Łukasz Ciskowski, partner zarządzający kancelarii Czupajło Ciskowski & Partnerzy. – Ten wyrok i jednoznaczne zapatrywanie Sądu Najwyższego na powyższą spotykaną powszechnie praktykę daje zielone światło najemcom do weryfikacji swoich umów i sposoby obliczania przez najemców tzw. opłat operacyjnych lub innych opłat dodatkowych o podobnym charakterze. Wydane orzeczenie to reakcja na coraz częstsze spory na linii najemca–wynajmujący związane ze słabą pozycją negocjacyjną najemców mniejszych powierzchni. Należy spodziewać się kolejnych orzeczeń sądowych wydawanych w sprawach praktyk właścicieli centrów – dodał.

– Najemcy mają otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść – powiedziała Joanna Domoń-Kulas, wspólniczka w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy. Dodała jednak, że nie spodziewa się nagłej fali nowych spraw sądowych.

– Sąd Najwyższy nie przesądził, że zróżnicowanie najemców, jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne, jest nieuzasadnione. Nie stwierdził, że wynajmujący powinien pokryć deficyt kosztów wspólnych z własnej kieszeni, jeżeli zaliczki zapłacone przez najemców nie wystarczają. Zarzucił jedynie, że w tej konkretnej umowie najmu zabrakło precyzji przy ich rozliczaniu. W innych sprawach mogą zapadać inne orzeczenia – podkreśliła Domoń-Kulas.

Premia za markę

– Niestety, najemcy spotykają się z tego typu rozliczeniami w galeriach handlowych od wielu lat. Od początku staliśmy na stanowisku, że wszelkie obniżki opłat czy preferencyjne warunki, jakie wynajmujący proponuje wybranym podmiotom, powinny być elementem jego planu biznesowego – mówi „Rzeczpospolitej” Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. – Przenoszenie tego kosztu na innych najemców jest niezgodne z etyką biznesową, a także narusza prawo, jak potwierdził Sąd Najwyższy. Oczekujemy, że wynajmujący zastosują się do tego wyroku: wprowadzą zmiany w rozliczeniach z najemcami oraz w umowach. Nieuczciwe praktyki w różnych obszarach niestety są od lat stosowane przez wynajmujących w umowach i w relacjach z najemcami w galeriach handlowych. Dlatego zależy nam na prawidłowym rozłożeniu ryzyk stron w umowach i stosunkach biznesowych – podsumowuje.

ZPPHiU argumentuje, że naliczanie service charge dla poszczególnych najemców nie jest transparentne ani przewidywalne (system zaliczek i zwrotów/dopłat na koniec roku) i postuluje, by była to zryczałtowana stawka określona jasno w umowie.

Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych, podkreśla, że wyroki Sądu Najwyższego zawsze dotyczą konkretnej sprawy i opierają się na analizie jednostkowej sytuacji.

– Każdy spór jest rozpatrywany indywidualnie, dlatego w oparciu o rozstrzygnięcie zawarte w danym wyroku nie można mówić o stworzeniu uniwersalnych zasad prawnych obowiązujących dla teoretycznie podobnych sytuacji. W tym konkretnym przypadku sprawa została przekazana przez Sąd Najwyższy do ponownego rozpoznania w sądzie niższej instancji, jest więc nadal w toku – dodaje.

Poznański wskazuje, że w przeszłości sądy wydawały już wyroki w sprawach dotyczących rabatów czynszowych, premii pieniężnych i innych tego typu świadczeń, a orzecznictwo to było bardzo niejednolite. – Co więcej, wyroki były szeroko krytykowane przez ekspertów prawa jako świadczące o braku zrozumienia celu przepisów o czynach nieuczciwej konkurencji – mówi Poznański. – Zasady rozliczeń kosztów eksploatacyjnych zapisane są w umowach najmu, które są uzgadniane indywidualnie pomiędzy wynajmującym i najemcą, zgodnie z zasadą swobody umów i dobrowolnie akceptowane przez obie strony. Umowy najmu podlegają indywidualnym uzgodnieniom co do oferty, wielkości, kształtu, lokalizacji lokalu czy długości trwania, a tym samym kosztów związanych z jego wynajmem. Wynik tych ustaleń jest uzależniony od wielu czynników związanych z okolicznościami i potrzebami stron – dodaje.

Dyrektor tłumaczy zróżnicowanie w podejściu do klientów. – Tzw. anchor tenants, czyli najemcy kluczowi, mają silną pozycję negocjacyjną w relacjach z wynajmującymi, ponieważ generują zainteresowanie klientów i zajmują znaczącą część powierzchni całego centrum handlowego. Często to oni narzucają określone warunki umowy najmu. Obecność najemców kluczowych to „być albo nie być” dla centrum handlowego, a także motor dobrych wyników dla wielu innych, mniejszych najemców centrum, wynikający z siły przyciągania, atrakcyjności i rozpoznawalności dużych najemców przez klientów. Z kolei mniejsi powierzchniowo najemcy nierzadko zawierają w umowach najmu zapisy o oczekiwaniach w zakresie obecności anchor tenants w centrum – konkluduje Poznański.

Nieruchomości