Planowanie przestrzenne w w Sejmie

Rusza pierwsze czytanie projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Publikacja: 11.04.2023 15:34

Planowanie przestrzenne w w Sejmie

Foto: Adobe Stock

Niewątpliwie największą zmianą, jaką ma wprowadzić nowelizacja, jest nowy instrument planistyczny, jakim będzie plan ogólny (PO). W przeciwieństwie do aktualnego studium gminnego, będzie on wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że koszty jego sporządzenia obciążą budżet gminy. Wprawdzie środki finansowe zaplanowane na opracowanie planów ogólnych zostały przewidziane w Krajowym Planie Odbudowy (KPO) w wysokości ok. 248 mln zł (po 100 tys. złotych na każdą gminę), ale jak mówią sami urbaniści, już dziś wiadomo, że będą zbyt małe jak na realna wartość prac, jakie czekają gminy i urbanistów.

Obligatoryjne i fakultatywne

- Obligatoryjne elementy PO to wyznaczenie stref planistycznych. W założeniu dopuszcza się max. 13 odrębnych stref planistycznych, które nie mogą się wzajemnie przenikać. Fakultatywne elementy to obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej – wylicza radca prawna dr Joanna Dziedzic-Bukowska.

Plany ogólne będą musiały zostać uchwalone na terenie całego kraju do 1 stycznia 2026 r. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Po tym dniu, do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy, lub o obowiązujące plany miejscowe. Innymi słowy, brak uchwalenia planu ogólnego przez daną gminę w znaczącym stopniu uniemożliwia inwestowanie przez podmioty prywatne. Do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej będzie się stosowało przepisy dotychczasowe.

Zalety nowych dokumentów

- Treść i forma bardziej zwięzła i przejrzysta w porównaniu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Według ustawodawcy nowe rozwiązanie umożliwi stosunkowo łatwe porównywanie treści planów ogólnych uchwalanych w poszczególnych gminach. Ustawodawca zakłada, że dzięki planom ogólnym uzyskanie informacji o możliwościach zagospodarowania danej nieruchomości będzie znacznie łatwiejsze niż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – wymienia dr Dziedzic-Bukowska.

W opinii wiceministra rozwoju i technologii Piotra Uścińskiego oczekiwane przez gminy są rozwiązania dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy – możliwość wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym czy też sprecyzowanie na poziomie ustawy "obszaru analizowanego".

- Dla większości obywateli nie bez znaczenia jest także wprowadzenie przepisów w sprawie standardów dostępności do infrastruktury społecznej. Warto podkreślić również wzmocnienie roli partycypacji społecznej oraz dostępu do danych, które możliwe będzie dzięki realizacji rejestru urbanistycznego – ogólnodostępnej i bezpłatnej platformy cyfrowej – mówi minister.

Jak wyjaśnia dr Joanna Dziedzic-Bukowska, plany ogólne będą musiały zostać obowiązkowo uchwalone przez każdą z gmin, co w teorii wpłynie na przejrzystość i potencjalną jednolitość planowania i zagospodarowania przestrzennego na terenie całego kraju. Będą też wiążące zarówno przy uchwalaniu planów miejscowych, jak i podczas wydawania decyzji o warunkach zabudowy, jednocześnie wyznaczając obszary, na których wydanie tych decyzji jest w ogóle dopuszczalne. Według ustawodawcy, dzięki temu rozwiązaniu gminy będą mieć większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać.

- Plan ogólny będzie bezpośrednio wiązał jedynie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu tj. właściwe organy nie będą badać zgodności inwestycji z planem ogólnym np. przy wydawaniu decyzji stanowiącej zgodę na rozpoczęcie inwestycji – pozwolenia na budowę. Ustawodawca zakłada, że z uwagi na uproszczony charakter Planów Ogólnych, skróci się czas procedowania nowych aktów planistycznych. Tym samym, w teorii przyśpieszeniu powinien ulec proces inwestowania na terenie danej gminy – ocenia dr Dziedzic-Bukowska.

Wady planów

Do wad planów ogólnych można natomiast zaliczyć m.in. stosunkowo krótki okres przygotowania i ich uchwalenia. Przy założeniu, że reforma wejdzie do porządku prawnego w III kwartale 2023 roku, gminy będą miały 2,5 roku na wdrożenie zmian. Ponadto jest duże ryzyko braku uchwalenia wszystkich planów ogólnych w zakładanym terminie. Powyższe może wynikać z braków kadrowych, szkoleniowych oraz finansowych tj. niepewności, co do ostatecznego terminu uzyskania środków na cele KPO.

- Uważam, że wprowadzenie planu ogólnego nie przyniesie znaczących korzyści dla systemu planowania przestrzennego i nie rozwiąże skutecznie kluczowych problemów. Będzie natomiast niesamowicie kosztownym przedsięwzięciem, wprowadzającym chaos, a w konsekwencji paraliż inwestycyjny w wielu gminach – uważa urbanista Filip Sokołowski, właściciel w UrbanConsulting.

Zdaniem urbanisty, nie jest to niezbędny krok w planowanej reformie, która swoją drogą zawiera co najmniej kilka pożytecznych rozwiązań, których wprowadzenie do ustawy usprawniłoby niektóre procesy inwestycyjne i wyeliminowało część sporów interpretacyjnych.

- Z całą pewnością kluczowe jest doprecyzowanie przepisów dotyczących wydawania warunków zabudowy. Osobiście jestem za wprowadzeniem terminowości tych decyzji i mocno żałuję, że ministerstwo zrezygnowało z tego rozwiązania. Na szczęście pozostawiono przepisy precyzujące ustalanie tzw. obszaru analizowanego. Jestem również zwolennikiem terytorialnego ograniczenia możliwości wydawania decyzji (przede wszystkim dla zabudowy mieszkaniowej) do obszarów uzupełnienia zabudowy, których granice mogłyby być ustalane w uchwałach rady gminy – dodaje Sokołowski.

Pośrednio zaprojektowana nowelizacja ustawy będzie miała także wpływ na prawo własności. Nieruchomości w określonej strefie planistycznej mogą z tego powodu prezentować mniejszą wartość niż te położone w innych strefach planistycznych. Ponadto zapisy planu ogólnego pozwolą przeznaczać daną nieruchomość pod funkcję odmienną od tej przewidzianej w aktualnym studium. W projekcie nowelizacji do art. 37 dodano ust. 11a w brzmieniu „do określenia wartości nieruchomości w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie uwzględnia się zmiany wartości nieruchomości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego".

Niewątpliwie największą zmianą, jaką ma wprowadzić nowelizacja, jest nowy instrument planistyczny, jakim będzie plan ogólny (PO). W przeciwieństwie do aktualnego studium gminnego, będzie on wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że koszty jego sporządzenia obciążą budżet gminy. Wprawdzie środki finansowe zaplanowane na opracowanie planów ogólnych zostały przewidziane w Krajowym Planie Odbudowy (KPO) w wysokości ok. 248 mln zł (po 100 tys. złotych na każdą gminę), ale jak mówią sami urbaniści, już dziś wiadomo, że będą zbyt małe jak na realna wartość prac, jakie czekają gminy i urbanistów.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Wielka transakcja na rynku magazynów. 100 tysięcy metrów wzięte
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów
Nieruchomości
REIT-y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Na domowe spa musi być pozwolenie
Nieruchomości
Rynek transakcyjny w Polsce na wiosnę obudził się z letargu