Dane o warszawskim rynku biur publikuje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Ich źródłem są firmy doradcze działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark, Savills). PINK podaje, że na koniec grudnia 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie to już ponad 6,2 ml mkw. W IV kwartale ubiegłego roku na stołeczny rynek dostarczono jedynie 8,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w jednym obiekcie – DPD HQ.

Nowe umowy i ekspansje

Newmark Polska wskazuje z kolei na największe inwestycje biurowe ukończone w całym 2022 r. To m.in. wieża Varso Tower w kompleksie Varso Place (64 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu, III kw.), Forest Tower (51,5 tys. mkw., Północne Centrum, I kw.), biurowiec P180 (32 tys. mkw., Mokotów, III kw.) czy kompleks Skysawa I&II (łącznie 31,3 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.).

- Łącznie od początku 2022 roku na rynek biurowy w Warszawie dostarczono prawie 237 tys. mkw. powierzchni biurowej – podaje PINK. - Na koniec IV kwartału ubiegłego roku wskaźnik pustostanów w Warszawie to 11,6 proc. (spadek o 0,55 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 1,1 pkt w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku). Dostępnych było 726,4 tys. mkw. biur. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5 proc., poza centrum miasta sięgnął 12,4 proc.

PINK wskazuje, że w całym 2022 roku wynajęto ponad 860 tys. mkw. biur, w tym ponad 253 tys. mkw. przypadło na IV kwartał 2022 roku. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy centrum, Centralny Obszar Biznesu i Mokotów. - Od października do końca grudnia 2022 roku największy udział w strukturze popytu miały nowe umowy (włączając umowy przednajmu) – 52 proc. Renegocjacje umów stanowiły 41 proc., a ekspansje jedynie 6 proc. popytu – informuje PINK.

Eksperci wskazują na największe transakcje czwartego kwartału 2022 roku. To nowa umowa najmu prawie 14 tys. mkw. biur w budynku Konstruktorska Business Center zawarta przez Lionbridge, odnowienie umowy najmu 8,7 tys. mkw. powierzchni przez Budimex w budynku Wola Retro oraz odnowienie umowy najmu 8,4 tys. mkw. przez Roche w budynku Graffit.

Jak przed pandemią

Podsumowując 2022 rok na rynku biur w Warszawie, eksperci Newmark Polska, zwracają uwagę, że największym zainteresowaniem najemców cieszyły się niezmiennie centralne lokalizacje. W biurowcach z takim adresem wynajęto 505,5 tys. mkw. powierzchni, co stanowiło prawie 59 proc. całkowitego popytu.

- Jednak w czwartym kwartale głównym celem najemców były lokalizacje poza centrum (160,3 tys. mkw. w porównaniu z 93 tys. mkw. w centrum stolicy) – wskazują analitycy.

- W 2022 roku odnotowaliśmy dużą aktywność najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu. Ich udział  sięgnął 39,2 proc., przy czym największy odnotowano w drugim kwartale (48 proc.). Warto zauważyć, że sześć z dziesięciu największych umów podpisanych w 2022 roku to właśnie renegocjacje, w tym jedna renegocjacja wraz z ekspansją – mówi Joanna Bartosiewicz z działu reprezentacji najemców biurowych w Newmark Polska.

- Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej, aktywność najemców wróciła do poziomu sprzed pandemii. Udział renegocjacji i odnowień umów najmu w całkowitym popycie utrzymał się na stosunkowo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł - dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska. – 2023 rok upłynie pod znakiem „zielonych umów" oraz wprowadzania rozwiązań z zakresu ESG, pozwalających m.in. na optymalizację kosztów funkcjonowania zarówno najemcy, jak i wynajmującego – przewiduje ekspertka Newmark Polska.

Analitycy podkreślają, że aktywność deweloperów jest nadal stosunkowo mała. - Na koniec 2022 roku w budowie było 180 tys. mkw. biur – to o 12,5 proc. więcej niż w III kwartale, ale prawie 50 proc. mniej niż rok temu. Prace budowlane już rozpoczęły się przy takich projektach jak Vibe (Ghelamco) i Drucianka Campus (Liebrecht&wooD) – podaje Newmark Polska.

Na zaawansowanym etapie przygotowań są takie inwestycje biurowe jak Upper One (Strabag), The Form (Lincoln Property), T22 (Echo Investment/AFI Europe) czy Fort 7 (Atenor). - Nowa podaż prognozowana na lata 2023-2024 nie przekroczy 100 tys. mkw. rocznie – tak niskich poziomów nie notowano na warszawskim rynku biurowym od 2000 roku – zwracają uwagę eksperci Newmark Polska.

Przewidują, że w I kw. 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów oraz aktualizacja wysokości kosztów eksploatacyjnych, co przełoży się na wzrost obciążeń finansowych najemców. - Przewidujemy, że presja na wzrost czynszów nadal będzie się utrzymywać, a dotyczyć będzie zwłaszcza budynków i lokalizacji cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Już teraz firmy poszukujące dużych biur do wynajęcia mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach – mówią eksperci.