Kto trzyma stery na osiedlu

Kto zarządza nowymi osiedlami? Jak są wybierani administratorzy? Co i za ile zrobią dla mieszkańców deweloperskich bloków?

Katarzyna Rauber, dyrektor sprzedaży Yareal Polska:

– Firmy zarządzające wybudowanymi przez nas budynkami są wybierane w konkursie ofert. Jednym z kryteriów jest proponowana cena. Bardzo ważny jest także zakres obowiązków zarządcy wobec dewelopera w tak zwanym okresie deweloperskim, czyli od momentu przekazania pierwszego mieszkania do momentu zawarcia pierwszej umowy przyrzeczonej. Liczy się też to, co firma robi później dla nowych właścicieli. Okres deweloperski trwa nie dłużej niż kilka miesięcy. Kiedy stery przejmuje nowo powstała wspólnota, a wszystkie lokale zostaną przekazane, nasza firma całkowicie się wycofuje, bo jej rola się skończyła. Yareal Polska nie zarządza swoimi inwestycjami.

Umowy z firmami specjalizującymi się w administrowaniu nieruchomościami są podpisywane w taki sposób, by przyszłe wspólnoty mogły je bez problemu rozwiązać, jeśli uznają to za konieczne. Do tej pory na wybudowanych przez nas osiedlach jeszcze się to jednak nie zdarzyło.

Czynsze za metr nieruchomości są zróżnicowane. Zależą od wielkości inwestycji (czy jest to taki budynek jak Londyńska 5, w którym jest tylko 27 apartamentów, czy osiedle jak Kolorowy Gocław, gdzie w jednym etapie będzie ponad 200 mieszkań), zakresu i częstotliwości wykonywania usług. Chodzi o kwestie rozliczeń, działanie recepcji, ochronę, sprzątanie, odśnieżanie, utrzymanie terenów zielonych, drobne naprawy. Czasem są też usługi dodatkowe – jak konsjerż czy sprzątanie mieszkań,

Stawki za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, nie wliczając kosztów mediów indywidualnych, wahają się od 3,5 do 9 zł za mkw. powierzchni użytkowej.

Ryszard Banacki, spółka Tynkbud1:

– Zarząd powierzony nad nieruchomością sprawujemy zwykle przez okres rękojmi. Dziś jest to pięć lat. Firmy zarządzające wybieramy zaś w drodze przetargu. Decyduje relacja kosztów do zakresu i jakości wykonania usługi. Informacje są dostępne w umowie sprzedaży – akcie założenia wspólnoty mieszkaniowej. Koszty zależą przede wszystkim od wielkości nieruchomości. Czas zarządzania jest z kolei uzależniony od decyzji wspólnoty.

Deweloper zwykle nie angażuje się w świadczenie usługi zarządzania bezterminowego, chyba że jest to jego działalność. Stawki i zakres usług, jakie świadczą zewnętrzne firmy deweloperskie, podlegają negocjacjom.

Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal:

– Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to podmiot, który ma reprezentować mieszkańców w najważniejszych kwestiach administracyjnych. Polityka naszej firmy zakłada sprawowanie tej funkcji przez pierwszy rok po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.

To bardzo ważny czas, bo to wtedy wprowadzają się lokatorzy. Reprezentant dewelopera powinien ich wspierać m.in. w sprawach dotyczących remontów.

Odpowiednio przeszkolony zarządca z ramienia naszej firmy sprawuje opiekę nad inwestycją, koordynuje sprawny przebieg prac porządkowych związanych z wykończeniem mieszkań. Administrator w imieniu mieszkańców negocjuje korzystne umowy dotyczące ochrony, sprzątania, konserwacji czy utrzymanie zieleni. Po roku wspólnota wybiera licencjonowanego zarządcę, przekazując mu wszystkie obowiązki administracyjne.

Rynek takich firm jest w Polsce dobrze rozwinięty. Z naszej perspektywy najważniejsze jest doświadczenie i profesjonalizm. Zwracamy też uwagę na czynnik ludzki. Na spotkania, podczas których wybierany jest nowy zarządca, zapraszani są zarówno szefowie tych firm, jak i osoby, które będą pracowały w budynku.

Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom:

– Jesteśmy deweloperem, który dba o swoje nieruchomości i przed ich sprzedażą, i potem. Budujemy zarówno osiedla mieszkaniowe, jak i biurowce.

W obu przypadkach zarządca nieruchomości pełni jedną z kluczowych ról w procesie inwestycyjnym. Współpracę nawiązujemy już na etapie koncepcyjnym projektu, kiedy w porozumieniu z przyszłym zarządcą ustalamy szczegóły dotyczące zakresu usług dodatkowych.

Zastanawiamy się wspólnie nad lokalizacją klubów mieszkańca, klubów fitness, stanowisk ochrony czy wjazdów na osiedla regulowanych szlabanem. Ścisła współpraca pomiędzy deweloperem a zarządcą to przede wszystkim korzyść dla klienta, który już w momencie podpisania umowy z deweloperem dostaje wstępną kalkulację kosztów utrzymania nieruchomości.

Zależy nam, aby właściciele mieszkań mogli jak najszybciej podejmować własne decyzje dotyczące ich nieruchomości, dlatego docelowe umowy z zarządcą podpisywane są przez zarządy wspólnot mieszkaniowych.

Przez 30 lat obecności w branży pomagaliśmy w zawiązaniu kilkudziesięciu wspólnot mieszkaniowych. Tylko trzy z nich zdecydowały się na zmianę zarządcy i zakresu oferowanych usług. Do zadań zarządcy należy prowadzenie takich działań, aby nieruchomość nie tylko nie traciła na wartości, ale – jeśli to możliwe – zyskiwała. Większość naszych osiedli jest strzeżona. We współczesnych inwestycjach są stosowane nowoczesne urządzenia techniczne, które wymagają doświadczenia w ich konserwacji, ale i śledzenia trendów panujących na rynku.

We Wrocławiu koszt usług firm zarządzających to kilkadziesiąt groszy za mkw. mieszkania. Zarządca dba m.in. o dostawę mediów, przeglądy nieruchomości, ubezpiecza nieruchomość, wykonuje obowiązki sprawozdawcze, dokonuje rozliczeń między współwłaścicielami. Całkowity koszt utrzymania 50-metrowego mieszkania w zależności od standardu osiedla to 180–220 zł, nie licząc opłat za media.

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości w firmie Marvipol:

– Z chwilą wydzielenia i przeniesienia własności pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wtedy też w akcie notarialnym wydzielającym pierwszy lokal należy ustalić sposób zarządu – właścicielski lub powierzony – i powołać zarząd wspólnoty. Często to deweloper sprawuje zarząd w początkowym okresie, jako jedyny podmiot mogący zapewnić sprawne rozpoczęcie działania wspólnoty. Podstawowe czynności na początku istnienia wspólnoty to zawarcie umów na obsługę osiedla. Chodzi m.in. o dostawę energii, wody, odbiór odpadów, utrzymanie zieleni, czystości.

Później to bieżąca konserwacja, utrzymanie budynków w odpowiednim stanie technicznym, rozliczenia z firmami obsługującymi osiedle i właścicielami. Warto pamiętać, że właściciele lokali w każdej chwili mogą zmienić zarówno sposób zarządu, jak i podmiot sprawujący zarząd powierzony.

Radosław Bieliński, Dom Development:

– Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami zlecamy wyspecjalizowanym podmiotom zewnętrznym. Zarządców nieruchomości wybieramy zawsze w konkursie ofert. Kluczowe są referencje, najwyższy poziom świadczonych usług i doświadczenie danej firmy.

Nasza firma pełni funkcję zarządu powierzonego. Zarządzamy osiedlami ok. 15 miesięcy od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W przypadku inwestycji wieloetapowych, należących docelowo do jednej wspólnoty – odpowiednio dłużej, czyli np. po zakończeniu ostatniego etapu jeszcze przez ok. 15 miesięcy. W ramach zarządzania oferujemy pełną, kompleksową obsługę nieruchomości pod kątem administracyjnym i finansowym. Uzyskujemy NIP, REGON dla wspólnoty, zakładamy dla niej konto bankowe, przeprowadzamy konkursy ofert na obsługę nieruchomości przez firmy świadczące np. usługi ochrony. Średnia stawka za zarządzanie to ok. 0,65 zł za mkw. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, usługowych i garażu.

Adrian Potoczek, Wawel Service:

– Firmy zarządzające budynkiem wybieramy w przetargach. Staramy się wyłonić podmiot, który przedstawi kompleksową i najkorzystniejszą ofertę. Główne kryteria to cena oraz jakość wykonywanych usług, które weryfikujemy dzięki referencjom i doświadczeniu. Z firmami, które dobrze wywiązują się ze swoich zadań, chętnie współpracujemy przy kolejnych inwestycjach. Zarządzamy swoimi budynkami w czasie ich budowy.