Obrót małymi działkami rolnymi nadal bez ograniczeń

Nowe zasady obrotu ziemią rolną, które wejdą w życie 30 kwietnia 2016 r., wywołują sporo kontrowersji z uwagi na istotne ograniczenie możliwości sprzedaży takich gruntów. Dotyczy to w szczególności obrotu całymi gospodarstwami rolnymi. Niemniej jednak ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej oraz Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, nowelizując ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (zawiera ona przepisy regulujące zasady sprzedaży nieruchomości rolnej), choć istotnie ogranicza obrót ziemią rolną, to jednak go nie wyłącza.

Co więcej, przepisy te umożliwiają obrót ziemią rolną niezależnie od warunków wprowadzonych ustawą. To dlatego, że ostatecznie uchwalony tekst tej ustawy stanowi, iż przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Bez badania przesłanek

W konsekwencji obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha będzie dopuszczalny bez konieczności ustalenia, czy spełnione zostały przesłanki warunkujące sprzedaż takiej części nieruchomości określone wskutek wyżej przywołanej nowelizacji. Niemniej jednak, aby sprzedać część nieruchomości, należy uprzednio dokonać ewidencyjnego podziału nieruchomości. Tak, by wydzielić działkę albo działki, których powierzchnia będzie mniejsza niż 0,3 ha, która to działka albo działki będą następnie przedmiotem sprzedaży.

Zasady i tryb dokonywania ewidencyjnych podziałów nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ustawa ta w art. 93 ust. 2a wskazuje, iż podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Gdy plan nie obowiązuje

Wydawać by się mogło, że wyłącznie w tych ściśle określonych przypadkach z nieruchomości rolnej można wydzielić działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Tymczasem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwiają wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o takiej powierzchni bez konieczności spełniania ww. przesłanek ustawowych, w przypadku gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się bowiem nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2).

W konsekwencji nieruchomość rolna wskutek jej objęcia decyzją ustalającą warunki zabudowy albo decyzją lokalizacji inwestycji celu publicznego, na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest uznawana za nieruchomość wykorzystywaną na cele rolne.

Ma to doniosłe znaczenie praktyczne, ponieważ podział ewidencyjny takiej nieruchomości jest dokonywany niezależnie od przywołanych wyżej warunków wydzielania z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. A to dlatego, że na podstawie ustawy gospodarce nieruchomościami taka nieruchomość nie jest traktowana jako wykorzystywana na cele rolne.

Decyzja lokalizacyjna

Jak wynika z powyższego, w przypadku braku obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydzielenie z nieruchomości rolnej działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest znacznie uproszczone, tj. dokonywane jest analogicznie jak w przypadku działek np. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, o ile taka nieruchomość rolna zostanie objęta decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Oczywiście może pojawiać się wątpliwość prawna, czy objęcie nieruchomości rolnej jakąkolwiek decyzją o warunkach zabudowy sprawia, iż na gruncie tej ustawy nie jest ona uznawana za wykorzystywaną na cele rolne (np. objęcie takiej nieruchomości decyzją ustalającą warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej). Niemniej jednak, zestawiając:

- art. 2 oraz art. 11 pkt 2 ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej oraz Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (odnoszących się wprost do decyzji o warunkach zabudowy przeznaczających teren na cele inne niż rolne) oraz