Lepszy biznes dla wynajmujących, gorszy dla flipperów

Rynek nieruchomości wchodzi w fazę kryzysu. W sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę 5,2 tys. mieszkań, o 63 proc. mniej niż rok temu. Lepiej było nawet w czasie lockdownów w 2020 r. Ograniczanie inwestycji to odpowiedź na załamanie się popytu. Z rynku odpłynęli klienci posiłkujący się kredytami. Po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF (przy ocenie zdolności kredytowej klienta banki doliczają do obowiązującej stopy 5 pkt proc.) większość z nich straciła szanse na pożyczki.

Problemy pojawiły się także na rynku wtórnym. – Na sprzedaż decydują się praktycznie tylko ci, których zmusza sytuacja: podział spadku, podział majątku po rozwodzie, wyjazd z kraju, pilna potrzeba zdobycia środków na uregulowanie zobowiązań lub sfinansowanie zakupu innej nieruchomości – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert serwisów Morizon.pl i Gratka.pl. – Uzyskanie gotówki bez sprecyzowanego celu, na jaki ma być przeznaczona, nie jest motywacją do sprzedaży. Dlatego w ofercie wciąż jest mało niedużych działek, niewielkich domów czy najbardziej przystępnych cenowo mieszkań: jedno- i dwupokojowych.

Zwiększonej podaży mieszkań kupionych wcześniej na kredyt Marcin Drogomirecki raczej się nie spodziewa. Jak tłumaczy, „ratunkowej” sprzedaży nieruchomości zapobiegną wakacje kredytowe.

Ostatni dzwonek?

– Dziś trudno być prorokiem na rynku nieruchomości, ale całkiem możliwe, że to ostatni dzwonek dla wielu inwestorów. Wkrótce dużym problemem może być mała podaż – przyznaje Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl. – Coraz więcej firm deweloperskich ogranicza inwestycje. Na rynek trafi więc mniej mieszkań. Właściciele używanych lokali mogą się wstrzymywać ze sprzedażą, bo pieniądze nie wystarczą np. na większe mieszkanie czy dom. Lokale z oferty sprzedaży są coraz częściej przekierowywane na rynek najmu.

Przecen mieszkań nie widać. Z raportu firmy Emmerson Evaluation wynika, że w pierwszym półroczu 2022, w porównaniu z poprzednim półroczem, ceny na rynku pierwotnym w największych miastach wzrosły od 3 do 16 proc., a na wtórnym – od 6 do 21 proc. Jak oceniają autorzy raportu, na spadek cen w nadchodzących miesiącach się nie zanosi.

Duże na zakręcie

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, podkreśla, że pod względem wartości i płynności rynek nieruchomości jest gigantyczny.

– To ciężki pociąg towarowy, który wolno się rozpędza, ale i wolno wyhamowuje. Teraz ktoś pociągnął za hamulec, ale pociąg wciąż jedzie, choć wolniej, co widać w malejącym wzroście cen. Skład jest jednak pchany przez inflację. Swoje robi dosypywanie pieniędzy w postaci np. wakacji kredytowych – mówi Łukasz Wydrowski.

Jego zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz to spadek cen realnych przy jednoczesnym wzroście nominalnych. Średnie ceny będą więc rosły, ale mniej od wskaźnika inflacji. Inaczej może być z mieszkaniami mało atrakcyjnymi pod względem inwestycyjnym, położonymi w dzielnicach sypialniach. Ich ceny mogą maleć także w ujęciu nominalnym.

– Chodzi o typowe rodzinne wielopokojowe lokale, ponad 70-metrowe – wyjaśnia prezes Estatic Nieruchomości. – Takie mieszkania, najczęściej kupowane na kredyt, rzadko są pierwszym wyborem najemców. Popyt na nie spadł najbardziej, a ich podaż szybko rośnie. W czasie kryzysu najbardziej cierpią zwykli Kowalscy.

Większa skłonność do negocjacji cen

Także Marcin Drogomirecki zauważa, że trudniej jest sprzedać duże mieszkanie czy dom. Ich cenę, np. 700 tys. czy 1,3 mln zł, jeszcze niedawno klienci postrzegali przez pryzmat miesięcznej raty kredytu zaciągniętego na 30 lat. Dziś, kiedy o kredyt jest trudniej, a rata byłaby o kilkadziesiąt procent wyższa niż rok temu, takie nieruchomości dla wielu klientów stały się nieosiągalne. Z kolei, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, trzeba jeszcze zainwestować w jego wykończenie.

Sprzedający są teraz bardziej skłonni do negocjacji cen. – W niektórych przypadkach ceny transakcyjne są niższe od ofertowych o kilka–kilkanaście procent – mówi Marcin Drogomirecki. – Ceny realne, jak wskazują odczyty indeksu cen mieszkań Morizona uwzględniającego inflację (ICMi), są niższe o ponad 7 proc. niż pół roku temu.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse nie wyklucza, że w kolejnych miesiącach ceny na rynku wtórnym zostaną urealnione. – Wyceny części lokali nie odpowiadają ich standardowi czy lokalizacji – tłumaczy Marcin Jańczuk. – Na większe zmiany w najbliższych miesiącach nie ma co jednak liczyć. Stopy procentowe są wysokie. Problemem jest brak zdolności kredytowej. Popyt jest utajony, nie przekłada się na sprzedaż.

Łukasz Wydrowski uważa, że sytuacja zmieni się nie prędzej niż na początku 2024 r. Zgodnie z projekcjami NBP powinniśmy wtedy wracać do celu inflacyjnego, co może skutkować obniżką stóp procentowych. Niezrealizowany popyt na nieruchomości można szacować na co najmniej kilkaset tysięcy osób; ludzie ci nie mogą dzisiaj kupić mieszkania, ale zrobią to przy pierwszej możliwej okazji. Kolejny cykl hossy z dużym wzrostem cen jest więc bardziej niż pewny. Jeśli stać nas dziś na nieruchomość, to czy warto wstrzymać się z zakupem do tego momentu?

Alicja Palińska podkreśla, że dziś kartą przetargową jest gotówka. Właściciele nieruchomości, szczególnie chcący szybko je sprzedać, wiedzą, że czekanie na klienta „kredytowego"”, który zapłaci więcej, może być ryzykowne.

Dysponujący gotówką kupują mieszkania na wynajem. – Koniunktura im sprzyja. Popyt na wynajem jest bardzo duży, stawki wysokie. Wiele wskazuje, że w najbliższych miesiącach czynsze się ustabilizują. Umiarkowany wzrost będzie podyktowany rosnącymi kosztami utrzymania mieszkań – tłumaczy ekspertka.

Atrakcyjne dla inwestorów są m.in. mikrokawalerki, które można sfinansować bez kredytu. – Na przykład 20-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w stolicy kosztuje ok. 270–370 tys. zł. Nawet jeśli doliczymy koszty odświeżenia czy remontu, rentowność najmu może być atrakcyjna – ocenia Alicja Palińska. – Stopę zwrotu trzeba jednak szacować ostrożnie, bazując nie tylko na dzisiejszych stawkach. Nikt nie wie, jak długo potrwa boom na wynajem.

Mury i ziemia

Trudniej dziś mają flipperzy, czyli ci, którzy wyszukują i kupują nieruchomości poniżej ich ceny rynkowej, robią remont, by podnieść ich wartość, a następnie sprzedają. – Ostatnie dwa lata były dla nich czasem żniw. Odświeżone lub wyremontowane mieszkania można było odsprzedać szybko i po sporo wyższej cenie. Dziś flipperzy odczuwają odpływ klienta kupującego na kredyt i duży spadek popytu. Tacy inwestorzy bazowali na dynamicznym wzroście cen mieszkań, a te w ostatnim czasie się ustabilizowały – mówi Alicja Palińska.

Opinię tę potwierdza Łukasz Wydrowski. Flipperzy i mali deweloperzy uzależnieni od bieżącej sprzedaży są w najtrudniejszej sytuacji. Przy malejącym popycie mogą wpaść w problemy finansowe. Część z nich przerzuciła się na wynajem, część wycofała z rynku, czekając na spadek cen.

Eksperci nie mają wątpliwości, że nieruchomości to wciąż dobra inwestycja, szczególnie w długim terminie. – W przeciwieństwie do lokat bankowych czy obligacji jest to towar „namacalny”, a prawo do nieruchomości jest mocno chronione. Daje to poczucie bezpieczeństwa – tłumaczy Łukasz Wydrowski. – Bank może upaść. Gwarancje dla depozytów są ograniczone do 100 tys. euro. Państwo może się stać niewypłacalne.

Marcin Drogomirecki ocenia, że zainteresowanie inwestorów mieszkaniami, domami i działkami będzie najpewniej rosło.

– Lokaty w mury i ziemię wykazują największą odporność na perturbacje w gospodarce, dobrze chronią oszczędności przed inflacją. Mieszkania, domy czy lokale komercyjne nie tylko pozwalają utrzymać w czasie wartość kapitału (a nierzadko zyskują na wartości), mogą także przynosić stały dochód z najmu. W dobie zwiększonego popytu i wzrostu czynszów to ważny argument – przekonuje Marcin Drogomirecki.

– Okazjonalni inwestorzy lokujący oszczędności zwykle kupują jedno, dwa mieszkania, ewentualnie działkę budowlaną w perspektywicznej lokalizacji – mówi Marcin Jańczuk. – Druga grupa to inwestorzy, którzy z nieruchomości żyją. Niezależnie od sytuacji na rynku potrafią oni znaleźć nisze, które nawet w gorszych czasach pozwolą osiągać atrakcyjną rentowność. Próg wejścia na rynek jest coraz wyższy. – Mieszkania w Warszawie są poza pierwszą pięćdziesiątką najdroższych miast w Europie. W centralnych rejonach wielu miast za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić ponad 10 tys. euro – mówi Marcin Jańczuk. – Wielu inwestorów, także zagranicznych, liczy, że ceny na polskim rynku będą sukcesywnie rosły.