Celem przeprowadzonego w tym roku badania było ustalenie, czy bliskość stacji bazowych telefonii komórkowej wpływa na ceny nieruchomości mieszkaniowych. Przeanalizowaliśmy transakcje na rynku wtórnym dotyczące lokali mieszkalnych na terenie warszawskiego Miasteczka Wilanów, które zawarto w latach 2016–2021.
Przypomnijmy, że Miasteczko Wilanów to jeden z największych projektów kompleksów mieszkaniowych zrealizowanych w Europie, na który składa się 12,5 tys. lokali mieszkalnych i 450 lokali usługowych. Teren wzbogacają liczne tereny zielone, przystępna komunikacja miejska oraz ogólny dostęp do sklepów, szkół i obiektów prywatnej ochrony zdrowia.
Ramy analizy
Obecnie na obszarze Miasteczka Wilanów mieści się 25 stacji bazowych telefonii komórkowej (BTS) świadczących usługi dla wszystkich największych operatorów. Stacje te obsługują różne częstotliwości, przy czym aż 15 z nich zaopatruje mieszkańców w technologię 5G. Większość ze stacji rozmieszczona jest na budynkach użyteczności publicznej, a tylko niektóre zainstalowano na blokach mieszkalnych. Stacje nie są widoczne na pierwszy rzut oka ze względu na specyfikę instalacji.
Na terenie Miasteczka Wilanów w latach 2016–2020 na rynku wtórnym miało miejsce 1825 transakcji nieruchomościami mieszkalnymi, co przekłada się na od 266 do 443 transakcji rocznie. Podczas gdy w latach 2016–2019 transakcje nieruchomościowe wynosiły od 1,7 proc. do 3,5 proc. ogółu zasobu mieszkań, w 2020 r. poziom ten zatrzymał się na 3 proc.
Przyjęty przez nas okres badania rynku pozwala, po pierwsze, na uwzględnienie większej liczby danych, po drugie, na większą możliwość analizy dotyczącej efektywności informacyjnej lokalnego rynku i jego dokładności w odniesieniu do przyczyn ewentualnego zróżnicowania cen oraz, po trzecie, związany jest z chęcią uwzględnienia maksymalnie stabilnego wpływu okoliczności związanych z ogólnym rozwojem osiedla. Przyjęty okres koresponduje również z analizowanymi wcześniej badaniami, dla których w zależności od warunków lokalnych zastosowano okresy od 1 do 16 lat ze średnią wynoszącą około siedmiu i pół roku oraz umożliwił wyodrębnienie odpowiednio licznego zbioru.
