Celem przeprowadzonego w tym roku badania było ustalenie, czy bliskość stacji bazowych telefonii komórkowej wpływa na ceny nieruchomości mieszkaniowych. Przeanalizowaliśmy transakcje na rynku wtórnym dotyczące lokali mieszkalnych na terenie warszawskiego Miasteczka Wilanów, które zawarto w latach 2016–2021.

Przypomnijmy, że Miasteczko Wilanów to jeden z największych projektów kompleksów mieszkaniowych zrealizowanych w Europie, na który składa się 12,5 tys. lokali mieszkalnych i 450 lokali usługowych. Teren wzbogacają liczne tereny zielone, przystępna komunikacja miejska oraz ogólny dostęp do sklepów, szkół i obiektów prywatnej ochrony zdrowia.

Ramy analizy

Obecnie na obszarze Miasteczka Wilanów mieści się 25 stacji bazowych telefonii komórkowej (BTS) świadczących usługi dla wszystkich największych operatorów. Stacje te obsługują różne częstotliwości, przy czym aż 15 z nich zaopatruje mieszkańców w technologię 5G. Większość ze stacji rozmieszczona jest na budynkach użyteczności publicznej, a tylko niektóre zainstalowano na blokach mieszkalnych. Stacje nie są widoczne na pierwszy rzut oka ze względu na specyfikę instalacji.

Na terenie Miasteczka Wilanów w latach 2016–2020 na rynku wtórnym miało miejsce 1825 transakcji nieruchomościami mieszkalnymi, co przekłada się na od 266 do 443 transakcji rocznie. Podczas gdy w latach 2016–2019 transakcje nieruchomościowe wynosiły od 1,7 proc. do 3,5 proc. ogółu zasobu mieszkań, w 2020 r. poziom ten zatrzymał się na 3 proc.

Przyjęty przez nas okres badania rynku pozwala, po pierwsze, na uwzględnienie większej liczby danych, po drugie, na większą możliwość analizy dotyczącej efektywności informacyjnej lokalnego rynku i jego dokładności w odniesieniu do przyczyn ewentualnego zróżnicowania cen oraz, po trzecie, związany jest z chęcią uwzględnienia maksymalnie stabilnego wpływu okoliczności związanych z ogólnym rozwojem osiedla. Przyjęty okres koresponduje również z analizowanymi wcześniej badaniami, dla których w zależności od warunków lokalnych zastosowano okresy od 1 do 16 lat ze średnią wynoszącą około siedmiu i pół roku oraz umożliwił wyodrębnienie odpowiednio licznego zbioru.

Wnioski

Jak stwierdziliśmy, w całym badanym okresie ceny utrzymywały praktycznie stałą tendencję wzrostową z niewielkim przyspieszeniem w latach 2019–2020. Dynamika zmiany cen w ujęciu rocznym wynosiła 8,64 proc., między rokiem 2016 a 2017 – 8,80 proc., pomiędzy rokiem 2017 a 2018 – 9,22 proc., pomiędzy rokiem 2018 a 2019 – 10,44 proc., pomiędzy rokiem 2019 a 2020 oraz rokiem 2020 a 2021 – 10,26 proc.

Porównanie poziomów cen dla transakcji dotyczących nieruchomości położonych w odległości do 200 metrów od najbliższej stacji bazowej ze średnimi cenami dla poszczególnych ulic nie wykazało żadnych jednoznacznych prawidłowości. W przypadku cen jednostkowych dla części ulic ceny nieruchomości rozmieszczonych w odległości do 200 metrów od najbliższej stacji bazowej były nieco wyższe od średniej, a w części przypadków – nieco niższe.

Uzyskane w naszym badaniu wyniki nie potwierdzają wpływu sąsiedztwa infrastruktury technologii łączności bezprzewodowej (stacji bazowych) na ceny nieruchomości mieszkaniowych na badanym rynku lokalnym. Bliskość stacji bazowych nie wpływa w istotny sposób na ceny transakcyjne.

Warto podkreślić, że nasze badanie ma charakter pionierski, ponieważ w polskojęzycznej literaturze ekonomicznej brak jest badań empirycznych poświęconych oddziaływaniu stacji bazowych na ceny nieruchomości.

Wyniki analizy są jednocześnie w dużej mierze zbieżne z wynikami większości zagranicznych badań empirycznych prowadzonych w ostatnich latach, w których wskazywano na brak istotnego wpływu lub co najwyżej znikomy wpływ stacji bazowych na ceny nieruchomości.