Po dwóch latach ochronnych, komornicy znów maja ręce pełne roboty. I dłużnicy mają dziś większy problem niż dotychczas.

Przywrócenie przez ustawodawcę dopuszczalności licytacji zbiegło się w czasie z postępującą inflacją oraz istotnym wzrostem cen nieruchomości na polskim rynku. W tych okolicznościach istotne staje się pytanie o możliwość skutecznego kwestionowania przez dłużnika wartości nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego, w sytuacji, gdy odnośne w tym zakresie ustalenia, dokonane jeszcze przed wybuchem pandemii, wyraźnie straciły na aktualności. To może potencjalnie prowadzić do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości po cenach znacznie zaniżonych względem bieżących wartości rynkowych.

Aktualne staje się, zatem pytanie, na ile dłużnikom przysługują instrumenty ochrony przed konsekwencjami dezaktualizacji operatów szacunkowych?

Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca zdaje się dostrzegać zmienny charakter warunków rynkowych, stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, skoro operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 u.g.n.), natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego i dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę (art. 156 ust. 4 u.g.n.).

W czyich rękach jest decyzja o tym, że robimy nowe oszacowanie?

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 948 § 1 zd. 1 k.p.c.). Jest ono dokonywane w formie operatu szacunkowego, który stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania (art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c.), a następnie oznaczenia sumy oszacowania i ceny wywołania (art. 953 § 1 pkt 3 k.p.c.). Zajęta nieruchomość podlega sprzedaży przez licytację publiczną (art 952 k.p.c.).

Czytaj więcej

Egzekucje z nieruchomości: lepiej na nowo wycenić dom pod młotek

Jeżeli komornik nie kwapi się do powołania biegłego?

Sporządzenie przez komornika opisu i oszacowania z uwzględnieniem operatu szacunkowego nieaktualnego, starszego niż 12 miesięcy, lub takiego, którego aktualności nie potwierdzono, stanowiłoby podstawę do wniesienia w tym zakresie skargi na czynność komornika. Sporne jest jednak w orzecznictwie, na ile art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. mogą mieć zastosowanie w odniesieniu do operatów szacunkowych sporządzanych na potrzeby egzekucji z nieruchomości.

Skąd te kontrowersje?

Stanowisko, zgodnie, z którym brak jest podstaw do aktualizacji lub potwierdzania aktualności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, wynika z założenia, jakoby stosowanie artykułów 156 ust. 3 i 4 u.g.n. wyłączały na gruncie postępowania egzekucyjnego przepisy szczególne, w tym art. 948 § 1 zd. 2 k.p.c. oraz art. 951 k.p.c. Z kolei stanowisko o wiążącym w postępowaniu egzekucyjnym charakterze przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17 zgodnie, z którym, jeśli operat szacunkowy ma posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, to brak jest podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.

Czyli komornik sam nie ma takie władzy by zadecydować czy wycena jest właściwa czy nie?

W powołanym orzeczeniu przyjęto, że o ile komornik, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie, o tyle spoczywa na nim powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu, czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby - uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego bądź sporządzenia nowego operatu. Zaniechanie powyższych czynności przez niego uzasadnia wniesienie skargi na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania, w następstwie, której sąd powinien uchylić czynność komornika i nakazać ponowne sporządzenie opisu i oszacowania, co zakładałoby konieczność ponownego obwieszczenia o licytacji (art. 955 k.p.c.).

Skarga, zatem na czynność komornika stanowi w tych okolicznościach faktyczny instrument ochrony interesów dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym.

Tak, przy czym zastrzeżenia wymaga jednak, że skuteczność tej ochrony w konkretnych stanach faktycznych zależy od szerokiego zaaprobowania w orzecznictwie stanowiska przyjętego w powołanym wyroku Sądu Najwyższego. Powyższe w praktyce nie jest przesądzone, uwzględniając istniejące w doktrynie krytyczne stanowisko wobec tego orzeczenia. Niewątpliwie stosowanie artykułów 156 ust. 3 i 4 u.g.n. na gruncie postępowania egzekucyjnego prowadzić będzie do znacznego przedłużenia i tak długiego postępowania egzekucyjnego oraz zwielokrotnienia jego kosztów, a w konsekwencji spowoduje dalsze odsunięcie w czasie możliwości zaspokojenia się wierzycieli z nieruchomości będących przedmiotem egzekucji.