Mniej wolnych biur w Warszawie. Większy wybór w regionach

- Początek roku przyniósł wzrost popytu na biura. Katowice mogą się już pochwalić większymi zasobami od Poznania. W Warszawie wzrosły stawki najmu za najlepsze powierzchnie – podaje firma doradcza Walter Herz.  - W pierwszym kwartale tego roku deweloperzy oddali o 50 proc. więcej biur niż w tym samym okresie rok wcześniej i niemal trzykrotnie więcej niż w 2020 roku. Siedem największych ośrodków biznesowych w kraju zyskało łącznie ponad 320 tys. mkw. nowej powierzchni.

Topnieje podaż

W budowie było ok. 870 tys. mkw. biur, z czego w kwietniu na rynki regionalne przypadało ok. 600 tys. mkw. – Topniejąca ilość powstających biur oznacza coraz bardziej ograniczony wybór dobrej jakości powierzchni w niektórych miastach – zaznacza Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz. - Na braki podaży szczególnie narażona jest Warszawa, gdzie powstaje najmniej biur od ponad dekady. Jednocześnie na rynku biur obserwujemy wyraźny wzrost popytu. W pierwszym kwartale w siedmiu badanych przez nas miastach przedmiotem najmu było 413 tys. mkw. powierzchni, co oznacza, że do najemców trafiło niemal dwukrotnie więcej biur niż w tym samym okresie w roku ubiegłym – wskazuje.

Dodaje, że wyraźnie rośnie zainteresowanie elastycznymi formami najmu, czyli powierzchniami coworkingowymi i biurami serwisowanymi. - W niektórych lokalizacjach w kraju zaczyna brakować wolnych miejsc w takich biurach. Coraz większy wpływ na rynek nieruchomości biurowych oraz strategie firm mają również aspekty związane z ESG – podkreśla Mateusz Strzelecki.

Opłaty w górę

Ekspert Walter Herz zwraca uwagę, że rosnące koszty budowy oraz wykończenia powierzchni biurowych wywołują presję na wzrost wyjściowych stawek najmu. – Coraz wyższe ceny mediów, odbioru odpadów i koszty pracy już teraz odbijają się na wysokości opłat eksploatacyjnych. W części budynków biurowych mamy do czynienia z podwyżkami zaliczek – mówi. - Na skutek inflacji nieznacznie wzrosły także efektywne czynsze transakcyjne za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie. Związane jest to również z wyraźnie widocznym trendem relokacji najemców do najnowszych budynków – tłumaczy Mateusz Strzelecki.   Zauważa, że większy popyt na biura równoważy spora ilość oddawanych powierzchni na rynkach regionalnych. – Stąd średni współczynnik pustostanów w głównych lokalizacjach pozostaje na zbliżonym poziomie jak na przełomie roku – mówi.  

Przepaść inwestycyjna

Trzy pierwsze miesiące roku przyniosły Warszawie nieco ponad 90 tys. mkw. w sześciu oddanych budynkach biurowych. Ukończono m.in. wieżowiec w inwestycji Forest, trzeci biurowiec w kompleksie Lixa, pierwszy budynek w projekcie SkySawa i biurowiec Fabryka PZO II. Stołeczne zasoby to już  6,24 mln mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 320 tys. mkw. biur. Powstają m.in. Varso Tower, The Bridge, Skyliner II, kompleks Studio.

- W porównaniu z latami sprzed pandemii, kiedy powstawało prawie trzy razy więcej biur, to spora przepaść inwestycyjna. Mimo coraz większych trudności deweloperzy zmierzają jednak w stronę dawnej aktywności. W ubiegłym roku w Warszawie wydano sześć decyzji o warunkach zabudowy. Wpłynęło siedem nowych wniosków – podaje Mateusz Strzelecki.

Zaznacza, że mała liczba powstających biur przy rosnącym popycie powoduje, że w Warszawie spada współczynnik wolnej powierzchni. - Jeśli nic się nie zmieni, braki podażowe, o których już mówią operatorzy powierzchni elastycznych, staną się także udziałem wynajmujących tradycyjne powierzchnie biurowe – mówi ekspert. - Na uwagę zasługuje jednak jakość biur oferowanych w stolicy. Ponad 40 proc. powierzchni biurowych w Warszawie jest certyfikowanych, co plasuje miasto w światowej czołówce.

W pierwszych trzech miesiącach popyt na warszawskie biura był trzykrotnie wyższy niż nowa podaż, przekroczył 270 tys. mkw. powierzchni. - To najwyższy kwartalny wynik w ostatnich kilku latach. O trzy czwarte wyższy niż średnia z pięciu ostatnich lat oraz niemal 2,5 razy wyższy niż przed rokiem – wskazuje ekspert.   

Wrocław w czołówce

W Warszawie największe transakcje najmu należały do firm z sektora bankowego i finansowego. - W miastach regionalnych najwyższymi potrzebami wykazywali się najemcy z sektora technologicznego i usług dla biznesu – wskazuje Walter Herz. - Na krakowskim rynku w pierwszym kwartale zakontraktowano ok. 31 tys. mkw. powierzchni biurowych, co jest wynikiem nieco lepszym niż w poprzednim roku, ale niższym niemal o połowę w porównaniu z 2020 roku.

Zasoby biurowe Krakowa wzrosły o 21 tys. mkw. powierzchni, co pozwoliło zwiększyć potencjał miasta do 1,64 mln mkw. biur. – Oddano m.in. Aquarius i ostatni budynek w kompleksie High5ive. Blisko 200 tys. mkw. powierzchni jest nadal w budowie, w tym
m.in. Brain Park, The Park Cracow, Ocean Office Park oraz Kreo – wskazuje Walter Herz. - We Wrocławiu zasoby biurowe to 1,28 mln mkw. powierzchni. W ciągu trzech pierwszych miesięcy roku na wrocławski rynek trafiło przeszło 36 tys. mkw. powierzchni w MidPoint 71, a ponad 116 tys. mkw. jest w budowie. To m.in. kolejny budynek w kompleksie Centrum Południe, Wielka 27 i Infinity. W pierwszym kwartale przedmiotem najmu było przeszło 38 tys. mkw. biur, co oznacza prawie 70-proc. wzrost rok do roku i daje miastu najlepszy wynik wśród miast regionalnych.  

Trójmiasto jest bliskie wejścia do grona miast z 1 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Brakuje już tylko kilka tys. mkw. powierzchni. W pierwszych trzech miesiącach na trójmiejski rynek weszło około 32 tys. mkw. powierzchni. Powstaje 68 tys. biur. Większość - w Gdańsku.

Rosną Katowice

W Poznaniu w ostatnim czasie nie oddano żadnego biurowca. Podaż utrzymała się na poziomie ok. 620 tys. mkw. W budowie jest 79 tys. mkw. powierzchni. Największe realizowane inwestycje to Andersia Silver i Nowy Rynek E. W I kw. popyt wyniósł 6,5 tys. mkw. - o 40 proc. więcej niż rok wcześniej.