Według szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) w 2021 r. w Warszawie popyt brutto na powierzchnie biurowe sięgnął 647 tys. mkw., z tego ponad 250 tys. w IV kwartale. To o kilka procent więcej niż w 2020 r., kiedy uderzyła pandemia, ale wciąż o ponad jedną czwartą mniej niż w rekordowym 2019 r. Deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek 325 tys. mkw. biur, przez co zasoby wzrosły do 6,15 mln mkw. Na koniec 2021 r. wskaźnik pustostanów sięgnął 12,7 proc. – o 2,8 pkt proc. więcej rok do roku.

Z kolei na ośmiu rynkach regionalnych wynajęto 595 tys. mkw. biur, o 2 proc. więcej niż rok wcześniej oraz o kilkanaście procent mniej niż w 2019 r. Deweloperzy oddali ponad 226 tys. mkw., przez co zasoby wzrosły do 6,04 mln mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił 14,1 proc., o 1,4 pkt proc. więcej niż na koniec 2020 r.

Jeśli chodzi o rynek transakcyjny, w 2021 r. inwestorzy kupili biurowce za około 1,7 mld euro, co cofa nas o kilka lat (w rekordowym 2019 r. było to 3,9 mld euro). Biura utraciły prymat na rzecz magazynów.

Czego eksperci spodziewają się w trzecim roku od wybuchu pandemii, jeśli chodzi o podaż, popyt, a także rynek inwestycyjny?

Będzie luka podażowa

– Mimo znaków zapytania, jakie pojawiły się wobec rynku biurowego w wyniku pandemii, po blisko dwóch latach od wprowadzenia pierwszych obostrzeń widzimy, że biura pozostają dla najemców ważnym elementem działalności biznesowej oraz wciąż są w orbicie zainteresowań inwestorów – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja właściciela) w Savills. – Wraz z popularyzacją pracy zdalnej i rozwojem rynku elastycznych powierzchni biurowych zmieniły się preferencje najemców. Częściej łączą oni tradycyjny najem z zabezpieczeniem części powierzchni u operatorów typu flex. Niektóre firmy zdecydowały się przeprojektować biura, tworząc miejsca do współpracy i pracy kreatywnej. Potrzeba również więcej salek, nie tylko do spotkań na żywo, ale i uczestniczenia w wideokonferencjach, których liczba nie spada nawet po powrocie części pracowników do biur. Częściej stosowane są biurka w modelu hotdesk, który umożliwia wykorzystywanie tych samych stanowisk pracy przez różne osoby. W połączeniu z pracą hybrydową, np. w systemie trzy dni na miejscu, dwa zdalnie, pozwala to firmom na optymalizację wykorzystywanej powierzchni – dodaje.

Ekspert zaznacza, że choć dla największego rynku – warszawskiego – pod względem podaży ubiegły rok wypadł okazale, to przyszłość nie jest różowa. – Blisko 325 tys. mkw. oddanych w ubiegłym roku przez deweloperów w Warszawie to drugi wynik po rekordowym 2016 r. Jednak powierzchnia w budowie jest obecnie najniższa od dekady (około 308 tys. mkw. – red.). W konsekwencji, wobec stopniowego zapełniania się projektów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, powoli zaczynamy obserwować pierwsze symptomy luki podażowej – wskazuje Czarnecki.

Jan Szulborski, starszy konsultant w Cushman & Wakefield, zaznacza, że w 2021 r. na rynku najmu obserwowane było ożywienie, a jednocześnie widoczne było znaczne ograniczenie liczby nowych projektów, których budowa rozpoczęła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

– Całkowita aktywność najemców w 2021 r. na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosła 1,2 mln mkw. i była o 5 proc. wyższa niż w 2020 r. Niemniej aktywność transakcyjna ciągle znajduje się poniżej średniej z lat przed wybuchem pandemii – mówi Szulborski. – Wzrost popytu był widoczny od połowy 2021 r. i jest związany ze stopniowym ożywieniem gospodarczym oraz rosnącą przewidywalnością funkcjonowania firm w trakcie pandemii. Utrzymująca się niepewność co do dalszego przebiegu pandemii oraz popularyzacja hybrydowego modelu pracy wpływają na decyzje najemców odnośnie do wykorzystania powierzchni biurowych. Jej wykorzystanie podlega ciągłej modyfikacji i optymalizacji. Niemniej według wstępnych szacunków popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy, który rozpoczął się w II połowie 2021 r. – prognozuje. Jeśli chodzi o rynek transakcyjny, w kolejnych kwartałach możemy się spodziewać rosnącego zainteresowania nieruchomościami charakteryzującymi się dużą stabilnością i przewidywalnością przychodów.

Inwestycyjny szturm

Z potencjalnej luki chce skorzystać Cavatina Holding. Deweloper jest w trakcie oferty publicznej obligacji o wartości do 50 mln zł. W realizacji jest 11 biurowców, które w większości będą oddawane w tym i przyszłym roku. W przygotowaniu jest siedem kolejnych, w większości do odpalenia w tym roku.

– Aktualnie sytuację na rynku biurowym oceniamy jako dobrą, na co składa się kilka czynników. Po pierwsze, nastąpiło odblokowanie decyzyjności najemców: zdefiniowali oni już swój model pracy i szukają nowych biur pod ten model. Wcześniej była mowa o możliwych redukcjach wynajmowanej powierzchni czy masowym podnajmowaniu, co się wcale nie spełniło. Z rozmów z naszymi klientami, to głównie firmy i korporacje zachodnie, wynika, że biuro cały czas jest ważnym elementem polityki, ważnym narzędziem HR-owym, przede wszystkim miejscem i sposobem na socjalizację zespołów oraz pracę kreatywną. Stąd nasza ocena jest dobra i oczekujemy rosnącej dynamiki, jeśli chodzi o umowy najmu, jakie możliwe są do zawarcia w tym roku – mówi Rafał Malarz, prezes Cavatiny.