Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 czerwca 2016 roku (I ACa 93/16).
Państwo C. zwrócili się do wspólnoty mieszkaniowej z prośbą o wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w należącym do nich lokalu użytkowym. Sklep z alkoholem miał być usytuowany na parterze kamienicy z 19 mieszkaniami. Ich właściciele obawiali się, że bywalcy sklepu będą zakłócać spokój i bezpieczeństwo, niszczyć i zanieczyszczać bramę czy klatki schodowe. Podjęli więc uchwałę – w drodze indywidualnego zbierania głosów - o niewyrażeniu zgody na zorganizowanie i prowadzenie sklepu detalicznego oraz na sprzedaż napojów alkoholowych w kamienicy.
Właściciel kontra wspólnota
Małżonkowie C. wystąpili do sądu o uchylenie uchwały. Twierdzili, że narusza ona ich interesy, bo blokuje możliwość wydzierżawienia lokalu, który od kilku lat stoi pusty – nie było chętnych na jego wynajem. Tylko jedna osoba chciała otworzyć w sklep spożywczy z szerokim asortymentem towarów, w tym z alkoholem. Prawo wymaga jednak, że jeśli punkt sprzedaży alkoholu ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, to o zezwolenie na sprzedaż alkoholu można ubiegać się po uzyskaniu zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku na taką działalność (art. 18 ust. 6 pkt. 3 ustawy z 26 października 1982 roku o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi). W tym przypadku konieczna była zgoda współwłaścicieli budynku – właścicieli lokali. Jej brak, zdaniem państwa C., zmniejsza szanse na znalezienie najemcy i uzyskiwanie dochodów z lokalu.
Powodowie twierdzili także, że uchwała wspólnoty jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami. Ograniczenie praw właścicielskich musi bowiem wynikać z racjonalnych przesłanek, a tymczasem wspólnota nie przedstawiła żadnego konkretnego i rzeczywistego powodu uzasadniającego odmowę udzielenia zgody. W ocenie państwa C. trudno za taki uznać obawy, że sprzedaż alkoholu mogłaby skutkować zniszczeniami w majątku wspólnoty, czy też naruszyć ład i porządek w okolicy. W odległości nie większej niż 90 metrów od lokalu państwa C. są już zlokalizowane cztery sklepy z alkoholem, w tym jeden całodobowy. Już teraz zdarzają się przypadki niszczenia i dewastacji części wspólnych nieruchomości pomimo, że wejście do budynku mieszkalnego jest zabezpieczone bramą na klucz i domofonem, a od drugiej strony podwórza również znajduje się zamykana brama, zaś samo podwórze jest ogrodzone.
Trzeba wyważyć wartości
Sąd okręgowy uwzględnił powództwo w całości. Uznał, że decyzja wspólnoty nie jest niezgodna z prawem, jednak może naruszać interesy państwa C. Jak wyjaśnił, kiedy w wyniku podjęcia uchwały powstaje konflikt interesów jednego ze współwłaścicieli z interesami większości współwłaścicieli, konieczne jest wyważenie, którym z nich przyznać ochronę. W tej sprawie, zdaniem sądu, interesy właścicieli, którzy opowiedzieli się przeciwko wyrażeniu zgody, powinny ustąpić przed interesami powodów.