Specjalne Strefy Rewitalizacji - co to takiego

"Rz": Resort Budownictwa zapewnia, że rewitalizacja to jeden z priorytetów. Inwestorom - państwowym i prywatnym - ma pomóc ustawa o rewitalizacji, Narodowy Plan Rewitalizacji oraz Wytyczne w zakresie rewitalizacji w programach operacyjnych na lata 2014-2020. Na czym polega ten szeroki program?

Maciej J. Nowak, radca prawny: Rewitalizacja polega na wyprowadzaniu ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych. Do tej pory też się odbywała w niektórych gminach, ale nie był to zakres z perspektywy krajowej satysfakcjonujący. Metodą ma być zintegrowanie działań na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki.

Jednym słowem: od strony praktycznej wdrażanie rewitalizacji może polegać na próbie usuwania zróżnicowanych problemów poszczególnych terenów - w pierwszej kolejności problemów społecznych- poprzez realizację korzystnych z tej perspektywy przedsięwzięć. Wymagać to będzie czasem ograniczenia praw właścicieli nieruchomości i innych podmiotów. Jest więc ważne także z perspektywy rynku nieruchomości.

Jakie narzędzia na to pozwolą?

Cele te mają być realizowane od strony formalnej przez następujące narzędzia:

- uchwałę rady gminy wyznaczającą obszar rewitalizacji na podstawie poprzednio zdiagnozowanych dla tego obszaru problemów;

- gminny program rewitalizacji - określający między innymi przedsięwzięcia, które mają przeciwdziałać zdiagnozowanym problemom;

- Specjalną Strefę Rewitalizacji, której wyznaczenie może potwierdzić wcześniej wskazane ograniczenia i ułatwiać wdrażanie przedsięwzięć rewitalizacyjnych;

- miejscowy plan rewitalizacji, który może zarówno poważnie ograniczać zagospodarowanie terenów, jak też włączać inwestorów do współpracy przy realizacji celów rewitalizacyjnych.

Jakie tereny mogą skorzystać na rewitalizacji - jakie muszą być na nich problemy, aby ustawa je objęła?

Rozpoczęcie prac nad wyznaczeniem w danej gminie obszaru rewitalizacji możliwe będzie w sytuacji, gdy zdiagnozuje się na tym obszarze kumulację problemów społecznych. Problemy te mogą być zróżnicowane: wysokie bezrobocie, ubóstwo, patologie społeczne, a nawet niski poziom kapitału społecznego.

Wystąpienie tego rodzaju problemów jest podstawowym warunkiem prowadzenia procesu rewitalizacji, ale nie jedynym. Instrumenty rewitalizacji - i np. zaplanowane przedsięwzięcia rewitalizacyjne - mogą stanowić również odpowiedź na problemy gospodarcze (zbyt mała liczba podmiotów gospodarczych w gminie), środowiskowe (np. problemy ze smogiem), funkcjonalno - przestrzenne (problemy z infrastrukturą techniczną), czy techniczne (zły stan budynków).

Jakie są zalety posiadania nieruchomości w obszarze rewitalizacji?

Pierwszy, sformalizowany krok w procesie rewitalizacji, to wyznaczenie obszaru rewitalizacji. Następny krok, to prace nad szerszym dokumentem koncepcyjnym - gminnym programem rewitalizacji.

Z perspektywy posiadaczy nieruchomości położonych w ramach obszaru rewitalizacji, główna korzyść polega na tym, że poprzez proces rewitalizacji występujące na danym obszarze problemy (społeczne, przestrzenne, itd.) będą stopniowo ograniczane. Czyli zostanie podjęta próba ograniczenia np. patologii społecznej, szerszej ochrony standardów środowiskowych, prowadzenia szerszych niż dotąd remontów lub wyburzeń budynków o złym stanie technicznym, a także wyposażenia terenów w infrastrukturę techniczną itd.

Jednym słowem: rewitalizacja powinna w większości wypadków doprowadzić również do podwyższenia wartości nieruchomości. Może to być jednakże proces długotrwały.

Posiadanie nieruchomości w rewitalizowanym obszarze może być także kłopotliwe. Kiedy tak się dzieje?

Na etapie podejmowania uchwał i realizacji poszczególnych przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Może się np. okazać, że władze gminy w uchwale wyznaczającej obszar rewitalizacji wprowadziły zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Albo ustanowiły na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych w tym obszarze. Wówczas trochę trudniej będzie coś wybudować lub swobodnie sprzedać.

Inne zagadnienie to możliwa ingerencja władz publicznych na danej nieruchomości, związana z realizacją przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Szerszym zagadnieniem jest to, jak daleko powinny sięgać prawa inwestorów czy właścicieli nieruchomości. Obecnie znaczna część gmin przeprowadzających rewitalizację podchodzi do tych kwestii z dużą ostrożnością.

Przepisy mówią o tworzeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji (SSR). Bycie w takiej strefie daje inwestorom możliwość korzystania ze szczególnych udogodnień - np. z dotacji na remonty budynków. Kiedy prywatni inwestorzy, będący właścicielami np. kamienicy w takiej strefie, mogą skorzystać ze wsparcia finansowego z publicznych pieniędzy?

Wyznaczenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji to kolejny krok w procesie rewitalizacji. Po uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji, władze gminy mogą (ale nie muszą) wyznaczyć taką strefę (przedłużając tym samym zakazy ustanowione w uchwale wyznaczającej obszar rewitalizacji).

Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości położonych w strefie mogą dostać od gminy dotację na: - roboty budowlane polegające na remoncie lub przebudowie - prace konserwatorskie lub restauratorskie.

Dotacja ta nie może przekraczać 50 proc. nakładów koniecznych. Wskazane prace muszą służyć realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Czyli nie chodzi tu o dofinansowanie każdej budowy, ale tylko takiej, która jest zgodna z wytycznymi gminnego programu rewitalizacji. Trzeba dodać, że ramy takiego dofinansowania zależeć będą od konkretnych władz gminy.

Niektórzy podnoszą, że rewitalizacja danej części miasta oznacza szerszą możliwość wywłaszczeń. Czy rzeczywiście mają się czego obawiać?

W większości przypadków obawy tego rodzaju są przesadne. Jedynie przy wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji - co nie jest obowiązkowym elementem każdej rewitalizacji - ustawodawca trochę upraszcza postępowanie wywłaszczeniowe.

Jeżeli na przykład w planie miejscowym - lub specjalnym miejscowym planie rewitalizacji - zaproponowano w danym miejscu realizację przedsięwzięć rewitalizacyjnych będących jednocześnie inwestycjami celu publicznego, to przedmiotowe nieruchomości można wywłaszczyć.

Ale tak samo można przecież wywłaszczyć nieruchomości położone poza obszarem rewitalizacji, przeznaczone na zupełnie inne cele publiczne. Jedyna istotna różnica polega na tym, że organowi ustalającemu krąg stron w postępowaniu wywłaszczeniowym w związku z realizacją celów rewitalizacyjnych będzie znacznie łatwiej. Może on się bowiem oprzeć wyłącznie na danych zawartych w księgach wieczystych, a przy ich braku - w katastrze nieruchomości.

Rewitalizacja w praktyce może ograniczyć zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z planami właściciela. Czy można wtedy dochodzić odszkodowań za tego typu ograniczenia?

Instrumentem w największym stopniu ograniczającym możliwości zagospodarowania nieruchomości będzie miejscowy plan rewitalizacji - specjalna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwa do uchwalenia gminnego programu rewitalizacji. Plan ten zawiera kilka ciekawych rozwiązań, wśród których można zwrócić szczególną uwagę na niespotykaną w innych planach miejscowych możliwość zakazania prowadzenia na danej nieruchomości działalności handlowej lub usługowej.

Zakaz ten odnosi się do aktualnego stanu faktycznego, czyli funkcjonujący na danej nieruchomości przedsiębiorca może - jeżeli służy to celom rewitalizacji -uzyskać nakaz zamknięcia na tej działce interesu w ciągu kilku miesięcy (za co może domagać się później specjalnego odszkodowania.

Jest też możliwość stworzenia podstaw do zawarcia umowy urbanistycznej. Czyli dla nieruchomości niezabudowanych miejscowy plan rewitalizacji może zezwalać na realizację inwestycji komercyjnej "w zamian" za zrealizowanie innej inwestycji korzystnej dla gminy z perspektywy celów rewitalizacji (zabudowy mieszkaniowej, infrastruktury technicznej, czy społecznej).