Księga wieczysta nie daje bezpieczeństwa

Zamieszanie wokół reprywatyzacji pokazuje, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie daje pełnej ochrony nabywcom nieruchomości. Wystarczy wykazać złą wiarę, by być zagrożonym ich utratą. Tak było z kamienicą spółki deweloperskiej Jowisz.

Komisja weryfikacyjna wydała dwie decyzje dotyczące kamienic należących do Jowisza, spółki córki Feniksa. Chodzi o Poznańską 14 oraz Nowogrodzką 6a. Za dwa tygodnie należy się spodziewać decyzji w sprawie kolejnego budynku spółki, kamienicy przy Noakowskiego 16.

W przypadkach Poznańskiej i Nowogrodzkiej komisja uznała, że spółka działała w złej wierze – jako profesjonalny podmiot mogła spokojnie się dowiedzieć, że postępowanie reprywatyzacyjne w sprawie tych kamienic było obarczone wadami.

– Przepisy ustaw, w tym ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz orzecznictwo sądów, jasno wskazują, że podmioty profesjonalne mają obowiązek wyższy niż standardowy w dokonaniu oceny legalności nabywanych roszczeń lub zreprywatyzowanych nieruchomości – mówi Sebastian Kaleta, członek komisji weryfikacyjnej

Spółka uważa jednak inaczej.

– Nie zgadzamy się ze stanowiskiem komisji weryfikacyjnej. Chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kupiliśmy budynki w dobrej wierze od właścicieli wpisanych do ksiąg wieczystych – mówi Radosław Martyniak, prezes Feniksa. – Oprócz tego zgodnie ze standardami, których wymagają nasi akcjonariusze, wykonaliśmy audyty, w tym także prawne. Przeprowadziły je kancelarie. Wynikało z nich, że nie było żadnych wątpliwości co do sytuacji prawnej tych kamienic – tłumaczy prezes Radosław Martyniak. – Komisja weryfikacyjna zarzuca nam, że jako podmiot profesjonalny z łatwością mogliśmy dowiedzieć się o wątpliwościach towarzyszących postępowaniu reprywatyzacyjnemu. Ale jak? Były to przecież postępowania administracyjne.

W polskim prawie generalna zasada jest taka, że tylko strony postępowania mają dostęp do informacji, jakie pojawiają się w toku postępowania oraz wgląd w akta sprawy.

– My taką stroną nie byliśmy. Opieramy się na prawomocnych i ostatecznych decyzjach organów państwa. Prawnicy przeprowadzający na nasze zlecenie audyty, badali głównie dwa rodzaje dokumentów, prawomocne i ostateczne wyroki sądowe dotyczące spadkobierców oraz decyzje administracyjne. Ponadto wszystkie nasze inwestycje są kredytowane przez banki, te zanim przyznały finansowanie, wykonały swoje bardzo szczegółowe analizy i one również nic niepokojącego nie wykazały – dodaje prezes.

Problem też w tym, że w każdej z tych kamienic Fenix sprzedał część mieszkań, najwięcej przy Noakowskiego 16. W wypadku tego budynku 46 lokali należy już do osób prywatnych, kolejne dziewięć jest po umowach przedwstępnych. Gdy chodzi o Nowogrodzką 6a doszło do zawarcia 15 umów przedwstępnych. Roszczenia z tych umów klienci dewelopera wpisali do księgi wieczystej budynku, zanim pojawiła się w niej wzmianka o toczącym się postępowaniu przed komisją weryfikacyjną. Natomiast na Poznańskiej 14 deweloper sprzedał siedem mieszkań.

– Rękojmia nie chroni w 100 proc. nabywców nieruchomości. Mogą powoływać się na nią tylko te osoby lub podmioty, które działają w dobrej wierze – mówi Maciej Obrębski, adwokat. – Oznacza to, że można podważyć rękojmię, jeśli się wykaże, że działały w złej, a nie w dobrej wierze. Trzeba mieć jednak na to twarde dowody. Nie wolno złej wiary domniemywać. Nie jest proste udowodnienie tego spółce prawa handlowego. Myślę jednak, że osoby, które kupiły mieszkania od spółki, nie mają się czego obawiać, gorzej z tymi, którzy podpisali umowy przedwstępne – uważa mecenas Obrębski.

Spółka zapowiada, że będzie się odwoływać do sądu administracyjnego. Sprawa jest więc dalej otwarta.