Hotele to jeden z najmocniej poturbowanych przez pandemię sektorów nieruchomości. Jaki jest dziś obraz branży?

Od roku mamy do czynienia z sytuacją bez precedensu. Rynek hotelowy i turystyczny już nie raz mierzył się z bardzo dużymi wstrząsami, jak ataki terrorystyczne czy klęski żywiołowe. W niektórych przypadkach – w zależności na przykład od tego, jak bardzo dany rynek polegał na międzynarodowych turystach – powrót do normalności zabierał dwa, trzy lata. To były jednak lokalne perturbacje, a ponadto nie wiązały się one z zamykaniem hoteli, tylko z przejściowym spadkiem popytu.

Dziś hotelarze mierzą się z dużą niepewnością związaną nie tylko z rozwojem samej pandemii, ale również z obostrzeniami kolejno wprowadzanych restrykcji. Nie wiedzą, jakie za dwa tygodnie będą obowiązywać regulacje, jakich gości będą mogli przyjmować i na jakich zasadach. Zastanawiają się, czy zaopatrzyć restaurację, czy uruchomić basen. To paraliżuje planowanie, a nadchodzi sezon stricte turystyczny. Zamykanie i ponowne uruchamianie hoteli to ogromne wydatki, olbrzymim problemem są też pracownicy, bo kto mógł, przebranżowił się, a w hotelach pozostali przede wszystkim studenci.

Polski rynek hotelowy jest rozdrobniony, to w większości obiekty należące do prywatnych przedsiębiorców, i kapitału instytucjonalnego nie ma na nim zbyt wiele. Do tej pory hotelarze radzili sobie z lockdownem, wykorzystując rezerwy gotówki wygenerowane w poprzednich okresach, przesuwając fundusz remontowy na pokrycie bieżących wydatków, ale skończyły się moratoria na obsługę finansowania dłużnego, a banki niechętnie udzielają kredytów obrotowych. Z ankiety Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego wynika, że szeroko rozumiane wsparcie od państwa pozwoliło na pokrycie zaledwie kilkunastu procent kosztów stałych – w Niemczech taka pomoc pokrywa do 90 proc. kosztów. Przedsiębiorcom kończą się możliwości i narzędzia, sytuacja jest dramatyczna – nie ma szans na jakiekolwiek planowanie i sensowne zarządzanie biznesem. Wielu właścicieli jest już zmęczonych i sfrustrowanych.

Czy widać zainteresowanie inwestorów możliwością zakupu hoteli w Polsce po okazyjnej cenie?

Kiedy zaczął się lockdown i minął pierwszy szok, już praktycznie w drugim tygodniu mieliśmy telefony od wielu inwestorów oportunistycznych z całego świata, którzy zgłaszali gotowość zaangażowania się w branżę, przewidując, że w krótkim okresie najprawdopodobniej popadnie ona w duże kłopoty. Ale tych okazji, nie tylko w Polsce, ale i w Europie, nie pojawiło się tak dużo jak po kryzysie w 2008 r. W ostatnim roku na rynku panowała duża solidarność pomiędzy różnymi uczestnikami szeroko rozumianego rynku nieruchomości, ale teraz o tę solidarność coraz trudniej, – banki się usztywniają, koszty się nawarstwiają. Wielu hotelarzy żyje w rzeczywistości bez przychodów i ma już dość nierównej walki. To zaczyna powoli motywować niektórych do sprzedaży.

Kapitału aktywnie poszukującego możliwości ulokowania jest mnóstwo. Myślę, że w tym roku możemy być świadkami transakcji. Na razie widać, że potencjalni inwestorzy oportunistyczni liczą na większe dyskonto, bo ryzyko inwestowania na rynku obarczonym tak dużą niepewnością chcą zrekompensować odpowiednio niższą ceną. Ktokolwiek będzie kupował teraz hotel, nie wie, kiedy nastąpi pełne odmrożenie restrykcji, kiedy i z jakim sukcesem zakończy się program szczepień, w jakim stopniu biznes powróci, nie wie, jak bardzo zmienią się potrzeby hotelowych gości i jak bardzo same hotele będą musiały zaadaptować się do nowej rzeczywistości. Trudno zatem w sposób kompetentny i miarodajny prognozować wyniki finansowe dla hoteli na najbliższe miesiące, a to ma wpływ na obecne wyceny.

Wielu właścicieli hoteli jest pod ścianą, ale pandemia chyba nie będzie trwała wiecznie. Czy praktykowane są zapisy w umowach przewidujące zapłatę sprzedającemu dodatkowych pieniędzy, jeśli w określonym czasie spełnione zostaną warunki – np. przychody czy zyski przekroczą dany poziom?

Takiego rodzaju ustalenia funkcjonowały jeszcze przed pandemią, dotyczyły np. nowych hoteli w nowych lokalizacjach, jeszcze nieprzetestowanych, które nie mogły dostarczyć wystarczających danych historycznych do wyceny.

Jak widzicie perspektywy odbudowy rynku?

Długoterminowe nastroje na rynku są pozytywne, jest przekonanie, że popyt będzie wracać i że branża się odbije, ale to będzie proces wieloetapowy.

To, co już obserwujemy, to powrót turystów rodzimych. Po ponownym otwarciu hoteli 12 lutego popyt, co pokazują systemy rezerwacyjne, był większy niż po lockdownie w maju ub.r. Jesteśmy skrajnie zmęczeni życiem w cieniu obostrzeń. Dziś w zasadzie kierujemy się tylko jednym kryterium – chcemy po prostu zmienić scenerię, choćby na weekend. Dobre hotele w miejscowościach turystycznych nie mają praktycznie problemów z obłożeniem (pamiętając, że obecnie wynająć można do 50 proc. pokoi). Nawet niektóre hotele miejskie są chętnie odwiedzane w weekendy. W następnej kolejności powrócą goście międzynarodowi, a na końcu – klienci korporacyjni i rynek konferencji. Pytanie, ile czasu to potrwa i w jakim stopniu powróci.

Przez kilka lat branża pozostanie poturbowana. Wielu ekspertów przewiduje, że wyniki operacyjne hoteli sprzed pandemii powrócą nie wcześniej niż w 2023 r. Długofalowa perspektywa pozostaje dobra: pandemia czasowo wstrzymała projekty nowych hoteli (oprócz tych budów, których nie opłacało się już zatrzymać), ale duże grupy hotelowe nadal aktywnie szukają możliwości rozwoju i nowych lokalizacji w Polsce.

Widzimy też, że rynek naturalnie weryfikuje niektóre istniejące projekty hotelowe, zwłaszcza te w bardziej wymagających lokalizacjach. Wzrasta zainteresowanie inwestorów konwersjami pod inne funkcje, zwłaszcza z sektora living (mieszkania na wynajem instytucjonalny, prywatne akademiki – red.).

Widzimy też, że same hotele zaczynają się zmieniać. Sale konferencyjne są wynajmowane pod wydarzenia w formule hybrydowej. Możemy się spodziewać, że przestrzenie wspólne będą częściej adaptowane pod coworking. W hotelach będzie też przybywać apartamentów wyposażonych w aneksy kuchenne, bo nasze podróże najprawdopodobniej będą się wydłużać, choć będzie ich mniej. Hotele muszą stać się bardziej atrakcyjne nie tylko dla samych gości, ale także dla lokalnej społeczności i zaadaptować się do trendu, który sugeruje, że linia pomiędzy życiem, podróżowaniem i pracą będzie się zacierać.

CV

Agata Janda dołączyła do JLL w 2018 r., zostając szefową działu doradztwa hotelowego. Od 2010 r. była związana z Knight Frank w Londynie. Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie i Uniwersytetu w Skövde (Szwecja). ?