Czy wspólnota mieszkaniowa może żądać od dewelopera zapłaty za korzystanie z miejsc postojowych

Sąd Apelacyjny w Warszawie przesądził, że wspólnocie przysługuje od dewelopera przeszło 50 tys. zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z miejsc postojowych przez pięć lat.

Problem z parkingiem pojawił się, kiedy wspólnota, która powstała w budynku wybudowanym przez dewelopera, postanowiła zmienić formę zarządzania nieruchomością i zrezygnowała z zarządu dewelopera, będącego wciąż członkiem tej wspólnoty (nie sprzedał wszystkich lokali). Nie podobało się jej również, że swobodnie dysponował on dużą pulą miejsc postojowych. Miał zaś do tego prawo, ponieważ przewidywały to umowy sprzedaży mieszkań. Zgodził się na to każdy kupujący lokal w notarialnej umowie sprzedaży. Po pewnym czasie zaczęło dochodzić do ostrych konfliktów na tym tle. Deweloper wynajął m.in. lokal na parterze dużej instytucji państwowej i jej klienci korzystali z tych miejsc. Właścicielom mieszkań to się nie podobało.

W efekcie wspólnota podjęła uchwałę w sprawie korzystania z miejsc i przyjęła cennik.

Batalia sądowa w tej sprawie trwała wiele lat. Wspólnota mieszkaniowa wytaczała powództwa deweloperowi, a deweloper podważał uchwały wspólnoty.

Początkowo sądy w ogóle kwestionowały prawo wspólnoty do domagania się wynagrodzenia. Ostatecznie Sąd Apelacyjny w Warszawie przyznał jej to prawo.

SA wyszedł bowiem z założenia, że chodzi o korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Ponadto właściciele mieli prawo zmienić sposób korzystania ze spornych miejsc parkingowych, czyli zrezygnować z zasad określonych w notarialnych umowach przenoszących własność.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził na rzecz wspólnoty 52 tys. zł. Pierwotnie wspólnota domagała się znacznie wyższej kwoty, aż 1,3 mln zł, ale później postanowiła obniżyć swoje roszczenie do 70 tys. zł, a sąd przyznał nieco mniej.

Sąd Okręgowy w uzasadnieniu swojego wyroku przyznał, że deweloper nie zarabiał na miejscach postojowych. Nie parkowały na nich również samochody pracowników dewelopera. Jego władanie tymi miejscami polegało na tym, że faktycznie decydował o ich przeznaczeniu. Był więc posiadaczem samoistnym, a najemcy posiadaczami zależnymi.

Udostępnienie miejsc postojowych posiadaczom zależnym nie uchyla odpowiedzialności posiadacza samoistnego, który w pierwszej kolejności odpowiada za bezumowne korzystanie z rzeczy.

To, że deweloper zachowywał się jak posiadacz samoistny, potwierdza fakt, że wytoczył wspólnocie mieszkaniowej powództwo o przywrócenie posiadania miejsc postojowych.

Deweloper walczył do końca. Odwołał się do Sądu Apelacyjnego. Nic jednak nie wskórał. Sąd Apelacyjny oddalił jego powództwo. Podzielił on ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego.