Poszukujemy dobrego miejsca do mieszkania. I chcemy lepiej mieszkać, nie tylko dzisiaj – chcemy też, by zainwestowane pieniądze dawały dobrą możliwość mieszkania także naszym dzieciom.
Jest rynek, są badania, a także system planowania. Ale brakuje lokalnej polityki dla budowania dobrego sąsiedztwa. A jak wynika z badań CBOS, chcielibyśmy, aby budynek był wygodny i nasłoneczniony – to 4,56 pkt w 5-punktowej skali, miał dobrą komunikację z dzielnicami i z centrum (4,55), dobry dojazd do szkoły i pracy (4,53), dużą ilość zieleni (4,52), czyste chodniki i ulice (4,44), obecność obiektów użyteczności publicznej (4,28), dostępną przestrzeń publiczną, jak rynek, park czy plac (4,23), bliskość szkoły czy przedszkola (4,14). Jak osiągnąć taki standard? Mamy przecież plany miejscowe, ale one nie opisują tych wartości. A w decyzjach o warunkach zabudowy też ich nie znajdziemy. Tu jesteśmy zdani na aktywność rynku. A ten ma przecież krótkoterminową perspektywę: sprzedać wybudowane i zacząć budować nowe. Jest jeszcze możliwość mieszkań społecznych. Ale tu oszczędzamy nasze publiczne, wspólne pieniądze.
Te nasze intuicyjne oczekiwania z badań są wspólne z rekomendacjami UN-Habitat. Wskazują pięć zasad urbanizacji dla dobrego sąsiedztwa. Takiego planowania, które zapewnia zrównoważony rozwój. Musi być więc przestrzeń dla ulic – bez względu na to, czy są one osiedlowe, należące do mieszkańców, czy publiczne – co najmniej 30 proc. terenu i nie mniej niż 18 km ulic na 1 km kw. Do tego 15–20 proc. terenu na przestrzenie wspólne i przystanki transportu publicznego. Następnie wysoka intensywność zabudowy, 150 osób na hektar. Czyli mniej budownictwa jednorodzinnego.
Tak aby zabudowa się nie rozlewała, była efektywna i abyśmy mieli poczucie sąsiedztwa, bliskości, ale i zróżnicowania. Co najmniej 40 proc. powierzchni użytkowej powinno być wykorzystywane na cele ekonomiczne. Czyli nie na mieszkania, ale biura, miejsca pracy, działalność gospodarczą. A w centrach biurowych powinno być nie mniej niż 20 proc. mieszkań i co najmniej 10 proc. usług publicznych. Mordor w Warszawie jest już w trakcie takiej zmiany, bo rozważane jest wykorzystanie biur na mieszkania lub hotele.
Obszarom mieszkaniowym powinniśmy zapewnić zróżnicowanie społeczne. Czyli od 20 do 50 proc. mieszkańców powinno mieszkać w mieszkaniach społecznych. A więc na wynajem, z czynszem regulowanym. Jednak nie więcej niż 50 proc., bo konieczne jest przecież zróżnicowanie. Zapewnia ono możliwość pracy, społecznych kontaktów, unikanie stygmatyzacji, bezpieczeństwo i atrakcyjność dla usług.
