Około 95 proc. sprzedawanych teraz kredytów mieszkaniowych ma oprocentowanie zmienne, na które składa się stawka WIBOR (zależna od oficjalnych stóp procentowych) i marża banku (która jest stała). Podwyżki stóp procentowych mogą zaszkodzić nie tylko osobom już spłacającym kredyt, ale także tym, które dopiero planowały go uzyskać.
Koszt pieniądza rośnie
Wskaźnik WIBOR 3M, na którym oparte jest oprocentowanie większości hipotek (PKO BP, Pekao i ING Bank Śląski stosują sześciomiesięczny WIBOR, ale i on rośnie), wzrósł już do 2,25 proc. z 0,2 proc. ostatnio notowanych w sierpniu i wrześniu. To najwyższy poziom od połowy 2014 r. i uwzględnia podwyżkę stopy referencyjnej NBP co najmniej do 2 proc.
Wzrost WIBOR-u przekłada się na wyższe raty. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 30 lat ze stałą marżą 2,8 proc. miesięczna rata jeszcze latem tego roku wynosiła około 1265 zł. Jednak przy obecnej stawce WIBOR 3M rata sięga już nieco ponad 1600 zł. Gdyby wskaźnik ten urósł do 3 proc., co nie jest wykluczone, biorąc pod uwagę podwyżki stóp procentowych mających dusić inflację, to rata naszego modelowego kredytu urosłaby do 1760 zł. To o 40 proc. więcej niż w czasie pandemii, gdy stopy procentowe w Polsce były niemal zerowe. W środę RPP podniosła stopy o kolejne 0,5 pkt proc., do 1,75 proc. Zdaniem ekspertów WIBOR 3M za rok może dobić do około 3,2 proc.
– Wzrost stóp procentowych spowodowałby spadek zdolności kredytowej, co ograniczyłoby możliwość udzielania kredytów dla części gospodarstw domowych – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Szczególnie że zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S (obowiązuje od lipca tego roku) maksymalny okres kredytowania, który służy do obliczenia zdolności kredytowej, został ograniczony do 25 lat. Zatem jeśli ktoś chce zaciągnąć dłuższy kredyt, na 30 czy 35 lat, aby płacić niższe miesięczne raty, to i tak jego zdolność kredytowa jest liczona tak, jakby kredyt był zaciągnięty na maksymalnie 25 lat. – Jeżeli dodamy do tego ewentualny dalszy wzrost cen nieruchomości, a co za tym idzie konieczność zaciągania coraz wyższych kwot kredytu przy coraz wyższym wkładzie własnym, to perspektywa dla rynku kredytów mieszkaniowych nie jest tak optymistyczna jak w tym roku – dodaje prof. Rogowski. Teraz na rynku hipotek panuje prawdziwa hossa, od początku stycznia do końca października udzielono 230,4 tys. kredytów wartych 74 mld zł, to więcej niż rok temu odpowiednio o 28 proc. i 42 proc. Ten rok już jest rekordowy pod tym względem, a jeszcze dojdzie sprzedaż w listopadzie i grudniu.
