Srebrne budownictwo ma moc

W budownictwo dla seniorów – domy opieki i mieszkania – w Europie inwestorzy ulokowali w I połowie tego roku ponad 4 mld euro, ustanawiając nowy rekord półroczny. To o 38 proc. powyżej średniej z pięciu wcześniejszych analogicznych okresów – wynika z szacunków firmy Savills. Eksperci oczekują, że w całym 2021 r. padnie nowy rekord roczny.

Perspektywiczny rynek

Mimo dużych perturbacji – seniorzy to najbardziej narażona na ciężki przebieg choroby grupa – sektor oparł się pandemii. W 2020 r. wartość inwestycji sięgnęła 7,5 mld euro, tylko o 4 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r.

Biorąc pod uwagę ostatnich pięć lat, największymi pod względem udziału w wartości inwestycji rynkami są Niemcy (31 proc.) i Wielka Brytania (23 proc.). Na kolejnych pozycjach znajdują się Szwecja (10 proc.), Francja ( 8 proc.) oraz Holandia i Hiszpania (po 7 proc.).

W ciągu ostatnich pięciu lat ponad trzy czwarte pieniędzy ulokowano w domy opieki – mieszkania serwisowane to wciąż rozwijający się rynek.

Jak podkreślają analitycy Savills, fundamenty rynku są mocne, związane z długoterminowymi prognozami zmian demograficznych: od 2026 r. populacja kontynentu będzie się zmniejszać. W 2050 r. seniorzy będą stanowić 30 proc., wobec 20 proc. teraz. Udział osób w wieku ponad 80 lat wzrośnie z 6 do 11 proc. Problem uderzy najmocniej we Włochy, Niemcy i Portugalię.

Inwestycja w budownictwo senioralne nakierowana jest na przynoszenie w długim terminie stabilnych przychodów z czynszów, a także opłat za różne usługi. Sektor cieszy się też coraz większym zainteresowaniem z uwagi na wdrażanie przez inwestorów strategii ESG (środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny). W srebrne nieruchomości lokuje coraz szersze grono inwestorów: REIT, fundusze inwestycyjne i emerytalne, zarządzający aktywami, instytucje finansowe (np. BNP Paribas) czy deweloperzy. W ciągu ostatnich dwóch lat największych transakcji dokonały zarejestrowane w Belgii REIT Aedifica (903 mln euro) i Cofinimmo (645 mln). Aktywnymi kupującymi są też podmioty z Francji i Luksemburga, coraz większy kapitał napływa z USA.

Polskie wyzwania

– Rynek prywatnych domów opieki i domów seniora w Polsce znajduje się jeszcze w początkowej fazie rozwoju, niemniej ma potencjał, aby stać się w przyszłości istotną klasą aktywów w portfelach inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości – ocenia Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Obecnie jest to przede wszystkim rynek rozproszony, nie tylko jeśli chodzi o wielkość takich inwestycji czy strukturę właścicielską, ale także z uwagi na zlokalizowanie w większości poza największymi aglomeracjami – dodaje.

Przytacza szacunki, że wielkość rynku prywatnych domów seniora i domów opieki w Polsce na koniec zeszłego roku sięgał blisko 700 prywatnych placówek.

– Biorąc pod uwagę wyzwania, jakie pojawiły się przed podmiotami prowadzącymi takie placówki w trakcie pandemii, rynek w najbliższym czasie może czekać konsolidacja – uważa Kałużny. – Zmieniać może się z czasem również charakter takich placówek, w których coraz częściej może być widoczna idea tzw. assisted living, zapewniająca aktywnym seniorom całodobową, acz bardziej dyskretną pomoc. Konieczne mogą okazać się również inwestycje w istniejące placówki, w szczególności w celu zapewnienia nowoczesnej infrastruktury telekomunikacyjnej, gdyż seniorzy będą stawać się coraz bardziej „cyfrowi" – wylicza.

Zdaniem eksperta jedną z większych przeszkód w rozwoju rynku srebrnych mieszkań i domów opieki w Polsce jest niższy poziom zamożności naszych seniorów niż tych z Europy Zachodniej, a także konieczność bazowania w dużym stopniu na kontraktach z NFZ. – Jednak wraz ze stopniowym bogaceniem się polskiego społeczeństwa profesjonalne usługi opieki senioralnej będą stawać się coraz powszechniejsze – mówi Kałużny.

Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, ocenia, że budownictwo senioralne będzie w Polsce absolutną koniecznością, pytanie tylko, w jakiej formule się zmaterializuje. Ekspert zaznacza, że udział osób w wieku powyżej 65. roku życia wzrośnie w Polsce do prawie 25 proc. w 2035 r. i prawie 33 proc. w 2050 r., z poziomu 18 proc. w 2019 r.

– Jednocześnie wzrośnie poziom urbanizacji i przenoszenia się do największych miast, co tylko spotęguje problemy samotności i braku opieki na starość. Dodać do tego należy zjawisko „więźniów czwartego piętra" oraz nadchodzący problem mieszkańców podmiejskich osiedli bez dostępu do infrastruktury, transportu i opieki medycznej. Te dane wskazują na absolutną konieczność wykształcenia już niebawem jakiejś formuły budownictwa senioralnego – mówi Chimczak-Bratkowski.

Przytacza też dane z The Ageing Report, który wskazuje na problem, jaki będą mieli Polacy w związku ze spadającą stopą zastąpienia publicznych emerytur. – Większości emerytów na zamieszkanie w domu seniora nie będzie stać. Sytuację większości z nich teoretycznie poprawi posiadanie własnego mieszkania, jednak większość seniorów nie traktuje go jako kapitału, który można upłynnić – mówi Chimczak-Bratkowski. – Największą barierą rynku senioralnego będzie więc z jednej strony odpowiednie zrozumienie nastrojów seniorów, a z drugiej dopasowanie oferty do możliwości budżetowych ich bądź ich dzieci. Popularność mają szansę zyskać odwrócone hipoteki czy zamiana większego mieszkania na mniejsze w budownictwie senioralnym lub domu opieki. Poziom skomplikowania takich modeli biznesowych wymagać będzie jednak od rodzimych inwestorów bardzo kreatywnego podejścia – podsumowuje.

Ambitnie, choć ciężko

Jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych, w Polsce obecna jest francuska sieć Orpea. Buduje przede wszystkim domy opieki, ale w portfelu ma też pierwsze mieszkania serwisowane. W 2020 r. sieć powiększyła się o obiekt w Piasecznie, w tym roku oddano klinikę rehabilitacyjną w Międzylesiu ze sprzętem po raz dostępnym pierwszy w Polsce. W budowie są domy opieki w Warszawie i Wrocławiu z terminami oddania w 2022 r., a rok później zostanie oddana placówka w Krakowie. Trwa też przebudowa obiektu w Majdanie z kliniki rehabilitacyjnej na dom opieki.

Na etapie wyboru generalnych wykonawców są projekty w Warszawie i Gdańsku, a przygotowywania – w Łodzi, Poznaniu i Konstancinie. W tym ostatnim powstanie pierwsza klinika psychiatryczna Orpei.

– Pandemia wywarła wpływ na naszą działalność operacyjną, szczególnie na początku. Jak inne firmy w Polsce, musieliśmy zawiesić działalność, co prawda tylko na miesiąc, ale odbiło się to negatywnie na wynikach – mówi Beata Leszczyńska, prezes Orpea Polska. – Konieczność wyposażenia pracowników w środki ochrony osobistej bardzo podniosła koszty. Podobnie jak obostrzenia związane z wyodrębnieniem stref kwarantanny dla nowych mieszkańców: zamiana pokoi dwuosobowych w jednoosobowe, która zmniejszyła nasz potencjał. Tu, gdzie świadczymy usługę komercyjnie, możemy podnieść ceny, w przypadku pobytów w ramach NFZ obowiązuje niezmienna stawka za dzień pobytu w ZOL – relacjonuje.

Pandemia oznaczała również konieczność zwiększenia obsady, jednocześnie w czasie szczytu fal nastąpił niedobór pielęgniarek: szpitale covidowe powoływały personel z innych placówek. – Podsumowując, przez półtora roku prowadziliśmy w naszych domach i klinikach permanentne zarządzanie kryzysowe najwyższego stopnia. Obecnie funkcjonujemy w miarę stabilnie, bazując na wszystkich przyjętych procedurach antycovidowych – mówi Leszczyńska.