Domy to wciąż priorytet rządu

Na jesieni miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przestaną być świętością. Wejdzie w życie specustawa mieszkaniowa, która pozwoli budować wbrew ich zapisom. Gminy zgodnym chórem krytykują nowe przepisy. Inwestorzy są mniej radykalni, ale też widzą wiele zagrożeń. Jak będzie? Po wakacjach zobaczymy.

Specustawa mieszkaniowa przemknęła przez Sejm i Senat jak burza. Politycy robili wszystko, by zdążyć ją uchwalić jeszcze przed wakacjami parlamentarnymi. Nowe przepisy mają pomóc pozyskać grunty pod budowę bloków, bo coraz bardziej doskwiera ich brak. Winny jest obowiązujący od dwóch lat zakaz obrotu ziemią rolną. Tymczasem tysiące hektarów po dawnych zakładach przemysłowych, kolejowych czy pocztowych leżą odłogiem. Wolno na nich budować dopiero po przekwalifikowaniu ich na grunty budowlane, a to jest bardzo trudne.

Specustawa mieszkaniowa przewiduje drogę na skróty. I, co ciekawe, nie dotyczy tylko gruntów w miastach, ale i poza nimi. Oznacza to, że nadal będzie dochodziło do rozlewania się miast, z czym jeszcze do niedawna usiłował walczyć rząd.

Nowe przepisy przewidują, że inwestor nie musi być właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu. Wystarczy, że znajdzie interesującą go działkę i złoży wniosek do wójta, burmistrza czy prezydenta miasta o ustalenie lokalizacji inwestycji.

Władze samorządowe przekażą wniosek radzie gminy (miasta). I  to ona zdecyduje w formie uchwały, czy na danym terenie wolno wybudować bloki. Na podjęcie uchwały będzie mieć 60 dni od złożenia wniosku.

Następnie przekaże uchwałę wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), a ten inwestorowi. Przed budowaniem w szczerym polu mają chronić standardy urbanistyczne. Wśród nich m.in.: dostęp do mediów, do drogi publicznej, dostęp w odpowiedniej odległości do komunikacji miejskiej, przedszkola i szkoły. Wymagana od inwestora odległość ma zależeć od wielkości miasta. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców odległość między nowymi blokami a przystankiem powinna wynosić nie więcej niż 500 m, a w mniejszych – kilometr. Podobne rozróżnienie jest przewidziane dla szkół i przedszkoli. W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców te placówki powinny leżeć w odległości do 3 km od osiedla, a w pozostałych – 1,5 km.

Przepisy przewidują, że bloki w miastach do 100 tys. mieszkańców nie będą mogły mieć więcej niż cztery piętra, a większych maksymalnie 14 pięter. Radni będą mogli również stworzyć własne standardy.

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie mieć charakter wiążący. Oznacza to, że starosta musi ją uwzględnić przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Inwestor będzie dołączał uchwałę zamiast warunków zabudowy do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Specustawa pozwala jednak również budować bloki wbrew zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Niby inwestycja nie może być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego, ale wiele studiów jest bardzo ogólnych i na wiele pozwala.

I, co najgorsze, inwestycje na dawnych terenach kolejowych, wojskowych, produkcyjnych oraz pocztowych będą mogły być sprzeczne nawet z zapisami studium.

Budowa wbrew planom to słaby punkt tej ustawy. Nikt bowiem nie będzie mógł czuć się bezpieczny. Nie będzie już żadnej gwarancji, że np. obok naszego domu nie powstanie blokowisko.

Specustawa mieszkaniowa przewiduje również odrolnienie gruntów.

W tym celu nowelizuje ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, regulującą zasady obrotu ziemią.

O odrolnieniu będzie decydowała rada gminy w uchwale o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Nowe przepisy stawiają jednak warunki. Inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę w ciągu dwóch lat od zawarcia umowy przenoszącej na niego własność gruntu rolnego. Natomiast samą inwestycję powinien zakończyć w ciągu pięciu lat.

Jeżeli nie spełni tych warunków, musi się liczyć z tym, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych) będzie mógł odkupić ziemię, i to po cenie, za jaką kupił ją inwestor. Notariusze będą mieli bowiem obowiązek informowania KOWR o transakcjach związanych z ziemią rolną.