Aby uzasadnić przyjęcie tego trybu, ustawodawca wprowadził ograniczenia, które nie obowiązują przy inwestycjach realizowanych w zwykłym trybie prawa budowlanego. Mają one sens, lecz nie w smak będą inwestorom i niektórym nabywcom mieszkań.

Inwestycje mieszkaniowe, które powstaną na podstawie specustawy, mają dać ludziom więcej niż inwestycje realizowane w zwykłym trybie. Chodzi o to, aby żyło się wygodniej, aby osiedla były bardziej kompletne społecznie. W praktyce oznacza to, że musi być zapewniona określona ilość miejsc parkingowych, zachowana odpowiednia odległość od szkół, przedszkoli, przystanków komunikacji zbiorowej, terenów zielonych czy rekreacyjnych. A ponieważ celem jest przede wszystkim zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ustawodawca wprowadził dodatkowe ograniczenia dotyczące lokali usługowych i handlowych.

I tak zgodnie z ustawą, stosunek powierzchni użytkowej mieszkań do powierzchni lokali usługowych i handlowych powinien być nie mniejszy niż 80 do 20. Wiąże się z tym przepis, z którego wynika, że sposób użytkowania lokali mieszkalnych nie może być zmieniany. Jeśli więc ktoś kupi mieszkanie, potem stwierdzi, że wyprowadza się za miasto, a w lokalu otworzy biuro rachunkowe czy salon masażu, nie będzie mógł tego zrobić. Do budynku realizowanego w trybie specustawy funkcja mieszkaniowa jest bowiem przypisana. Co oznacza, że będzie można komuś wynająć mieszkanie, ale zmienić jego funkcji już nie.

Ustawodawca, tworząc przepisy, które upraszczają procedurę realizowania inwestycji, wprowadził ograniczenia po to, aby nie dopuścić do ich nadużywania, oraz po to, by wykazać, że specustawa została pomyślana przede wszystkim w celu tworzenia większej liczby mieszkań. Celem publicznym jest mieszkaniówka. Wspomnianego zapisu nie traktuję więc jako luki, tylko formę odrębności w przepisach. Powyższe oczywiście nie oznacza także tego, że każdy lokal mieszkaniowy zlokalizowany w budynkach wybudowanych, opierając się na zasadach ogólnych, można przekształcić na usługowy. W tym jednakże przypadku zakaz nie został wyrażony wprost. A przekształcenie zależy od zapisów znajdujących się planie miejscowym oraz od spełnienia warunków technicznych.

Co więcej ograniczenia wynikające z ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących dotykają również inwestorów, którzy na terenie inwestycji realizowanej w specjalnym trybie chcą otworzyć pawilon handlowy. Na terenach objętych standardowym prawem budowlanym mogą otworzyć taki punkt, jeśli spełniać będzie wymogi techniczne, jeszcze przed zrealizowaniem osiedla mieszkaniowego. W przypadku specustawy musi być natomiast zachowana zasada proporcji 80 do 20. W praktyce oznacza to, że dopóki nie powstaną budynki mieszkalne, nie można otworzyć sklepu.