Sam sprawdzaj księgi wieczyste, umowy przedwstępne zawieraj u notariusza

Przy kupowaniu nieruchomości przez agencję bezwzględnie trzeba sprawdzić numer licencji pośrednika, który nadzoruje transakcję, oraz jego ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli agent nie jest w stanie wylegitymować się takimi dokumentami – swoimi czy też pośrednika, którego pełnomocnictwo posiada – powinniśmy podziękować mu za współpracę – podkreśla Mariusz Czerwiński z NextHome.pl.

Cezary Szubielski, szef warszawskiego biura Krupa Nieruchomości, dodaje, że ubezpieczenie OC jest po to, by pośrednik mógł z niego korzystać, gdy popełni błąd i sąd zdecyduje o odszkodowaniu na rzecz poszkodowanego klienta. Według Szubielskiego od firmy, która oszczędza rocznie kilkaset złotych na ubezpieczeniu, trudno oczekiwać rzetelności. Inna rzecz, że kiedy biuro działa bez licencji, firma ubezpieczeniowa nie ubezpieczy go od odpowiedzialności zawodowej.

Jak wybrać rzetelną agencję? Pośrednik z Krupa Nieruchomości podkreśla, że biuro działające zgodnie z prawem, zawsze zawiera z klientem pisemną umowę.

– Prawdziwym nieszczęściem jest wybór tzw. mniej problematycznych agentów, którzy są skłonni od takich umów odstąpić, bo i sami nie są w stanie wylegitymować się żadnym dokumentem – przestrzega Cezary Szubielski. I podkreśla, że umowa pisemna zabezpiecza interesy klienta, choćby dlatego, że wskazuje odpowiedzialnego za nią pośrednika, który musi być ubezpieczony.

– Na pewno będzie bezpieczniej, gdy kupujący przestaną współpracować z osobami poznanymi na ulicy, które podejmują się usługi pośrednictwa za kilkaset złotych. Od złej usługi często lepsze może się okazać samodzielne nabywanie nieruchomości – przyznaje pośrednik.

[srodtytul]Najważniejsza księga[/srodtytul]

Jak kupować samemu? Mariusz Czerwiński podkreśla, że od sprzedającego trzeba zażądać dokumentu świadczącego o tym, kiedy i na jakiej podstawie lokal nabył.

– W przypadku kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właściciel powinien przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, które udokumentuje, komu to prawo przysługuje – mówi przedstawiciel NextHome.pl. – Jest ono wydawane po uregulowaniu wszystkich należności wobec spółdzielni. Zaświadczenie musi być przedstawione notariuszowi przy umowie sprzedaży. Kupując takie mieszkanie, trzeba też sprawdzić, czy ma ono księgę wieczystą. – Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zakłada się ją tylko w przypadku, gdy ma być obciążone kredytem hipotecznym – wyjaśnia Mariusz Czerwiński.

Księga wieczysta jest zaś podstawowym dokumentem, który mówi o stanie prawnym nieruchomości w przypadku odrębnej własności lokalu.

– Sam wypis z aktu notarialnego nie jest żadnym dokumentem wskazującym właściciela. Nie mówi też o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – przestrzega Cezary Szubielski. – Akt mówi jedynie o czynnościach prawnych, jakie w odniesieniu do danej nieruchomości zdarzyły się w przeszłości. Dla przykładu: pan Nowak w 1990 r. sprzedał mieszkanie panu Kowalskiemu aktem notarialnym. Kowalski ma więc akt notarialny, że lokal w 1990 r. kupił. W 1991 r. Kowalski sprzedał nieruchomość panu Iksińskiemu, a ten darował je rodzicom w 1992 r. Rodzice zaś darowali lokal wnuczce. I tak dalej. Tymczasem Kowalski nadal ma wypis z aktu notarialnego, że mieszkanie kupił w 1990 r. – tłumaczy przedstawiciel warszawskiej agencji. Akt notarialny nie mówi więc o stanie obecnym, lecz byłym, który może być aktualny, ale nie musi.

– Stan aktualny powinny zawierać księgi wieczyste, a w przypadku spółdzielczych praw do lokali – rejestry spółdzielni – podkreśla Cezary Szubielski.

[srodtytul]Kłopotliwe trzy dni[/srodtytul]

Czy księgi wieczyste sprawdzać samemu? Na pewno tak. Anita Woźniak, radca prawny z Kancelarii Prawnej Chajec, Don-Siemion & Żyto sp. k., radzi, by – jeżeli nie mamy doświadczenia – zwrócić się też o pomoc do profesjonalnego doradcy.

– Jeżeli w księdze są wzmianki o nierozpoznanych wnioskach, trzeba koniecznie wyjaśnić, czego dotyczą. Należy się też domagać od właściciela czy też notariusza sporządzającego akt, aby odpis księgi wieczystej był wydany w dniu podpisania umowy sprzedaży mieszkania. Zainteresowany zakupem może taki odpis księgi prowadzonej w systemie elektronicznym uzyskać samodzielnie – podkreśla Anita Woźniak.

Ryzyka nie da się jednak wyeliminować w 100 procentach. Jak przypomina prawniczka, notariusze na złożenie umowy sprzedaży w sądzie wieczystoksięgowym mają trzy dni. Wielokrotna sprzedaż tego samego mieszkania jednego dnia może być więc trudna do wykrycia.

– Na pewno trzeba być szczególnie ostrożnym, gdy cena mieszkania jest wyjątkowo atrakcyjna lub sprzedający żąda szybkiego zawarcia umowy, nie dając możliwości sprawdzenia dokumentów – przestrzega radca prawny.

Kupujący musi też żądać od właściciela mieszkania dokumentu z urzędu gminy, który poświadczy, że w sprzedawanym lokalu nikt nie jest zameldowany. Trzeba także sprawdzić wysokość rachunków za te media, których zużycie jest prognozowane.

– Jeżeli dotąd było duże, to możemy być zaskoczeni wysokością pierwszej opłaty – tłumaczy radca prawny. – Warto też się dowiedzieć, jak działa wspólnota lub spółdzielnia, czy na przykład planowane są remonty – dodaje.

[ramka][b]Jak kupować na rynku pierwotnym[/b]

[i]Anita Woźniak - radca prawny, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto[/i]

– Najłatwiejszym sposobem sprawdzenia dewelopera jest wyszukanie informacji w Internecie. Można też weryfikować dane w Krajowym Rejestrze Sądowym – tutaj znajdziemy informacje m.in. o kapitale zakładowym, dowiemy się też, czy firma nie jest w stanie upadłości lub likwidacji itp.Konieczne jest także sprawdzenie, czy deweloper ma ostateczne pozwolenie na budowę.

Jego brak może doprowadzić do znacznego opóźnienia inwestycji, a w skrajnym wypadku może się ona nigdy nie rozpocząć.Kupującego powinna zaniepokoić odmowa dostępu do dokumentów dewelopera dotyczących inwestycji. Niepokojąca jest też odmowa wcześniejszego udostępnienia projektu umowy, którą deweloper zamierza z nami zawrzeć, tak aby można się było z nią spokojnie zapoznać. Także brak zgody na wprowadzenie zmian do takiej umowy nie świadczy dobrze o praktykach dewelopera. Powinno to budzić ostrożność. Warto też sprawdzić inne inwestycje firmy. Jeżeli wcześniej zdarzały się opóźnienia lub domy były wykonane wadliwie, jest duże prawdopodobieństwo, że sytuacja się powtórzy.

Pamiętajmy też, aby umowy przedwstępne z deweloperem zawierać w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma zapewnia możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy ostatecznej, gdy deweloper tego odmówi.

[b]—aig[/b][/ramka]

[ramka][b]Rynek wtórny i wynajem[/b]

[i]Robert Giler - wiceprezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie[/i]

– Przy zawieraniu jakichkolwiek umów warto zwrócić się do notariusza i sporządzić umowę w formie aktu notarialnego. Transakcja prowadzona pod nadzorem notariusza utrudnia oszustom fałszowanie rzeczywistości. Lepiej też chroni nabywcę, jeśli sprzedający ma zamiar wycofać się z niej. Jeśli przedwstępna umowa sprzedaży zawarta jest w zwykłej formie, wówczas nabywcy pozostaje żmudna droga sądowa dochodzenia odszkodowania.