Ile warta jest działka lub magazyn

Ile są warte działka, magazyn czy lokal użytkowy? Inwestor dowie się tego z operatu szacunkowego. Najczęściej potrzebuje wyceny nieruchomości: gdy planuje zaciągnąć kredyt, wnieść nieruchomość aportem do spółki albo gdy kwestionuje wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.

[srodtytul]Wybieramy rzeczoznawcę[/srodtytul]

Dobry rzeczoznawca majątkowy to połowa sukcesu. Jak go więc znaleźć? Ich rejestr prowadzi Ministerstwo Infrastruktury (można go znaleźć na stronie ministerstwa: [link=http://www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm]www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm[/link]). Jest to najpewniejsza forma sprawdzenia, czy osoba, której chcemy zlecić wycenę, ma wymagane uprawnienia.

Przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, ma ułatwione zadanie. Banki honorują tylko wyceny sporządzone przez rzeczoznawców z listy prowadzonej przez siebie – rola kredytobiorcy ogranicza się do wybrania jednego z nazwisk.

Swoje listy prowadzą też stowarzyszenia lokalne oraz federacja tych stowarzyszeń.

Jeden cennik wynagradzania rzeczoznawców nie istnieje i nie ma żadnych przepisów regulujących tę kwestię. Wysokość wynagrodzenia kształtowana jest więc przez rynek. Standardowe wyceny, których wykonuje się dużo, mają podobne stawki. Gdy chodzi o specjalne nieruchomości, wycena może osiągnąć wysokie, indywidualne ceny.

[srodtytul]Co się liczy[/srodtytul]

Rzeczoznawcy określają w operacie najczęściej wartość rynkową danej nieruchomości. Stosują przy tym różne podejścia, najczęściej jest to porównawcze, rzadziej dochodowe czy kosztowe. To rzeczoznawca decyduje, którą metodę wyceny wybrać. Pod uwagę wówczas bierze: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomościach. Przykładowo podejście porównawcze wykorzystuje się przy wycenie nieruchomości dla potrzeb kredytu lub jej sprzedaży.

Stosując podejście porównawcze, należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także ich cechy mające wpływ na wysokość ich cen. Nie ma wykazów publicznych, którymi rzeczoznawcy mogliby się posiłkować, stosując metodę porównawczą, dlatego na swój własny użytek prowadzą bazę tego typu transakcji. Jakość wyceny niestety mocno uzależniona jest od jakości bazy danych, które wykorzystywane są w jej procesie.

[srodtytul]Opinia ważna przez rok [/srodtytul]

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Powinien on zawierać następujące informacje: określenie nieruchomości i zakres wyceny, jej cel, źródła danych o nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości.

Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np. dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.

Operat szacunkowy może być formalnie wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego przygotowania, chyba że wystąpiły zmiany w prawie lub w czynnikach mających wpływ na wartość (np. uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Wycena może być wykorzystana po roku, ale po potwierdzeniu jej aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

[srodtytul]Nieprawidłowa analiza[/srodtytul]

Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z kwotą wyliczoną przez rzeczoznawcę? Można wystąpić do jednej z komisji arbitrażowych działających przy stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych (istnieją w każdym większym mieście) oraz przy Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Postępowanie przed taką komisją jest jednak kosztowne. Minimalna opłata wynosi bowiem kilka tysięcy złotych (zależy od wartości wycenionej nieruchomości). Do komisji trafiają więc sprawy większego kalibru.

Rzeczoznawcę można też pozwać do sądu cywilnego o odszkodowanie, jeżeli w wyniku złej wyceny poniosło się szkodę. Poza tym można oddać sprawę do komisji odpowiedzialności zawodowej, która działa przy ministrze infrastruktury na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Komisja ta to nic innego jak sąd dyscyplinarny. Sama nie może ukarać, ale ma prawo złożyć wniosek w tej sprawie do tego ministra. Rzeczoznawcy grozi jedna z następujących kar: upomnienie, nagana z wpisaniem do akt, zawieszenie w wykonywaniu zawodu lub pozbawienie prawa wykonywania zawodu.

[ramka][b]Koszt wyceny[/b]

Zdaniem resortu gospodarki przedsiębiorca, składając w urzędzie wniosek, będzie mógł uzyskać interpretacje nie tylko podatkowe, ale także w sprawie:

- działki pod dom jednorodzinny – 500 zł

- działki zabudowanej domem jednorodzinnym – od 800 do 2 tys. zł

- standardowej nieruchomości inwestycyjnej – 2 tys. do 3,5 tys. zł, w zależności od lokalizacji, a więc tego, czy znajduje się na terenie czy w pobliżu dużego miasta

- gruntu wnoszonego aportem do spółki – od 1 tys. zł [/ramka]

[ramka][b]Gdzie szukać przepisów[/b]

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=EF76116DF03BD9CCB6DBEA7EBF94327E?id=175872]ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.[/link])

- [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=09F559C3FE90DF60E2EBA1BECD6EB47F?id=175039]rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207, poz. 2109 z późn. zm.[/link]).[/ramka]

[ramka][b]Poszukaj profesjonalisty [/b]

[b]Komentuje Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy, RealExperts SKA [/b]