Najemcy rządzą na rynku

– Chcąc dostać dobre warunki, poszukujący biur powinni spieszyć się z podejmowaniem decyzji o zmianie siedziby lub o renegocjacji starej umowy. Może się bowiem okazać, że w drugiej połowie 2011 roku nastąpi luka podażowa. Wtedy na rynek trafi zaledwie 110 – 120 tys. mkw. nowych biur – mówi Anna Staniszewska, dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w firmie DTZ. – Zakładając, że najemca będzie chciał wynająć 15 – 20 tys. mkw. na początku 2012 roku, wybór może mieć ograniczony. Chyba że zdecyduje się na opcję built-to-suit (budowy na zamówienie) lub też podpisze umowę typu pre-let (czyli nawet przed rozpoczęciem inwestycji) i poczeka nieco dłużej.

[srodtytul]Działać teraz[/srodtytul]

Podobnego zdania jest Jakub Marszałek, starszy analityk w dziale powierzchni biurowych w firmie Cushman & Wakefield.

– Dobry czas na negocjowanie nowych umów najmu biur jest od początku zeszłego roku. Wtedy jednak duża niepewność na rynkach powodowała, że zarówno najemcy, jak i deweloperzy wstrzymywali się z decyzjami co do najmu i rozpoczęcia nowych projektów biurowych – twierdzi Jakub Marszałek. – Dziś najemcy wykorzystują ten czas nie tylko do negocjowania nowych kontraktów, ale również w dużym stopniu do renegocjacji umów.

Zdaniem Andrzeja Brochockiego, wspólnika zarządzającego w Kancelarii Brochocki Nieruchomości, najemcy będą rządzić na rynku biur jeszcze przez najbliższe 12 miesięcy. – W Warszawie szczególnie w rejonie centrum, gdzie mamy znaczącą podaż powierzchni z rynku wtórnego, wiele podnajmów i nowe, wciąż niewynajęte, biurowce – mówi Andrzej Brochocki.

Natomiast Roman M. Meysner, członek zarządu firmy Vantage Development, uważa, że ten najlepszy na negocjacje bonusów czas powoli się kończy.

– Ceny wykonawstwa i materiałów powoli, lecz konsekwentnie idą w górę, co jest powodowane rosnącą, choć wciąż niestałą, koniunkturą. Jeśli zatem zaczynać budowę biurowca – to teraz. Jeśli negocjować niski czynsz – to maksymalnie do końca tego roku – uważa Roman M. Meysner.

[srodtytul]Trudniej o bonusy[/srodtytul]

Według Jakuba Marszałka już pod koniec tego roku, gdy współczynnik pustostanów w Warszawie może spaść do około 6 proc., będzie widać pierwsze oznaki zwrotu w kierunku rynku wynajmującego.

– A w przyszłym roku będziemy obserwować umocnienie się tego trendu, głównie ze względu na niską podaż nowych budynków biurowych i dalszy wzrost popytu na biura. Nie tylko w Warszawie. Jednak sytuacja w miastach regionalnych będzie zależała w dużej mierze od nowych inwestycji zagranicznych w sektorze usług. Dobra kondycja polskiej gospodarki i presja na dalsze obniżki kosztów operacyjnych będą działać na naszą korzyść – uważa Jakub Marszałek.

Z kolei Anna Staniszewska zwraca uwagę na to, że inwestycje już rozpoczęte lub też biurowce finansowane z innych źródeł niż kredyt bankowy trafią na rynek, gdy konkurencja będzie ograniczona. – A to oznacza nieuchronne odwrócenie sytuacji na korzyść deweloperów. Na początek zmniejszy się różnica między czynszem wywoławczym a efektywnym. Prawdopodobne jest, że w niektórych przypadkach od drugiej połowy 2011 roku można spodziewać się wzrostu czynszów – przewiduje Anna Staniszewska.

Zwraca jednak uwagę, że nie można zapominać o tzw. projektach uśpionych, czyli wielu inwestycjach, których rozpoczęcie może spowodować zmiany na rynku poprzez nagły wzrost podaży. W konsekwencji znów przybędzie pustostanów i mogą nieco spaść czynsze.

Według Andrzeja Brochockiego sytuacja z 2008 roku raczej się nie powtórzy i w najbliższym czasie będzie dominował rynek najemcy. – Jednak już w 2011 roku nastanie korzystniejszy czas dla właścicieli budynków. Raczej nie będzie wzrostu czynszów, ale wynajmujący usztywnią się w negocjacjach – prognozuje.

[ramka]

[b]Jak spadały czynsze za biura[/b]

>> Największe zmiany czynszów w biurach dotyczyły budynków w centrum miast. Np. w Warszawie w budynku Millennium Plaza stawki poszły w dół z 19 do 13 euro za mkw. miesięcznie.

>> Spadek oczekiwań inwestorów, co do poziomów czynszów, widać również w przypadku planowanych projektów – na przykład w Grzybowskiej 81 w ciągu ostatnich 18 miesięcy stawki zostały obniżone z 26 do 19,25 euro za mkw. miesięcznie.