Łódź płynie wbrew nurtowi

W 2018 r. w Łodzi deweloperzy znaleźli nabywców na 4,2 tys. mieszkań, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej. To jedyny rynek z „wielkiej szóstki" (pozostałe to Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań), gdzie sprzedaż urosła. Według szacunków firmy JLL REAS w zeszłym roku sprzedaż w sześciu głównych aglomeracjach skurczyła się o 11 proc., do 64,8 tys. mieszkań.

Skokowe tempo wzrostu łódzkiego rynku obserwowane jest od czterech lat.

– Łódź dużo dłużej niż inne miasta regionalne borykała się z problemami transformacji – komentuje Ewa Palus, analityk rynku nieruchomości w redNet Property Group.

– Dopiero kilka lat temu miasto zaczęło się widocznie rozwijać, podczas gdy Kraków, Wrocław czy Poznań czasy najdynamiczniejszego rozwoju miały już za sobą i mogły ugruntowywać osiągniętą pozycję rynkową. Późniejszy rozwój Łodzi sprawił, że niektóre tendencje widoczne w innych miastach tu są przesunięte w czasie – dodaje.

Ziemia obiecana II

– Łódź jest jednym z najszybciej rozwijających się polskich miast. Jej potencjał dostrzegły kilka lat temu firmy z sektora BPO, SSC i IT, które zaczęły otwierać tu swoje nowe oddziały – mówi Palus. – Nie bez znaczenia jest także rozwój Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w ramach której funkcjonują zakłady produkcyjne z sektora budowlanego, farmaceutycznego, elektrotechnicznego czy spożywczego. Centralne położenie na mapie Polski przyczyniło się do dynamicznego rozwoju branży magazynowanej i logistycznej – wylicza.

Podkreśla, że poprawa sytuacji na łódzkim rynku pracy, dalsze perspektywy jego rozwoju i wzrost wynagrodzeń pozytywnie wpłynęły także na rynek mieszkaniowy.

– Mieszkańcy, którzy wcześniej odkładali decyzję o zakupie pierwszego lub kolejnego większego mieszkania, teraz mogą sobie na nie pozwolić. Powstające nowe atrakcyjne miejsca pracy pozytywnie wpływają też na popyt na rynku najmu – mówi Palus.

Analitycy firmy Walter Hertz zaznaczają, że to tu prowadzona jest największa w Europie inwestycja publiczna: Nowe Centrum Łodzi, polegająca na przebudowę i rewitalizacji 100-hektarowego obszaru w sąsiedztwie zmodernizowanego dworca Łódź Fabryczna.

W aglomeracji w budowie jest ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej i już niebawem zasoby przekroczą 0,5 mln mkw. Do końca roku liczba pokojów hotelowych w Łodzi ma wzrosnąć o ponad 40 proc. wobec poziomu z 2016 r. Dodatkowo w budowie w Polsce Centralnej jest 295 tys. mkw. powierzchni magazynowych.

Duży potencjał

Deweloperzy w Łodzi nie próżnują. Jak szacuje JLL REAS, w ub.r. na rynek wprowadzono rekordową liczbę 4,6 tys. mieszkań i na koniec roku oferta była najwyższa w historii: sięgała 4,5 tys. lokali. Według prognoz firmy redNet, w tym roku działalność deweloperów na łódzkim rynku powinna utrzymać się na podobnym poziomie.

– Osiągnięcie kolejnego bardzo wysokiego wyniku sprzedaży może być jednak trudne. Rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa wpłyną na wzrost cen mieszkań, co z kolei może osłabić popyt – zastrzega Palus. – Z drugiej strony, w ciągu najbliższego roku podniesienie stóp procentowych jest mało prawdopodobne, w związku z czym kredyty hipoteczne nadal będą stosunkowo łatwo dostępne. Tym samym gwałtowne wyhamowanie popytu na łódzkim rynku nie powinno mieć miejsca – dodaje. I wskazuje, że w aglomeracji planowane są kolejne inwestycje infrastrukturalne, biurowe, magazynowe i przemysłowe, dzięki czemu Łódź ma szansę stać się atrakcyjną alternatywną dla zatłoczonych już innych dużych ośrodków miejskich.

Według szacunków JLL REAS tempo wzrostu średnich cen mieszkań w ofercie w Łodzi w 2018 r. było najniższe w porównaniu z pozostałymi głównymi aglomeracjami – wyniosło 8,1 proc.

Analitycy redNet podają, że w I kwartale ub.r. średnia cena lokali sprzedanych wyniosła 5,17 tys. zł za mkw., a w IV kwartale już 5,66 tys. W przypadku lokali wprowadzanych do oferty było to odpowiednio 5,41 tys. i 5,72 tys.

Łódzki rynek jest rozdrobniony. Według obliczeń redNet największymi graczami byli: Murapol, Atal, Tree Development Group, Mota-Engil Real Estate, Profit Development, Echo Investment oraz Profbud.

– Łódzki rynek mieszkaniowy, który przez długi czas znajdował się na końcu stawki sześciu największych aglomeracji, ostatnio bardzo dynamicznie się rozwija. Wynika to zarówno z coraz atrakcyjniejszego rynku pracy i rosnącej siły nabywczej mieszkańców Łodzi, jak również z rosnącego zainteresowania zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych – mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu. – W Łodzi jesteśmy obecni od 2015 r. Do tej pory zaoferowaliśmy mieszkańcom około 900 lokali, przygotowujemy kolejne. W 2018 r. wypracowaliśmy tutaj jeden z najwyższych rocznych wzrostów sprzedaży spośród wszystkich naszych lokalizacji, wynoszący ponad 56 proc.

– Łódź przyciąga nowych mieszkańców: studentów, pracowników oraz inwestorów – wtóruje Krzysztof Suskiewicz, prezes obecnego na tym rynku Archicomu Polska. – Ceny na rynku nieruchomości w Łodzi nadal są niższe od cen w największych polskich aglomeracjach, co ma duże znaczenie dla inwestorów szukających mieszkań na wynajem: stosunek zaangażowanego kapitału w zakup takiej nieruchomości do uzyskanej ceny najmu jest wyższy niż w innych dużych miastach – dodaje.

Wtórny też atrakcyjny

Potencjał Łodzi dostrzegła też firma Mzuri, zajmująca się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem. W ubiegłym roku powołana została spółka Mzuri CFI Łódź, do której przystąpili inwestorzy na zasadzie crowdfundingu. Zebrane fundusze spółka przeznacza na zakup zamieszkałych kamienic generujących dochód z czynszów, dodatkowo nastawia się na podnoszenie wartości części budynków dzięki remontom. Inwestorzy mają otrzymywać dywidendy.

– Z dużym optymizmem patrzę na łódzki rynek mieszkań na wynajem. Myślę, że, by zrozumieć obecne zjawiska na tym terenie, warto spojrzeć w perspektywie ostatnich dziesięciu czy nawet kilkunastu lat – mówi Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri.

– Przez długi czas region rozwijał się bardzo powoli, wyraźnie zostając w tyle za miastami takimi, jak Wrocław, Poznań czy Kraków, ale od kilku lat wyraźnie nadrabia opóźnienia. Sprzyja temu kilka czynników, a najważniejszymi są ukończenie budowy autostrad A1 i A2 – co uczyniło Łódź i okolice centrum logistycznym, ukończenie remontu trasy kolejowej do Warszawy – co wydatnie skróciło czas podróży między tymi miastami, oraz polityka władz miejskich – nastawiona na przyciąganie inwestorów i odnosząca sukcesy na tym polu – wymienia Artur Kaźmierczak.

Zaznacza, że Łódź wciąż ma dystans do nadrobienia w stosunku do innych dużych miast regionalnych, co może się przekładać na dalszy szybki rozwój.

Kaźmierczak uważa, że łódzki rynek najmu charakteryzuje się kilkoma specyficznymi czynnikami.

– Pierwszym jest relatywnie mała podaż mieszkań na wynajem w dobrym standardzie. Lokali do wynajęcia jako takich nie jest mało, ale wiele z nich nie spełnia oczekiwań najemców. Dzięki temu, oferując mieszkanie odnowione i estetycznie (co nie znaczy, że drogo), umeblowane, można uzyskać premię wobec rynku – podkreśla Kaźmierczak.