Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła w tym roku stopy procentowe już czterokrotnie. WIBOR 3M, na podstawie którego indeksowana jest większość kredytów w złotych, wzrósł do poziomu 4,72. Ostatni raz na tym poziomie był pod koniec 2008 roku – wyjaśnia przyczynę zmartwień złotówkowiczów Łukasz Wojcieszak, prezes firmy Invigo, która jest pośrednikiem kredytowym.

Dodaje, że wiele osób zaciągało kredyty hipoteczne w złotych w latach 2009 – 2010, kiedy stopy procentowe były na znacznie niższym poziomie, a marże, z uwagi na kryzys, bardzo wysokie. – W efekcie miesięczne raty takich kredytów istotnie wzrosły. Dlatego niektórzy szukają sposobu na obniżenie wysokości płaconej co miesiąc raty i zaczynają pytać o możliwość jego refinansowania, szczególnie kredytem denominowanym we frankach szwajcarskich – dodaje Łukasz Wojcieszak.

Złote na franki?

Kurs franka ciągle jest rekordowo wysoki, nawet po spadku z ostatnich dni (3,74 – wg NBP z 2 września). Z kolei stopy procentowe w Szwajcarii utrzymują się na niemal zerowym poziomie.

Dlatego dla wielu osób zamiana kredytu w złotych na kredyt w CHF staje się ciekawą propozycją – twierdzą eksperci Invigo. Wyliczyli, że rata kredytu w złotych, w wysokości 300 tys. zł, zaciągniętego w 2009 roku z marżą 2,5 proc., oprocentowanego dziś na poziomie 7,2 proc. (czyli marża plus WIBOR) to wydatek około 2000 zł miesięcznie. Dla kredytów zaciągniętych jeszcze przed kryzysem, z marżą 1 proc., to 1700 zł miesięcznie. Natomiast jeśli refinansuje się ten kredyt nowym, zaciągniętym w CHF, z marżą na poziomie 3 proc., rata spadnie do około 1350 złotych miesięcznie.

Czy warto ryzykować zamianę walut? Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, przestrzega, iż niska podaż kredytów w CHF powoduje, że warunki, na jakich są udzielane, nie należą do najlepszych.

– W każdym przypadku należy się liczyć z wysoką marżą takiego zobowiązania (w tej chwili sięgającą poziomu nawet 5 proc.) oraz z koniecznością zapłacenia prowizji za udzielenie kredytu (około 3,5 proc.). Dodatkowym kosztem podczas przewalutowania kredytu będzie koszt spreadu, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty w danym banku (w tej chwili średni spread stosowany w polskich bankach dla CHF wynosi ponad 6 proc.). Stąd koszty towarzyszące zamianie kredytu w PLN na zobowiązanie w CHF mogą być wysokie. A to z kolei powoduje, że na zysk z operacji będzie można liczyć po wielu latach – ocenia Jacek Kasperczyk.

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus, twierdzi, że z uwagi na zdecydowanie niższe oprocentowanie i w konsekwencji niższą ratę na pewno warto rozważyć refinansowanie kredytu w złotych.

– Ale należy pamiętać, że każdy kredyt w walucie obcej jest związany z ryzykiem kursowym i decydując się na takie zobowiązanie, koniecznie trzeba mieć tego świadomość. Przy aktualnych poziomach stóp procentowych i kursach walut rata kredytu we franku szwajcarskim dla kredytu na 30 lat może być niższa nawet o 40 procent. Ceną, jaką należy płacić za tę niższą ratę, jest narażenie się na ryzyko niekorzystnych zmian kursu walutowego, co może oznaczać wzrost raty i salda zadłużenia wskutek osłabienia się złotego – ostrzega Michał Krajkowski.

Dodaje, że w przypadku kredytów w CHF wybór banków jest bardzo ograniczony. – Dziś oferują je tylko cztery instytucje, które stawiają klientom bardzo restrykcyjne wymogi dotyczące bądź to dochodów, bądź też wkładu własnego – uważa.

Obniżyć marżę?

A może, zamiast ryzykować życie z nieprzewidywalnym ostatnio frankiem, lepiej zamienić drogi kredyt w złotych (sprzed dwóch – trzech lat z marżą 3 proc.) na kredyt także w polskiej walucie, ale z marżą 1 proc.? – Najniższe, promocyjne marże dla kredytów w PLN to nawet 0,79 proc. Wymagają oczywiście spełnienia wielu warunków i skorzystania z dodatkowych produktów banku, dlatego warto dokładnie wszystko przeliczyć – radzi Elżbieta Kopka, ekspert Invigo. – Jeśli się okaże, że różnica w miesięcznej racie jest duża, to warto ponieść koszt związany z przeniesieniem kredytu do innego banku. Np. miesięczna rata o 200 złotych niższa daje w ciągu 30 lat okresu kredytowania 72 tys. zł oszczędności. Czasem więc opłaca się zapłacić prowizję czy przenieść konto.

Michał Krajkowski zwraca uwagę, że bank udzieli kredytu przeznaczonego na spłatę innego kredytu mieszkaniowego po spełnieniu kilku warunków.

– Po pierwsze badana będzie zdolność kredytowa. Po drugie wartość nieruchomości musi być na tyle wysoka, aby spełnić kryteria banku, ponieważ nie wszystkie instytucje udzielają kredytów na 100 procent wartości nieruchomości. Wartość mieszkania musi być również duża, gdyż marże na poziomie 1 proc. punktu procentowego z reguły dostępne są przy niskich poziomach LTV (loan to value – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) – wymienia analityk.

Jacek Kasperczyk także przyznaje, że dzięki refinansowaniu kredytobiorca może dostać dziś niższą marżę (jeszcze dwa lata temu średnio było to od 2 do

4 procent), co z kolei przełoży się na wysokość jego rat kredytowych. Bank jednak nie działa bezinteresownie. – Marża będzie niższa w zamian za założenie konta z deklaracją określonych comiesięcznych wpłat na nie, używanie karty kredytowej czy zakup dodatkowego ubezpieczenia – wylicza.

Poza tym, decydując się na refinansowanie kredytu, koniecznie trzeba uwzględnić koszty wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Patrz też: Struktura walutowa kredytów, Refinansowanie kredytu

Łukasz Wojcieszak - prezes Invigo