Jeden agent w imieniu i kupującego, i sprzedającego

Jest to dopuszczalne tylko pod warunkiem, że obaj kontrahenci zgodzą się na to na piśmie – tłumaczy Ministerstwo Infrastruktury.

Kto kogo reprezentuje

O sprzedaży ursynowskiego 901-metrowego terenu z 736-metrowym budynkiem pisaliśmy na łamach „Nieruchomości" w ubiegłym tygodniu. Przypomnijmy. Działkę w 2007 r. postanowiła kupić spółka deweloperska Włodarzewska. – Sprzedaży nieruchomości nie planowałam. Wynajmowałam pomieszczenia w budynku, z czego miałam dodatkowy dochód. Do transakcji zaczęli mnie jednak przekonywać przedstawiciel dewelopera pan K. i pośrednik pan Ł. Przychodzili do mnie, dzwonili, w końcu się zgodziłam – opowiada nasza czytelniczka.

Zbigniew Ł., agent z firmy PPHU Krak spod Krakowa, w umowie pośrednictwa zawartej z właścicielką nieruchomości zastrzegł sobie wypłatę wynagrodzenia zaraz po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży działki. Pieniądze miał otrzymać po wystawieniu faktury.

– Dziwiło mnie, dlaczego mam płacić pośrednikowi, który reprezentował także dewelopera, ale prowizję w dwóch ratach zapłaciłam, mimo że faktury nie dostałam – mówi nasza czytelniczka. W umowie pośrednictwa znalazł się zapis, że za jej „wykonanie uważa się zawarcie umowy powodującej sprzedaż prawa do nieruchomości". Jednocześnie pośrednik zastrzegł, że nie ponosi odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z umów między kontrahentami. Agent odciął się więc w umowie od odpowiedzialności, a przecież sam został pełnomocnikiem Włodarzewskiej.

– Do dziś deweloper gruntu nie kupił, choć ja się do sprzedaży przygotowałam – podkreśla właścicielka nieruchomości. Dodaje, że w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej przed notariuszem w czerwcu 2007 r. były wymienione dokumenty, które ma skompletować do ostatecznej umowy. – Były to: odpis zwykły z księgi wieczystej, wypisy z rejestru gruntów, zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania, zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach i zaświadczenie, że w budynku nikt nie jest zameldowany – wylicza czytelniczka. – Rejestr tych dokumentów nigdy nie został rozszerzony – twierdzi. Podkreśla, że te wszystkie dokumenty przygotowała do umowy ostatecznej, która miała być zawarta najpóźniej do 30 lipca 2008 r., a potem je aktualizowała kilka razy. Umowa sprzedaży nie została jednak podpisana do dziś.

– Urzędnicy śmiali się ze mnie, że ciągle biegam po świeże zaświadczenia do kolejnych aktów dotyczących tej samej działki – opowiada czytelniczka.

Musi być zgoda na piśmie

Pośredniczący w transakcji Zbigniew Ł. w imieniu dewelopera proponował sprzedającej grunt różne formy zapłaty za nieruchomość, np. mieszkania w rozliczeniu. Tłumaczył m.in., że z powodu kryzysu na rynku deweloper ma problem z pełną zapłatą w gotówce. Tymczasem, jak podkreśla Teresa Jakutowicz z Ministerstwa Infrastruktury, pośrednik może wprawdzie pracować dla obu stron transakcji, ale pod warunkiem, że uzyska ich pisemną zgodę.

Właścicielka działki twierdzi, że jej nie wydawała. Co na to Zbigniew Ł.? W ubiegłym tygodniu udało się nam z nim skontaktować. Kiedy przygotowywaliśmy pierwszą publikację, był nieuchwytny. Teraz oddzwonił do nas, tłumacząc, że wcześniej był za granicą. Zapytaliśmy go, czy miał zgodę obu stron transakcji do ich równoczesnego reprezentowania.

– Odpowiem po rozmowie z adwokatem – powiedział nam pan Ł. Przyznał, że nie wystawił właścicielce faktury, ale ona ... nie zapłaciła mu VAT. Tyle tylko, że wypłata prowizji miała nastąpić po wystawieniu rachunku, a nie odwrotnie. – Jest mi bardzo przykro, że moja klientka uważa mnie za łobuza. A przecież tak bardzo się starałem przy tej transakcji – zapewnia.

Jak się umówią, tak płacą

Czy w sytuacji, kiedy nie doszło do transakcji, właścicielka nieruchomości ma prawo żądać zwrotu prowizji?

– Jeśli sprzedający kwestionuje wysokość wynagrodzenia, to wątpliwości może rozstrzygnąć tylko sąd – mówi Teresa Jakutowicz. Przypomina jednocześnie, że ustawa o gospodarce nieruchomościami daje możliwość negocjowania zapisów w umowie pośrednictwa. Oznacza to, że pośrednik i jego klient sami ustalają, jakie czynności agent wykona i za co dostanie zapłatę.

– Przepisy nie określają jednoznacznie momentu, w którym pośrednikowi przysługuje prawo do wynagrodzenia – przypomina Teresa Jakutowicz.

Dodaje, że w ramach zasady swobody umów strony mogą dowolnie określić datę zapłaty prowizji np. na dzień zawarcia umowy przedwstępnej przez skojarzonych przez pośrednika kontrahentów.

Przedstawiciele biura prasowego spółki Włodarzewska w liście do redakcji utrzymują, że do transakcji nie doszło, bo właścicielka działki nie spełniła wszystkich zobowiązań. „Nieruchomość na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej oraz na dzień dzisiejszy jest obciążona umowami najmu/dzierżawy" – czytamy w liście.

Właścicielka działki podkreśla tymczasem, że umowy dzierżawy wypowiedziała już w 2007 i w 2008 r. – Mimo to deweloper nieruchomości w pierwotnie przyrzeczonym terminie nie kupił. Budynek niszczał całe lata, a ja dopłacałam do jego utrzymania. Do transakcji wciąż nie dochodziło. Dlatego kilka miesięcy temu znów zaczęłam budynek wynajmować, o czym deweloper wiedział. Wcześniej jego pełnomocnik się na to zgadzał – mówi nasza czytelniczka. – Poza wszystkim deweloper nigdy nie wzywał mnie do przedstawienia zaświadczeń o wypowiedzeniu umów najmu. Taki dokument nie był też wymagany w umowie przedwstępnej ani w aneksach do niej.

Gdy pośrednik nie wywiązał się z umowy

- Skargi na działalność pośredników rozpatruje minister infrastruktury (Warszawa, ul. Chałubińskiego 4/6, tel. 22 630 10 00).

- Minister może przekazać sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ).