Najemca w paszczy lwa

Serwis rp.nieruchomości.pl razem z firmą doradczą Cushman & Wakefield (C & W) prowadzą akcję poradniczą dla osób, które szukają na rynku nieruchomości najlepszego miejsca na prowadzenie swojego biznesu. Podpowiadamy, jak rozmawiać z  wynajmującym, a jak z najemcą, jak negocjować wysokość czynszu i zapisy w umowie.

Czekamy na listy od czytelników, którzy poszukują nietypowego lub całkiem standardowego biura w atrakcyjnym miejscu, planują otworzyć punkt w centrum handlowym przy głównej ulicy w mieście lub poszerzyć prowadzaną już działalność oraz wynająć magazyn w atrakcyjnej lokalizacji (więcej szczegółów o akcji).

Spośród autorów nadesłanych listów nasi eksperci raz w miesiącu wybiorą osobę, z którą umówią się na indywidualną konsultację i przygotują dla niej poradę. Czekamy na listy: nieruchomosci@rp.pl

W  tym miesiącu eksperci firmy C & W wybrali list pani Grażyny z Bydgoszczy (nazwisko do wiadomości redakcji).

Co planuje czytelniczka?

Pani Grażyna napisała: "Chcielibyśmy z mężem otworzyć w Bydgoszczy  sklep z ceramiką i wyposażeniem wnętrz (poduszki, wazony, misy etc). Mam ofertę jednego bardzo dużego centrum handlowego na wynajem lokalu naprzeciw kas. (...).

W tym centrum nie ma takiego sklepu. Nawiązałam kontakt z trzema hurtowniami w kraju i za granicą, które dałyby mi tzw. wyłączność określonych towarów na Bydgoszcz. (...)

Mam więc dylemat: czy pójść "na całość" i zaryzykować wynajem sklepu z bardzo wysokim czynszem w dużym centrum i umową najmu na pięć lat, czy lepiej wynająć lokal w centrum miasta, czy w pasażu handlowym na którymś z osiedli za  połowę mniej, bez konieczności zawarcia tak długiej umowy".

Co poradził ekspert?

Tomasz Górski, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w firmie Cushman & Wakefield,

poradził pani Grażynie:

- Bardzo istotną kwestią przy wyborze lokalizacji lokalu użytkowego, przeznaczonego na pani sklep, jest sprecyzowanie docelowej grupy klientów, do której skierowana będzie oferta prowadzonej przez panią działalności.

Jeżeli waha się pani pomiędzy wyborem dużej galerii przy hipermarkecie a mniejszej galerii osiedlowej, warto wiedzieć, że oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy. Lokal w dużej galerii generuje większe koszty (czynsz, opłaty serwisowe). Także sama umowa najmu - ze względu na specyfikę obiektu - jest dużo bardziej skomplikowana.

Zapisy umowne, które panią najbardziej niepokoją, są dość standardowe dla wszystkich dużych galerii. Oczywiście każda umowa najmu jest negocjowana, jednak co do zasady, zapisy te będą musiały pozostać.

Lokalizacja w dużej galerii, poprzez swoją siłę oddziaływania, generuje o wiele większy przepływ klientów, przez co daje pani możliwość uzyskania dużo większych przychodów. Wynajęcie sklepu w małej osiedlowej galerii z pewnością pociągnie za sobą dużo mniejsze koszty, jednak też liczba klientów, na którą może pani liczyć, będzie mniejsza.

Niezależnie którą opcję pani wybierze, będzie pani musiała dostosować swoją ofertę także do klienta każdej z tych galerii. Na pewno w dużej galerii może pani się pokusić o sklep dużo mocniej wyspecjalizowany w jakimś asortymencie. W takiej galerii znajduje się minimum kilkadziesiąt sklepów, z czego większość są to tzw. sklepy monobrandowe, czyli  sprzedające określoną markę.

W mniejszej galerii, gdzie siłą rzeczy jest mniej punktów usługowych, może pani poszerzyć swoją ofertę, dostosowując ją oczywiście do potrzeb lokalnych klientów.

Proszę zwrócić szczególną uwagę na sąsiedztwo punktu, który chce pani wynająć – jakie są to sklepy, jakich marek, jaki jest ich poziom cenowy, no i najważniejsze, jaki supermarket spożywczy znajduje się w tej galerii: czy są to delikatesy czy raczej dyskont.

Sprawdzenie tego pozwoli pani dobrze się dopasować z asortymentem do sąsiedztwa. Szczególnie ważne jest to w przypadku małej galerii, gdzie jest tylko kilka czy kilkanaście sklepów, gdyż ich charakter determinuje, jacy klienci odwiedzają to centrum, a w szczególności, jakie są ich preferencje zakupowe, czy kierują się tylko ceną, czy też nie jest ona głównym czynnikiem i za lepsze jakościowo produkty są oni w stanie zapłacić więcej.

Jeśli chodzi o wynajęcie lokalu na ulicy handlowej, to podobnie jak przy wyborze lokalu w galerii, należy zwrócić uwagę na sąsiedztwo (jakie sklepy są w najbliższym otoczeniu) oraz jaka jest dostępność lokalu dla klienta.

Ważne, aby miał dużą, widoczną witrynę. Kolejnym ważnym czynnikiem jest tzw. ciąg pieszy, czyli sąsiedztwo instytucji lub punktów komunikacji, które spowodują, że okolica będzie odwiedzana przez duża liczbę osób tj. potencjalnych klientów.

Co na to czytelniczka?

Pani Grażyna powiedziała po rozmowie z ekspertem:

-  Przede wszystkim teraz mam świadomość, że mały najemca nie jest w stanie zmienić treści umowy zaproponowanej mu przez dużą firmę w dużym centrum handlowym.

Moim zdaniem  zaakceptowanie przez małą firmę bez zaplecza finansowego zapisów w umowie typu: "jeśli sklep nie będzie otwarty o określonej godzinie, jak wszystkie inne w galerii..." czy:  "jeśli wydruk z kasy fiskalnej nie trafi na czas do zarządcy centrum..." lub: "jeśli najemca nie zgodzi się na podłączenie swojej kasy do komputera centrum, rejestrującego transakcje to..."  - trzeba zapłacić karę w wysokości połowy rocznego czynszu  - jest jak rzucenie się w paszczę lwa.