Gdzie są wolne magazyny

– Najwięcej wolnych magazynów czeka na klientów w lokalizacjach podwarszawskich, np. w Błoniu, Nadarzynie czy Teresinie oraz w Polsce centralnej, głównie w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego –  wylicza Michał Stępień, starszy konsultant w dziale badań rynkowych i doradztwa firmy Savills. Podkreśla, że są to lokalizacje, w których z powodu centralnego położenia jeszcze kilka lat temu lokowało się większość centrów logistycznych.

Dlatego deweloperzy w tych rejonach chętnie rozbudowywali parki magazynowe spekulacyjnie, czyli bez podpisanych umów najmu, licząc, że najemca się znajdzie. Tymczasem lata kryzysu znacznie ograniczyły popyt na powierzchnie magazynowe, czego rezultatem jest duża podaż wolnych powierzchni.

Z kolei Marek Skrzydlak, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield (C&W), zwraca uwagę, że na wzrost pustostanów w centralnej Polsce wpływ mają także kłopoty na drogach.

– Przykładem negatywnego wpływu infrastruktury na rynek magazynów jest od kilku lat rejon Piotrkowa Trybunalskiego, gdzie przeciągający się remont dróg krajowych powoduje stałe zwiększanie się współczynnika powierzchni niewynajętej w magazynach. Zakładamy, że ten trend zmieni się po zakończeniu remontu krajowej „ósemki" i wybudowaniu A1. Wtedy znikną zapewne wolne powierzchnie w halach, stawki czynszu wrócą do poziomów rynkowych, a z uwagi na centralną lokalizację rejon Piotrkowa Trybunalskiego znów stanie się atrakcyjny dla inwestorów.

Korzystają nowe rynki

Górny Śląsk, Poznań, Polska centralna i Wrocław to dziś największe rynki regionalne, które wraz z Warszawą skupiają ok. 93 proc. wszystkich powierzchni magazynowych w kraju. Pojawiają się jednak kolejne ośrodki logistyczne.

– Młodsze rynki, jak Trójmiasto, Kraków, Rzeszów, Toruń i Szczecin, wciąż są na wczesnym etapie rozwoju, jednak coraz szybciej umacniają swoją pozycję na mapie magazynowej Polski. Na nową lokalizację wyrasta również Lublin, gdzie w ub.r. oddano pierwszy w tym regionie nowoczesny park magazynowy, a na przełomie roku zostanie oddanych do użytku kolejnych 15 tys. mkw.  na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej  – wyjaśnia Marek Skrzydlak.

Jego zdaniem najszybciej rozwijającym się rynkiem powierzchni produkcyjno-magazynowych w Polsce jest dziś rejon Górnego Śląska. – W dużej mierze to zasługa najlepiej w kraju rozwiniętej infrastruktury drogowej, w tym skrzyżowania wielu strategicznych, transeuropejskich szlaków komunikacyjnych, jak również dużej koncentracji przemysłu. Nie bez znaczenia jest też ogromny rynek zbytu  – twierdzi Skrzydlak.

Z danych C&W wynika, że współczynnik wolnych powierzchni magazynowych w rejonie Górnego Śląska wynosi zaledwie 3,63 proc. i jest niemal trzykrotnie mniejszy od średniej krajowej (11,13 proc.).

Eksperci Savills przyznają, że rozwój rynków magazynowych w innych rejonach kraju (Górny Śląsk, Poznań, Wrocław) zachęcił operatorów logistycznych do lokowania się w magazynach położonych poza Warszawą czy Polską centralną lub do zwiększenia ilości lokalizacji hal kosztem powierzchni wynajmowanej w Warszawie czy okolicach Łodzi.

Są spekulacyjne

Bartosz Mierzwiak z firmy Prologis  (deweloper magazynów) uważa, że z powodu nadwyżki podaży nad popytem rynek powierzchni magazynowych należy do najemcy.

–  W Polsce na 7 mln mkw. istniejącej powierzchni magazynowej do dyspozycji klientów pozostaje ok. 810 tys. mkw. wolnych hal. Mimo że stawki czynszu się ustabilizowały, a w niektórych regionach kraju widać nawet delikatną tendencję wzrostową, nadal jest to rynek, na którym karty rozdają najemcy –  twierdzi Bartosz Mierzwiak.

Jego zdaniem w tej chwili deweloperzy podchodzą do inwestycji w magazyny ostrożnie, ale bez panicznego strachu. – Decydują się głównie na bezpieczne inwestycje, czyli  budowę obiektów typu build-to-suit (na zamówienie klienta) lub rozpoczynanie prac w momencie zawarcia umów pre-let (przednajmu) na od 30 – 100 proc. powierzchni budowanego magazynu – wyjaśnia Bartosz Mierzwiak.

I dodaje: – Jako pierwsi po kryzysie mamy w budowie obiekt magazynowy przeznaczony wyłącznie na rynek spekulacyjny, bez żadnych umów pre-let, na terenie Prologis Park Janki. Dwa istniejące tam budynki magazynowe są w 100 proc. wynajęte, stąd podjęliśmy decyzję o inwestycji.

Bożena Krawczyk z firmy Segro Polska (deweloper magazynów) twierdzi, że na koniec pierwszego kwartału br. 70 proc. magazynów w budowie stanowiły obiekty realizowane na zamówienie konkretnego najemcy. – Pomimo malejącego poziomu pustostanów projekty spekulacyjne pojawiają się na rynku w ograniczonym zakresie, co jest związane m.in. z dostępnością finansowania – wyjaśnia Bożena Krawczyk.

Michał Stępień zwraca uwagę, że choć deweloperzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do budowy nowych hal (w większości przypadków przedsięwzięcie rozpoczyna się dopiero po podpisaniu umowy najmu na przynajmniej część powierzchni), to w fazie przygotowania jest dziś kilka projektów spekulacyjnych.

Skąd optymizm deweloperów? Z danych firmy C&W wynika, że  pomiędzy styczniem a marcem 2012 r. na rynku magazynów zawarto o ok. 8 proc. więcej transakcji najmu niż w ub.r. – na ponad 420 tys. mkw.

Przeważały transakcje nowych umów najmu (55 proc.), kontynuacje umów najmu stanowiły 37 proc., a rozszerzenia zajmowanej powierzchni  – 8 proc. Takie wyniki  – zdaniem analityków C&W – powinny zachęcać deweloperów do budowy nowych hal, również tych bez zawartych umów najmu. Pod koniec I kwartału br. w Polsce  w budowie znajdowało się około 190 tys. mkw. powierzchni magazynowej.