Rynek magazynów w Polsce

Jednocześnie w pierwszych miesiącach 2012 r. deweloperzy oddali 215 tys. mkw. nowoczesnych obiektów magazynowych, co oznacza, że w tym czasie najemcy podpisali umowy na ponaddwukrotnie większą powierzchnię.

Z drugiej strony,  powierzchnia hal oddanych w I kw. b.r. stanowiła aż 60 proc. pow. oddanej w całym ubiegłym roku (ok. 360 tys. mkw.) - Na rynku dominowały nowe umowy najmu, stanowiąc ponad 68 proc. całego popytu, natomiast renegocjacje stanowiły ok. 25 proc., a umowy najmu powierzchni dodatkowej wyniosły 7 proc. transakcji – podają przedstawiciele CBRE.

Stabilne czynsze

- Obserwujemy stopniowe ożywienie na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce, po słabszych latach 2010 i 2011. Stoi za tym dobra kondycja polskiej gospodarki. Należy do tego dodać znaczące inwestycje w infrastrukturę, związane z EURO 2012, których pozytywnym skutkiem ubocznym jest powstanie wielu nowych lokalizacji atrakcyjnych dla deweloperów – mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.

W I kw. 2012 r. trzy największe kontrakty stanowiły jednak renegocjacje – spółka Unilever przedłużyła umowę na 50 tys. mkw. w Prologis Park Piotrków, Procter & Gamble – na 49 tys. mkw. w Prologis Park Sochaczew i DSV na 36 tys. mkw. w Panattoni Park Teresin.

Nowe umowy opiewają na co najwyżej 35 tys. mkw. – Taką powierzchnię wynajęła firma Nippon Sheet Glass w Panattoni Tarnobrzeg (BTS). Na drugim miejscu pod względem wielkości wynajętej nowej pow. uplasowała się spółka DHL Supplay Chain (33,8 tys. mkw. w Prologis Park Dąbrowa).

– Średnie umowy opiewają jednak  zwykle na 2 - 3 tys. mkw. Dużych kontraktów jest niewiele – zauważa Joanna Mroczek, dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynku w CBRE. Czynsze w najwyższej klasy magazynach w stolicy Polski wynoszą 4,5 - 5 euro za mkw. miesięcznie. Stawki najmu pod Warszawą sięgają 2,8 - 3,5 euro za mkw. miesięcznie.

Według prognoz analityków, czynsze ofertowe pozostaną stabilne, choć w regionach gdzie jest duża nadpodaż hal – np. w warszawskim sektorze II ( 15- 80 km od centrum stolicy) z 19,2 proc. współczynnikiem pustostanów – może dojść do spadków.

W takich sytuacjach mniejsi, lokalni deweloperzy są skłonni wynajmować pow. nawet na zaledwie 6 miesięcy albo proponują czynsz efektywny poniżej 2 euro za mkw. miesięcznie. Duże spółki są bardziej usztywnione, godząc się na co najmniej trzyletnie kontrakty i nie stosują aż tak dużych obniżek w czynszach jak mali deweloperzy.

Mniejsze moduły

Oprócz Warszawy, w Polsce rozwinęły się do tej pory cztery ważne ośrodki logistyczne: aglomeracja śląska (ok. 1,3 mkw. istniejącej powierzchni oraz 430 tys. mkw. w planach), Polska centralna (940 tys. mkw. istniejącej powierzchni oraz w budowie i planach 600 tys. mkw.), region Poznania (888 tys. mkw. istniejącej pow. oraz 50 tys. w budowie i 740 tys. mkw. w planach) oraz region Wrocławia (755 tys. istniejącej pow., w budowie 17 tys. mkw., w planach: 840 tys. mkw.

Kolejne rozwijające się rynki magazynowo-logistyczne to Kraków, region północny z Trójmiastem, Szczecin oraz region wschodni. W budowie jest 228, 6 tys. mkw., najwięcej w aglomeracji warszawskiej – prawie 80 tys. mkw. oraz w okolicach Poznania - ok. 38 tys. i Rzeszowa – ok. 35 tys. mkw. Według wyliczeń CBRE ok. 70 proc. tej powierzchni została już wynajęta.

- Popyt na powierzchnie magazynowe tworzą przede wszystkim przedsiębiorstwa z branż mniej wrażliwych na koniunkturę gospodarczą, np. firmy  z tzw. sektora dóbr szybkozbywalnych (FMCG), spożywczego, farmaceutycznego itp. Największymi najemcami pozostają jednak firmy logistyczne, sieci handlowe i sektor produkcyjny. Wiele z nich decyduje się na centralizację magazynów zlokalizowanych dotychczas w różnych regionach kraju. Ze względu na zaangażowanie kapitału w nowe zakłady produkcyjne, można się spodziewać także nowych graczy wśród najemców powierzchni magazynowych w Polsce – mówi Patrick Kurowski.